Xây nhà trên đất người khác: Khi quyền tài sản bị xâm phạm bằng sự đã rồi

Một căn nhà kiên cố mọc sừng sững trên mảnh đất đã có sổ đỏ của người khác. Người xây nhà nói “nhầm”, nhưng không trả đất, còn đề nghị đổi lô đất hoặc mua lại.

Chuyện xảy ra tại thôn 7, xã Kiền Bái cũ, nay là xã Thiên Hương, TP Hải Phòng.

Ngôi nhà 2 tầng mà gia đình ông Hữu đang sử dụng là xây dựng trái quy định trên đất của người khác. Ảnh: Hoài Anh/VietNamNet

Vụ việc khiến dư luận xôn xao không chỉ vì sự phi lý, mà còn vì cảm giác ranh giới giữa sơ suất và chủ ý xâm phạm đã bị xóa mờ.

Điểm mấu chốt không nằm ở lời biện minh, mà ở chuỗi hành vi: Gia đình bà Trần Thị Kim Loan – chủ sở hữu lô đất – và chính quyền địa phương đã yêu cầu dừng nhưng ông Đỗ Văn Hữu - người nói rằng "xây nhầm" - vẫn tiếp tục xây dựng, hoàn thiện ngôi nhà, Khi tòa có bản án, ông Hữu kháng cáo, thậm chí đề nghị đổi đất hoặc mua lại.

Vậy đó có còn là nhầm lẫn? Câu trả lời là không, đó là xâm phạm quyền tài sản – thứ được pháp luật bảo vệ chặt chẽ.

Luật Đất đai 2024 đã khẳng định quyền của người sử dụng đất được Nhà nước công nhận, bảo vệ bằng Giấy chứng nhận. Luật cũng nêu rõ cấm hành vi “lấn, chiếm đất, cản trở, gây khó khăn đối với việc sử dụng đất, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Trong khi đó, Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định phạt từ 1–10 triệu đồng đối với hành vi “cản trở, gây khó khăn cho việc sử dụng đất của người khác”, đồng thời buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

Bộ luật Dân sự 2015 cho phép chủ thể có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật, yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở, bồi thường thiệt hại. Bộ luật Tố tụng Dân sự cho phép yêu cầu tòa áp dụng biện pháp “khẩn cấp tạm thời” để “đóng băng” hiện trạng, ngăn việc đẩy công trình đang tranh chấp tới “vạch đích”. Và khi yếu tố cố ý, tái phạm sau khi bị xử phạt, Bộ luật Hình sự có tội danh về vi phạm quy định sử dụng đất đai, đủ sức răn đe nếu được vận dụng đúng và kịp thời.

Có thể thấy Luật Đất đai 2024 cùng các luật, nghị định liên quan đã có quy định cụ thể, rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Vấn đề nằm ở thực thi.

Luật Đất đai hiện hành quy định về trách nhiệm trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai đã trao thẩm quyền rất cụ thể: "Chủ tịch UBND cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp huyện có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai tại địa phương theo thẩm quyền; Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thường xuyên kiểm tra, phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời theo thẩm quyền đối với các hành vi không đăng ký đất đai; lấn đất, chiếm đất... hành vi vi phạm pháp luật đất đai khác của người sử dụng đất.

Vậy khi một căn nhà được hoàn thiện trên thửa đất đã có giấy chứng nhận cho bà Trần Thị Kim Loan, sau nhiều lần lập biên bản, đó không chỉ là lỗi của người vi phạm; đó còn là khoảng trễ thực thi. Một khoảng trễ khiến “sự đã rồi”, công trình càng hoàn thiện, cưỡng chế càng khó, chi phí xã hội càng lớn.

Những rắc rối xảy ra với gia đình bà Loan đặt ra câu hỏi về năng lực quản trị ở cấp cơ sở: chính quyền địa phương phát hiện có sớm không? Việc đình chỉ, ngăn chặn hành vi vi phạm đã đủ quyết liệt chưa? Ai chịu trách nhiệm khi vi phạm được phát hiện nhưng vẫn được tiếp diễn?

