Xu hướng token hóa tài sản thực

Khi thế giới tài chính truyền thống và công nghệ blockchain giao nhau, token hóa tài sản thực đang trở thành xu hướng không thể đảo ngược

Thị trường nghìn tỷ USD và tốc độ tăng trưởng vượt trội

Trong khi nhiều nhà đầu tư chứng khoán vẫn còn e ngại với thế giới tiền mã hóa, một xu hướng mới đang âm thầm mở ra cơ hội đầu tư khổng lồ: thị trường token hóa tài sản thực (Real World Assets - RWA). Đây không phải là những đồng coin ảo khó hiểu, mà là quá trình “số hóa” các tài sản quen thuộc như bất động sản, trái phiếu hay vàng bạc thành các token trên blockchain - tương tự việc chuyển đổi giấy chứng nhận cổ phiếu vật lý sang cổ phiếu điện tử mà chúng ta đã quen thuộc.

Với nhà đầu tư chứng khoán, có thể hình dung quá trình mã hóa tài sản số (tokenization) như việc “niêm yết phiên bản số” của một tài sản thực, nhưng thay vì lên sàn cổ phiếu, tài sản được phát hành trên blockchain. Điểm khác biệt nằm ở mệnh giá tối thiểu nhỏ hơn đáng kể, giúp “chia nhỏ” quyền lợi kinh tế của một tòa nhà văn phòng hạng A hay một lô trái phiếu thành nhiều phần dễ tiếp cận. Cùng với đó, thời gian thanh toán - bù trừ có thể rút ngắn xuống mức T+0 hoặc gần thời gian thực. Ngoài ra, quy trình phân phối lợi tức (cổ tức/lãi coupon) có thể được tự động hóa hàng ngày thông qua hợp đồng thông minh - một bước tiến lớn so với chu kỳ T+1 hoặc T+2 của cổ phiếu truyền thống.

Theo báo cáo của Mordor Intelligence, quy mô thị trường RWA dự kiến đạt 2.080 tỷ USD vào năm 2025 và tăng vọt lên 13.550 tỷ USD vào năm 2030, tương ứng tốc độ tăng trưởng trung bình 45,46% mỗi năm - mức tăng ấn tượng hiếm thị trường nào sánh được.

Đáng chú ý là sự tham gia của các “ông lớn” tài chính toàn cầu. BlackRock, công ty quản lý tài sản lớn nhất thế giới, đã ra mắt Quỹ BlackRock USD Institutional Digital Liquidity, thu hút hơn 550 triệu USD chỉ trong vài tháng đầu. CEO Larry Fink của BlackRock thậm chí tuyên bố, token hóa toàn bộ tài sản sẽ là “làn sóng cơ hội mới” cho Công ty trong nhiều thập kỷ tới.

Goldman Sachs cũng không kém cạnh khi dự kiến ra mắt ba sản phẩm token hóa vào cuối năm 2025. Trong khi đó, JPMorgan thông qua mạng Kinexys đã xử lý tới 1.500 tỷ USD giao dịch token hóa vào cuối năm 2024. Những con số này cho thấy, token hóa tài sản không còn là thử nghiệm mà đã trở thành một thực tế kinh doanh.

Theo báo cáo, bất động sản đang chiếm lĩnh thị trường với 30,5% tổng giá trị token hóa. Điều này dễ hiểu, bởi bất động sản luôn là kênh đầu tư ưa chuộng nhưng có rào cản vốn cao. Token hóa cho phép nhà đầu tư mua “một phần” của tòa nhà văn phòng hạng A ở Singapore hay khu logistics tại Mỹ mà không cần hàng triệu USD như trước.

