Thị trường vận hành khách sạn Việt 'thay áo'

Thị trường khách sạn Việt đang bước vào giai đoạn thay đổi với nhiều mô hình thu hút du khách trong nước và quốc tế

Đi qua “sóng lớn”

Năm 2025, câu chuyện du lịch Việt Nam mở ra bằng những gam màu lạc quan. Giữa bối cảnh du lịch toàn cầu đang bước vào chu kỳ phục hồi mạnh mẽ, Việt Nam đặt mục tiêu đón 25 triệu lượt khách quốc tế - con số gợi nhớ những năm “vàng son” trước đại dịch, nhưng với kỳ vọng tăng trưởng gần 40% chỉ trong vòng một năm.

Đó không chỉ là một mục tiêu kinh tế, mà còn là lời mời trải nghiệm gửi đến thế giới: hãy đến Việt Nam, nơi chính sách thị thực ngày càng cởi mở, hạ tầng du lịch liên tục được nâng cấp, các đường bay quốc tế mở rộng và câu chuyện về đất nước được kể lại bằng một ngôn ngữ mới, tinh tế, trẻ trung và đậm dấu ấn bản sắc.

Theo ông Lukas Meyer, chuyên gia tư vấn du lịch cao cấp tại Zurich, xu hướng của du khách toàn cầu đang thay đổi rõ rệt. Du khách ngày nay tìm kiếm những điểm đến mang lại cảm xúc chân thực. Không chỉ là một phòng khách sạn đẹp, mà là cảm giác hòa mình vào văn hóa, vào thiên nhiên và vào nhịp sống địa phương. Việt Nam đang ở thời điểm đặc biệt thuận lợi để trở thành một trong những điểm đến như vậy.

Trong dòng chảy chung ấy, sự trở lại đầy nhiệt năng của khách quốc tế đang thổi luồng sinh khí mới vào thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam, đưa đất nước vào nhóm điểm đến tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á trong năm 2025.

Nhìn lại giai đoạn 2015-2019, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam từng chứng kiến tốc độ mở rộng hiếm có: nguồn cung khách sạn và resort mới tăng bình quân 20% mỗi năm, vượt qua nhiều thị trường cùng khu vực. Nhưng đại dịch đã tạo ra một khoảng lặng cần thiết. Khi nhu cầu du lịch giảm sâu, tốc độ phát triển nguồn cung mới cũng chậm lại, chỉ ở mức 5% mỗi năm, giúp thị trường trở nên chọn lọc và bền vững hơn.

Ngày nay, bản đồ nghỉ dưỡng tương lai của Việt Nam tiếp tục xoay quanh những điểm đến ven biển. Đà Nẵng dẫn đầu về số phòng mới, trong khi Phú Quốc - nơi hoàng hôn là một trải nghiệm độc đáo trở thành tâm điểm của các thương hiệu cao cấp.

Cùng nhịp đó, thị trường Hà Nội cũng bước vào một thời kỳ mới với sự xuất hiện ngày càng nhiều khách sạn hạng sang mang thương hiệu quốc tế, mở ra những trải nghiệm giàu tính nghệ thuật và văn hóa, từ không gian wellness lấy cảm hứng từ thiên nhiên Việt đến các quầy bar rooftop nhìn trọn đường chân trời của thủ đô.

Ngược lại, TP.HCM lại mang câu chuyện riêng, khi nguồn cung mới hạn chế trở thành lợi thế cạnh tranh tự nhiên. Những khách sạn hiện hữu, đặc biệt ở phân khúc cao cấp duy trì hiệu suất cao nhờ nhu cầu lớn và thị trường năng động. Trong một thành phố được ví như không bao giờ ngủ, khách sạn trở thành những nới “trú ẩn” giữa lòng đô thị, nơi du khách tìm thấy điểm cân bằng giữa nhịp sống sôi động và sự tinh tế của dịch vụ tiêu chuẩn quốc tế.