Với chủ sở hữu đất hợp pháp bị xâm phạm như vợ chồng bà Loan, con đường đòi lại đất cũng được pháp luật quy định khá rõ ràng, vấn đề là cần đi đúng và đi sớm.

Bước đầu tiên chủ sở hữu đất hợp pháp cần làm khi đất bị xâm phạm là củng cố chứng cứ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích đo địa chính cập nhật, cắm mốc rõ ràng, ảnh và video hiện trạng theo dòng thời gian, mọi văn bản đã gửi và nhận từ chính quyền. Nếu ranh giới trên thực địa chưa rõ, thuê đo đạc độc lập để xác lập tọa độ và lập biên bản cắm mốc.

Tiếp đến là hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã – bước thủ tục không thể bỏ - vừa là cơ hội ngăn chặn sớm, vừa là “bệ đỡ” thủ tục khi khởi kiện. Nếu hòa giải không thành, chủ sở hữu đất khởi kiện tại tòa (nơi có đất), kèm đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để cấm thay đổi hiện trạng.

Trường hợp bản án của tòa đã có hiệu lực mà bên vi phạm không tự nguyện thực hiện thì đề nghị cơ quan thi hành án dân sự cưỡng chế; chi phí phát sinh thông thường do bên phải thi hành chịu.

Xuyên suốt quy trình trên, điều quan trọng nhất chủ sở hữu đất cần lưu ý là tốc độ: phát hiện sớm, lập biên bản ngay, văn bản hóa mọi yêu cầu.

Từ những vụ “xây nhầm” trên đất người khác, các chủ đất cần thực hiện các biện pháp sau để tránh rơi vào rắc rối “dở khóc, dở cười” như gia đình bà Trần Thị Kim Loan:

Thứ nhất, thiết lập ranh giới hữu hình: Đóng cọc mốc bền, rào tạm trong ranh hợp pháp, biển cảnh báo “đất đã có chủ/đang quản lý”.

Thứ hai, hồ sơ phải “sống”: Trích đo cập nhật, ảnh hiện trạng định kỳ, nhật ký làm việc với địa phương, thông tin liên lạc của cán bộ địa chính.

Thứ ba, phản ứng tức thời: Khi phát hiện có đối tượng tập kết vật liệu, đổ móng, chủ đất cần lập tức trình báo chính quyền sở tại, đề nghị lập biên bản và dừng thi công ngay. Nếu đối tượng lấn chiếm đất không chấp hành, hòa giải cấp xã bất thành, chủ đất cần sẵn sàng đơn kiện và đề nghị biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Thứ tư, phòng ngừa hai chiều: Nếu chủ sử dụng đất hợp pháp chuẩn bị có hoạt động xây dựng, cần ràng buộc nhà thầu trong hợp đồng về việc không được xâm lấn ranh, phạt vi phạm, bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với thửa liền kề.

Thứ năm, giám sát liên tục: Liên hệ nhờ hàng xóm, tổ dân phố/thôn xóm theo dõi hoặc lắp đặt camera giám sát để nhận cảnh báo sớm khi có đối tượng có hoạt động bất thường tại khu đất thuộc sở hữu.

Câu chuyện ông Đỗ Văn Hữu xây nhà trên đất thuộc sở hữu của gia đình bà Trần Thị Kim Loan cho thấy: “Xây nhầm” chỉ là cách nói mềm của một thực tế cứng – quyền tài sản bị xâm phạm. Ở một xã hội thượng tôn pháp luật, tài sản không thể được hợp thức vì đã… xây xong. Đó là thông điệp cần được gửi đi rõ ràng, ngay từ những vụ việc cụ thể như thế này.

Xuân Lực

Xuân Lực