Hiểu một cách đơn giản, một nhà đầu tư có vốn dưới 1 tỷ đồng khó có thể đầu tư vào biệt thự trị giá 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu biệt thự được chia nhỏ thành 1.000 phần, mã hóa bằng 1.000 token và niêm yết trên sàn giao dịch, các nhà đầu tư nhỏ lẻ hoàn toàn có thể mua một phần tài sản đó. Khi giá biệt thự tăng, giá token cũng tăng tương ứng, chưa kể lợi tức từ việc khai thác, cho thuê tài sản.

Đáng chú ý, mảng hàng hóa đang có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất, tới 50,1% mỗi năm. Các doanh nghiệp hiện sử dụng token tín chỉ carbon và token kim loại quý để quản lý rủi ro môi trường và lạm phát. Thay vì mua vàng vật lý và lo lắng về bảo quản, nhà đầu tư có thể mua token vàng được bảo chứng bằng vàng thật lưu trữ tại Hiệp hội Thị trường Vàng thỏi London (London Bullion Market Association).

Ông Sergey Nazarov, đồng sáng lập Chainlink nhận định, nếu tài sản mã hóa là điểm khởi đầu, thì token hóa tài sản thực sẽ là đích đến tiếp theo, nhưng đi kèm thách thức về kết nối chuỗi chéo (cross-chain), tuân thủ pháp lý và số hóa dữ liệu nguồn.

Việt Nam trước cơ hội đón dòng vốn mới từ token hóa tài sản

Chia sẻ về bức tranh toàn cầu, ông Phan Đức Trung, Chủ tịch Hiệp hội Blockchain và Tài sản số, Chủ tịch Công ty 1Matrix cho biết, RWA đang trở thành xu hướng không thể đảo ngược và sẽ là hạ tầng tài chính thế hệ mới. Đây là bước đột phá trong đổi mới tài chính, có thể so sánh với sự ra đời của quỹ tương hỗ vào thập niên 1970 hay quỹ hoán đổi danh mục (ETF) vào thập niên 1990. Với khuôn khổ pháp lý phù hợp, tác động của RWA sẽ còn phổ biến hơn nhiều, vì cho phép mọi loại tài sản đều có thể được số hóa và biểu diễn trên blockchain.

Việt Nam đang chủ động nắm bắt và cần tham gia sâu hơn vào xu thế này. Hiện nay, tài sản mã hóa được bảo chứng bằng tài sản thực được phân loại theo Khoản 1(b), Điều 47, Luật Công nghiệp Công nghệ số và phát hành theo Khoản 2, Điều 5, Nghị quyết 05/2025/NQ-CP về triển khai thí điểm thị trường tài sản mã hóa tại Việt Nam.

Ông Tô Trần Hòa, Phó trưởng ban Phát triển thị trường chứng khoán, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho biết, doanh nghiệp phát hành tài sản mã hóa phải là pháp nhân Việt Nam, hoạt động dưới hình thức công ty TNHH hoặc công ty cổ phần theo Luật Doanh nghiệp. Tài sản mã hóa phải dựa trên tài sản cơ sở là tài sản thực, không bao gồm chứng khoán hay tiền pháp định. Việc chào bán, phát hành chỉ được thực hiện cho nhà đầu tư nước ngoài và giao dịch giữa các nhà đầu tư nước ngoài phải thông qua tổ chức cung cấp dịch vụ tài sản mã hóa (VASP) được Bộ Tài chính cấp phép.

Theo ông Đào Việt Dũng, quản lý cấp cao mảng quản trị rủi ro tại Fidelity International, những mô hình RWA thành công nhất hiện nay là các quỹ thị trường tiền tệ và trái phiếu chính phủ ngắn hạn như tín phiếu kho bạc Mỹ được token hóa.

“Những sản phẩm này có ưu điểm rõ ràng: rủi ro thấp, dễ giao dịch và lợi suất hấp dẫn từ 3-5%/năm,” ông Dũng nói. Con số này cao hơn đáng kể so với đồng tiền ổn định giá (stablecoin) truyền thống, vốn gần như không có lợi suất.

