Xây nhà ở riêng lẻ bao nhiêu tầng không cần xin giấy phép?

Ngày 11/12, với 437/439 đại biểu tán thành, Quốc hội đã thông qua Luật Xây dựng (sửa đổi). Luật có hiệu lực từ 1/7/2026. Một trong những điểm mới quan trọng của luật là mở rộng 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng, trong đó có công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng.

Nhóm công trình đầu tiên được miễn giấy phép xây dựng là công trình bí mật Nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt, dự án đầu tư theo thủ tục đặc biệt; công trình tạm; công trình tại khu vực đất quốc phòng - an ninh.

Nhóm thứ hai bao gồm các công trình thuộc dự án đầu tư công, được quyết định đầu tư bởi các cấp có thẩm quyền như: Thủ tướng, người đứng đầu cơ quan trung ương, thủ trưởng các cơ quan tư pháp tối cao, Kiểm toán Nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, các bộ, ngành, tổ chức chính trị - xã hội và Chủ tịch UBND các cấp.

Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày báo cáo, giải trình. Ảnh Quochoi.vn.

Nhóm thứ ba là công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai tỉnh trở lên; công trình theo tuyến ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị theo quy hoạch được phê duyệt hoặc phương án tuyến được chấp thuận.

Nhóm thứ tư là công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng.

Thứ năm, công trình quảng cáo không phải xin phép theo luật quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.

Thứ sáu, công trình thuộc dự án đầu tư đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc điều chỉnh và được phê duyệt theo quy định.

Thứ bảy, công trình xây dựng cấp 4; nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2 được miễn giấy phép nếu không thuộc các khu vực có quy định quản lý kiến trúc như khu chức năng, khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch tỉnh/thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, quy hoạch chung xã hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Nhóm thứ tám được miễn giấy phép xây dựng là công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc. Việc sửa chữa không làm thay đổi mục đích, công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy, môi trường và hạ tầng kỹ thuật.

Giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư từ 2026

Theo Nghị quyết về một số cơ chế tháo gỡ khó khăn thực hiện Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 11/12, hộ gia đình, cá nhân sẽ được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư.

Cụ thể, người dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và nông nghiệp. Với phần vượt nhưng không quá một lần hạn mức, người dân sẽ nộp 50% chênh lệch. Nếu phần vượt trên một lần hạn mức, khoản phải nộp là toàn bộ chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở như hiện hành.

Chính sách ưu đãi này chỉ áp dụng một lần cho hộ gia đình, cá nhân. Các lần chuyển đổi mục đích sau sẽ phải nộp toàn bộ chênh lệch.

Người dân đã chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đến trước ngày 1/1/2026 (Nghị quyết có hiệu lực) sẽ được cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất. Số tiền tính lại thấp hơn khoản đã nộp được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc hoàn trả.

Quy định mới được kỳ vọng giúp giảm gánh nặng tài chính, đảm bảo an sinh xã hội và nhu cầu đất ở của người dân.

Theo quy định cũ, người dân khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư chỉ nộp tiền sử dụng đất tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Mức thu là 30% với diện tích trong hạn mức và 50% khi vượt. Nhờ đó, nhiều hộ dân, đặc biệt ở nông thôn hoặc ven đô, có thể dễ dàng chuyển đổi đất vườn, ao liền kề nhà ở sang đất thổ cư với chi phí hợp lý.

Từ khi áp dụng Luật Đất đai 2024, quy định này bị bãi bỏ. Người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở. Họ không còn được giảm theo tỷ lệ như trước, dù trên đất đã có nhà ở từ lâu.

Cũng theo nghị quyết, điều kiện tách, hợp thửa đất được nới lỏng hơn so với trước đây. Quy định mới yêu cầu thửa đất được tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, hoặc được chủ đất liền kề cho đi qua để nối với đường giao thông. Trước đó, Luật Đất đai 2024 chỉ yêu cầu chung phải có lối đi và kết nối với đường giao thông, không nêu khả năng sử dụng lối đi chung qua thửa liền kề.

Với hợp thửa đất, nghị quyết cho phép các thửa không cùng mục đích sử dụng, hình thức trả tiền thuê hay thời hạn sử dụng đất được hợp thửa. Quy định này đã linh hoạt hơn, giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, chi phí và phù hợp nhu cầu thực tiễn của người dân. Bởi trước đây, các thửa đất phải thống nhất ba tiêu chí trên mới được hợp nhất, trừ một số trường hợp ngoại lệ.

Đông Bắc