“Việt Nam đã khác xưa rất nhiều!” là câu mà du khách quốc tế, thậm chí ở trong nước phải thốt lên khi quay trở lại một điểm đến nào đó từng có trong quá khứ. Trở lại Việt Nam sau 7 năm, Amy Rodriguez, du khách đến từ Los Angeles, chia sẻ: “Điều khiến tôi bất ngờ nhất không phải là những bãi biển tuyệt đẹp, mà là cách Việt Nam đang trưởng thành như một điểm đến quốc tế. Những khu nghỉ dưỡng sang trọng hơn, dịch vụ thân thiện hơn và tôi cảm nhận rõ sự tự tin của một đất nước đang vươn mình”.

Câu chuyện của Amy phản chiếu tầm nhìn, mà ngành du lịch Việt Nam đang theo đuổi: trở thành một điểm đến đẳng cấp, nơi trải nghiệm không chỉ đẹp mà còn mang giá trị cảm xúc.

Thị trường khách sạn Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển dịch lớn nhất trong hơn một thập kỷ. Khoảng 68% khách sạn trong nước vẫn do chính chủ sở hữu tự vận hành, một mô hình từng phổ biến, nhưng nay bộc lộ nhiều giới hạn về tiêu chuẩn vận hành, phân phối và định vị thương hiệu. Chính khoảng trống này đang mở ra một “vùng đất màu mỡ” cho các thương vụ nâng cấp tài sản, tái định vị sản phẩm và hợp tác vận hành với thương hiệu quốc tế.

Sức nóng mới càng được đẩy lên khi Savills Hotels dự kiến, số lượng thương hiệu khách sạn quốc tế tăng mạnh từ 90 lên hơn 130 thương hiệu trong ba năm tới. Đây là một quy mô chưa từng có, báo hiệu cuộc cạnh tranh mới về chuẩn dịch vụ, quản trị và mô hình vận hành.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao khu vực Đông Nam Á của Savills Hotels, Việt Nam trong vài năm qua, đang vươn lên nhanh chóng trong danh sách điểm đến yêu thích của du khách châu Á. Cấu trúc sản phẩm lưu trú đã thay đổi rõ rệt: phân khúc từ trung cấp đến cao cấp đều chứng kiến làn sóng thương hiệu mới, giúp thị trường phục vụ đa dạng hồ sơ khách, từ khách công vụ, khách nghỉ dưỡng đến nhóm chi tiêu cao.

“Với nền tảng nguồn cầu mạnh mẽ và khả năng tiếp nhận các sản phẩm đa dạng hơn, đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội thị trường Việt Nam đang tăng sức hút với nhà đầu tư nước ngoài. Giai đoạn tái cân bằng nguồn cung và nâng cấp chất lượng hiện nay chính là thời điểm quan trọng để nhà đầu tư chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo”, ông Mauro Gasparotti nhận định.

Cơ hội cho những tài sản biết “lột xác”

Trong sự kiện gần đây tại Việt Nam, bà Lada Shelkovnikova, đại diện Watson Farley & Williams (WFW) ví Việt Nam như một điểm đến đang bước vào độ chín, nơi nhu cầu du lịch nội địa bền bỉ, tầng lớp trung lưu lớn mạnh và hạ tầng du lịch được đầu tư mạnh mẽ đang tạo thành nền móng cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Bức tranh đó hấp dẫn cả nhà đầu tư chiến lược lẫn các quỹ sở hữu tài sản, vốn luôn tìm kiếm những thị trường có khả năng bứt phá dài hạn.

Thị trường khách sạn Việt Nam đang đi vào giai đoạn đặc biệt hiếm gặp, cầu phục hồi nhanh hơn cung mới. Khoảng 90% nguồn cung hiện hữu vẫn thuộc về các chủ đầu tư Việt Nam, nhưng áp lực nâng chuẩn vận hành, cải thiện hiệu quả kinh doanh đang mở ra làn sóng hợp tác với các thương hiệu quốc tế. Giới đầu tư bất động sản kỳ vọng, điều này sẽ trở thành trục xoay cho thị trường giai đoạn 2025-2030.

Và chính trong bối cảnh đó, những tài sản biết “lột xác” đang trở thành tâm điểm.Các khách sạn 3-4 sao có vị trí đẹp, nhưng chưa được làm mới, những dự án dở dang còn nhiều tiềm năng định vị lại, hay các khu nghỉ dưỡng ven biển chưa khai thác tối đa doanh thu… đang nằm trong danh sách săn tìm của nhà đầu tư. Từ chuyển nhượng, liên doanh cho đến hợp tác quản lý, tất cả đều nhằm mục tiêu mang lại một diện mạo mới, một hiệu suất vận hành mới.