Ngược lại, các lĩnh vực như tín dụng tư nhân hay bất động sản token hóa vẫn gặp khó do cấu trúc pháp lý phức tạp và thị trường thứ cấp còn mỏng - nơi nhà đầu tư có thể bán lại token. Điều này cho thấy tầm quan trọng của việc bắt đầu từ những sản phẩm đơn giản và dễ hiểu.

Về yếu tố quyết định thành công, ông Dũng nhấn mạnh ba điểm then chốt. Thứ nhất, thị trường thứ cấp phải thanh khoản mạnh, nghĩa là token có thể được giao dịch dễ dàng qua các sàn giao dịch tạo lập thị trường tự động (Automated Market Maker - AMM) hoặc hệ thống giao dịch phi tập trung (Over The Counter - OTC). Thứ hai, cần rõ ràng về quy định và hạ tầng tổ chức, đặc biệt là tiêu chuẩn xác minh danh tính khách hàng (KYC) và chống rửa tiền (AML). Thứ ba, chất lượng và quy mô của thị trường tài sản gốc, như thị trường tín phiếu kho bạc Mỹ trị giá hơn 25.000 tỷ USD, là nền tảng vững chắc cho token hóa.

Ông Dũng nhận định, Việt Nam có cơ hội lớn thu hút dòng vốn nước ngoài vào thị trường RWA, nhờ lợi suất điều chỉnh rủi ro hấp dẫn. Trong bối cảnh lãi suất cao, nhà đầu tư tìm kiếm các khoản đầu tư ổn định và có thể dự đoán dòng tiền. Nếu Việt Nam xây dựng được các sản phẩm dựa trên tín dụng doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) hoặc năng lượng tái tạo với định giá rủi ro minh bạch, chúng sẽ đặc biệt thu hút.

Bên cạnh đó, xu hướng đa dạng hóa đầu tư khu vực khiến châu Á - Thái Bình Dương ngày càng được xem là động cơ tăng trưởng toàn cầu và Việt Nam có nền tảng vĩ mô vững chắc. Token hóa tài sản giúp giảm bớt rào cản truyền thống, mở ra cửa ngõ tiếp cận thị trường Việt Nam cho nhà đầu tư quốc tế.

Thêm vào đó, lợi thế về chi phí tài sản cơ sở - đặc biệt trong các lĩnh vực bất động sản, logistics và hạ tầng năng lượng tái tạo - giúp Việt Nam duy trì mức sinh lời và triển vọng tăng trưởng tốt hơn nhiều thị trường phát triển.

Để giành được niềm tin của nhà đầu tư tổ chức, Việt Nam cần đảm bảo hai yếu tố cốt lõi: sự rõ ràng trong khung pháp lý và khả năng thực thi, cùng việc áp dụng tiêu chuẩn quốc tế trong tính toán giá trị tài sản ròng (Net Asset Value - NAV), kiểm toán độc lập và báo cáo minh bạch.

Dù vậy, token hóa tài sản thật không thay thế thị trường cổ phiếu, mà bổ sung một phương án công nghệ mới cho việc vận hành các tài sản truyền thống. Điểm hấp dẫn nằm ở khả năng mở rộng tệp nhà đầu tư nhờ mệnh giá nhỏ, tăng tốc độ và tính minh bạch nhờ hợp đồng thông minh, cùng sự tham gia ngày càng rõ nét của các định chế tài chính lớn và cơ quan quản lý.

Với nhà đầu tư cá nhân, điều này đồng nghĩa họ có thể tiếp cận những loại tài sản vốn chỉ dành cho tổ chức lớn - từ bất động sản thương mại, trái phiếu doanh nghiệp đến dự án năng lượng tái tạo. Giống như cách các ETF cho phép nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia vào rổ cổ phiếu đa dạng, token hóa đang mở rộng khả năng tiếp cận đó ra nhiều loại tài sản.

Anh Quý