Xóa đầu cơ, loại cầu ảo để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Hệ lụy từ ''sốt" giá bất động sản

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản 2022 do Thời báo Tài chính Việt Nam tổ chức vào chiều ngày 28/10 tại TP. Hồ Chí Minh, Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở có sức hấp dẫn đặc biệt, có thể mang lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư (NĐT) và cũng làm nhiều NĐT khánh kiệt gia sản.

Giáo sư Đặng Hùng Võ phát biểu tại diễn đàn.

Mấu chốt là cầu về nhà ở luôn cao, cả để đầu cơ chờ tăng giá bán kiếm lời và cả để phục vụ nhu cầu ở của người dân… Khi ‘‘sốt’’ giá BĐS xảy đến, nhiều người lao vào kinh doanh BĐS do lợi nhuận ngày càng cao, bong bóng tích tụ và đến một thời điểm nhất định, bong bóng BĐS sẽ nổ. Khi đó thị trường BĐS sẽ gây tác động mạnh lên các ngân hàng làm mất thanh khoản, thị trường tiền tệ rối loạn và có thể gây khủng hoảng tài chính, thậm chí khủng hoảng kinh tế.

Từ giữa năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định áp dụng biện pháp siết tín dụng để kìm hãm lại tình trạng sốt giá BĐS, tập trung vào khối nhà đầu tư thứ cấp vay kinh doanh BĐS nhằm mục đích giảm mạnh nguồn cầu đối với các dự án đầu tư BĐS, làm cho các dự án đầu tư thiếu cầu, từ đó khả năng sốt giá BĐS không còn nữa. Tình hình này làm cho cho các nhà đầu tư dự án BĐS không vui, nhưng nền kinh tế được bảo đảm an toàn.

Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, tình trạng ‘‘sốt’’ giá BĐS nhà ở có thể xảy ra tại bất kỳ đâu. Do thị trường BĐS vốn là một thị trường có quán tính cao, khó điều chỉnh kịp thời (do khối lượng vốn đầu tư quá lớn) nên tình trạng ‘‘sốt’’ giá, tích tụ “bong bóng”, nổ “bong bóng” luôn dẫn đến khủng hoảng tiền tệ (tại Nhật Bản), khủng hoảng tài chính (tại Hoa Kỳ) và thậm chí khủng hoảng kinh tế (tại Thái Lan) và cần một thời gian khá dài, cần nhiều tiền để khắc phục hậu quả về nợ xấu từ thế chấp.

Tại Việt Nam, tình trạng ‘‘sốt’’ giá BĐS nhà ở do thuế tài sản quá thấp nên cầu ảo liên quan đến đầu cơ và trữ tiền vào BĐS luôn ở mức cao. Ngân hàng Nhà nước đã có chính sách bảo đảm an toàn cho vay bằng thế chấp để kinh doanh BĐS (hệ số rủi ro rất cao), Vì vậy, khả năng phát sinh nợ xấu trong cho cá nhân vay thông qua thế chấp bằng BĐS gần như không xảy ra. Nợ xấu chỉ có thể xảy ra trong việc cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở vay tiền bằng thế chấp dự án. Rủi ro ở đây vẫn là cung nhà giá cao vượt quá cầu ảo sẽ lặp đi lặp lại nhiều lần.

Xóa đầu cơ, hướng dòng vốn vào sản xuất

Phân tích kỹ hơn về tình trạng ‘‘sốt’’ đất tại Việt Nam, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho biết, chu kỳ sốt đất tại Việt Nam là có thật. Sau mỗi lần sốt đất giá được tăng cao nhưng chưa bao giờ có hiện tượng vỡ “bong bóng” BĐS. Lần sốt đất tiếp theo sẽ làm giá tăng cao hơn và cùng lắm là thị trường đóng băng. Tình trạng này dẫn đến hệ lụy là nhóm những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ngày càng khó khăn trong tìm mua nhà ở bằng đồng lương của mình.

Diễn đàn Bất động sản 2022 thu hút trên 100 đại diện doanh nghiệp quan tâm tham dự. Ảnh Đỗ Doãn

Trước tình hình này, Chính phủ đã chỉ đạo UBND các địa phương kịp thời dẹp bỏ các chợ ‘‘cóc’’ BĐS và các hoạt động môi giới trái pháp luật của giới “cò’’ đất tiêu cực. Tất nhiên, Chính phủ cũng sẽ tiếp tục xử lý các hành vi xấu lợi dụng thị trường chứng khoán liên kết thị trường BĐS nhằm tư lợi. Ngay đầu năm 2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh BĐS, trong đó đã có những giải pháp về công khai - minh bạch, ban hành mẫu hợp đồng, điều kiện để tham gia kinh doanh BĐS và xử lý nặng đối với những trường hợp kinh doanh BĐS không đúng với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, những giải pháp này chỉ là giải pháp trên phần ngọn của vấn đề. Giải pháp căn cơ nhất vẫn là tìm cách để loại bỏ tình trạng đầu cơ BĐS nhà ở để sao cho cầu nhà ở luôn là cầu thật.

‘‘Giải pháp lâu dài là phải loại bỏ được tình trạng đầu cơ BĐS và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ sắc thuế BĐS phù hợp. Cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào BĐS so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Chuyển đổi số cũng là một giải pháp thực sự cần thiết để công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng và đủ sắc thuế BĐS…’’ – Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh./.

Làm việc 120 năm mới mua được nhà bằng lương

Một chỉ số rất quan trọng của thị trường BĐS nhà ở là tỷ số giữa giá nhà ở trung bình trên tiền lương trung bình theo năm. Tại các nước châu Âu, tỷ số này là từ 2 tới 4. Giả sử, mỗi lao động có thể tiết kiệm được 25% tiền lương, có nghĩa là sau 4 năm sẽ tiết kiệm được 1 năm lương. Vậy tỷ số nói trên là 2 thì sau 8 năm làm việc, người lao động có thể mua được nhà. Nếu tỷ số là 4 thì sau 16 năm lao động họ sẽ mua được nhà. Tại Thái Lan, tỷ số này là 7, tức là sau 28 năm làm việc sẽ mua được nhà. Tại Việt Nam, trong sơn sốt giá 2007 - 2008, tỷ số này là 25, tức là phải lao động 100 năm mới mua được nhà. Trong cơn sốt đất hiện nay, nhiều người đã tính sơ bộ tỷ số này là 30, vậy phải lao động 120 năm mới mua được nhà. Trong khi đó, một nhóm nhỏ thì giàu lên khá nhanh từ kinh doanh nhà ở.

Đỗ Doãn