Sự gia tăng của nhóm khách có khẩu vị tinh tế hơn, đặc biệt từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Trung Quốc cũng đang tạo áp lực tích cực lên thị trường. Nhu cầu dành cho khách sạn hạng sang ở trung tâm thành phố, khu nghỉ dưỡng biển cao cấp hay các mô hình branded residences được quản lý theo chuẩn quốc tế đang tăng nhanh và liên tục.

Không khó để nhận ra Việt Nam đang đứng trước một chu kỳ đầu tư khách sạn mới, nơi thương hiệu và chất lượng vận hành sẽ là thước đo quan trọng nhất định giá tài sản. Cuộc “đại thay áo” này gợi nhớ đến những gì đã từng xảy ra tại Thái Lan hay Indonesia hơn một thập kỷ trước, khi sự xuất hiện ồ ạt của các thương hiệu quốc tế giúp nâng mặt bằng tiêu chuẩn toàn thị trường.

Theo đánh giá mới nhất từ JLL, từ đầu năm đến nay, Việt Nam liên tục ghi nhận những thương vụ đầu tư lớn trong phân khúc khách sạn và nghỉ dưỡng cao cấp. Làn sóng phát triển mới tiếp tục tập trung tại Hà Nội, TP. Đà Nẵng, nơi số lượng dự án xây dựng và quy hoạch đến năm 2028 đang dẫn đầu cả nước. Dựa trên mức độ quan tâm ngày càng tăng, JLL đã nâng dự báo tổng giá trị đầu tư khách sạn năm nay từ 100 lên 125 triệu USD, một tín hiệu rõ ràng về niềm tin vào triển vọng phục hồi mạnh mẽ của thị trường.

Những tập đoàn khách sạn hàng đầu thế giới cũng đang hòa nhịp vào làn sóng này. Marriott International đẩy mạnh mở rộng với loạt thương hiệu cao cấp và hạng sang, trong đó nổi bật là thương hiệu luxury bậc nhất The Ritz-Carlton, với chưa đến 10 điểm trên toàn cầu, cùng Marriott Executive Apartments. Việc đưa Ritz-Carlton vào Việt Nam cho thấy mức độ “chọn mặt gửi vàng” của Marriott đối với thị trường này.

Ở phía IHG Hotels & Resorts, tập đoàn vừa vượt mốc 1.000 khách sạn tại châu Á - Thái Bình Dương và đang vận hành 18 khách sạn tại Việt Nam, bao gồm những thương hiệu quen thuộc như InterContinental, Regent, Hotel Indigo...

Ông Paul Cunningham, Giám đốc cao cấp phụ trách Đông Nam Á và Hàn Quốc chia sẻ, kế hoạch mở thêm 24 khách sạn và tuyển dụng khoảng 2.000 nhân sự trong vài năm tới cũng được coi là dấu hiệu cho thấy kỳ vọng mạnh mẽ của tập đoàn vào thị trường Việt Nam.

Trong nhóm thương hiệu Mỹ, Hilton đang là cái tên gây chú ý với sự mở rộng nhanh chóng của chuỗi khách sạn trẻ trung, hiện đại như Tru by Hilton. Sau khi khai trương tại Hà Nội, Quảng Ninh, Lạng Sơn và Ninh Bình, Tru by Hilton sẽ bị hiện diện tại 14 tỉnh, thành phố khác, nâng tổng số dự án Hilton phát triển tại Việt Nam lên 28 khách sạn.

Ông Alan Watts, Chủ tịch Hilton khu vực châu Á - Thái Bình Dương nhận định, Tru by Hilton sẽ “lấp đầy khoảng trống” ở nhiều địa phương đang thiếu các lựa chọn lưu trú tiêu chuẩn quốc tế.

Ngoài nhóm “ông lớn” này, Radisson Hotel Group (RHG) cũng đang tăng tốc với loạt dự án như Radisson Blu Hạ Long Bay, Radisson Resort Mũi Né… với mục tiêu đến năm 2035 trở thành một trong những thương hiệu quốc tế hàng đầu tại Việt Nam.

Anh Hoa