Xử lý nợ xấu hài hòa để giải phóng khối tài sản lớn đang mắc kẹt ở ngân hàng

Theo khảo sát của DKRA Group, tính đến tháng 5/2025, dư nợ tín dụng bất động sản tại Việt Nam đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024, tương ứng mức tăng 20%.

Nếu tín dụng toàn hệ thống tăng trưởng đúng mục tiêu 16% trong năm, tổng dư nợ bất động sản có thể đạt 3,8-3,9 triệu tỷ đồng.

Ông Phùng Công Sưởng, Tổng biên tập Báo Tiền phong phát biểu

Tuy nhiên, tín dụng vẫn chủ yếu chảy vào doanh nghiệp bất động sản, trong khi người dân chưa mặn mà vay mua nhà do giá cao.

Đáng lưu ý, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đang tăng nhanh.

Ông Phùng Công Sưởng, Tổng biên tập Báo Tiền phong cho rằng, đằng sau con số nợ xấu là những dự án đang đình trệ, những doanh nghiệp đang kiệt sức, những người dân đang lo lắng về tài sản và tương lai.

Tình trạng đó phản ánh một bức tranh phức tạp về những rủi ro tiềm ẩn, về sự tắc nghẽn của dòng vốn và về những khó khăn mà không chỉ các tổ chức tín dụng mà cả các nhà phát triển dự án và người mua nhà đang phải đối mặt.

Theo ông Phùng Công Sưởng, khó khăn của tình trạng trên không chỉ là những vấn đề cố hữu về pháp lý, quy hoạch hay khả năng thanh khoản, mà còn là một bài toán phức tạp hơn, đó là việc xử lý khối tài sản bảo đảm khổng lồ đang "kẹt" trong hệ thống ngân hàng.

Đây là gánh nặng không hề nhỏ, đang đè nặng lên cả hệ thống tín dụng và các doanh nghiệp.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group chia sẻ tại hội thảo.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, việc thu giữ tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng là giải pháp tối ưu.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều bất ổn, điều này có thể trở thành gánh nặng cho ngân hàng nếu không đi kèm các giải pháp xử lý hiệu quả.

Việc phối hợp giữa ngân hàng, doanh nghiệp và các cơ quan quản lý để tháo gỡ vướng mắc, minh bạch hóa quy trình và nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản sẽ là chìa khóa để giải quyết bài toán nợ xấu một cách bền vững.

Thống kê cho thấy tổng nợ xấu của 27 ngân hàng niêm yết đã vượt 265.000 tỷ đồng, tăng 18,5% so với cùng kỳ. Trong khi Vietcombank, Techcombank, VietABank vẫn duy trì tỷ lệ nợ xấu thấp dưới 1,2%, một số ngân hàng như OCB đã ghi nhận mức 3,9%, khiến rủi ro hệ thống ngày càng rõ rệt.

Các doanh nghiệp địa ốc đang gặp tình cảnh "nửa mừng, nửa lo". Về thuận lợi, lãi suất vay đã giảm hơn 2% so với cuối 2023, giúp chi phí vốn thấp hơn.

Cùng với đó là sự ra đời của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và các chính sách hỗ trợ tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước.

Tiến sĩ, giảng viên, chuyên gia kinh tế Đỗ Thiên Anh Tuấn, trường Chính sách công và quản lý Fulbright.

Tính đến tháng 5, hơn 178.000 tỷ đồng trái phiếu đã được gia hạn, giúp giảm bớt áp lực tài chính. Một số doanh nghiệp cũng đã quay lại thị trường trái phiếu, phát hành tổng cộng 10.000 tỷ đồng trong tháng 4.

Ngoài ra, việc bán tài sản để trả nợ, giảm lãi suất trái phiếu và thương lượng với ngân hàng để tái cơ cấu khoản vay đang là các biện pháp được áp dụng rộng rãi.

Tình trạng "đứt gánh" dòng vốn vẫn đang là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến hàng loạt dự án bất động sản ngừng trệ và tỷ lệ nợ xấu gia tăng.

Để khắc phục, ông Thắng cho biết, cần cải thiện chính sách tín dụng, đảm bảo tính nhất quán trong điều kiện vay và quá trình giải ngân.

Tại hội thảo, nhiều chuyên gia cũng nêu vấn đề về giải pháp hài hòa trong xử lý nợ xấu. Trong giai đoạn thí điểm theo Nghị quyết 42 từ năm 2017 - 2022, các tổ chức tín dụng đã được trao quyền thu giữ tài sản đảm bảo để xử lý nợ xấu.

Tuy nhiên, giai đoạn này, nợ xấu không những không giảm mà còn tiếp tục gia tăng. Ngân hàng Nhà nước lý giải nguyên nhân chính là do tác động của đại dịch Covid-19.

Câu hỏi nhiều chuyên gia đặt ra là, nếu luật hóa nội dung này, liệu có thực sự xử lý được tận gốc nợ xấu, hay chỉ là giải pháp tình thế "trị ngọn mà không trị gốc".

Tiến sĩ, giảng viên, chuyên gia kinh tế Đỗ Thiên Anh Tuấn, trường Chính sách công và quản lý Fulbright cho rằng, hợp đồng thế chấp phải quy định rõ quyền xử lý tài sản ngoài tòa án, trình tự thông báo, phương thức định giá và quyền lợi người vay sau khi tài sản bị bán.

Quá trình xử lý phải minh bạch cho phép người vay chủ động trả nợ hoặc thương lượng, chuyển nhượng tài sản với mức giá tốt hơn.

Việc định giá cần khách quan, có giám sát bên thứ ba để tránh bán dưới giá thị trường.

Theo ông Tuấn, quy trình xử lý tài sản cũng cần phải công khai, có thể qua sàn giao dịch hoặc kênh minh bạch khác, công bố thông tin giá chào bán, hồ sơ người mua và biên bản giao dịch nhằm tránh xung đột lợi ích.

Song song đó, người vay cần được đảm bảo quyền nhận lại phần giá trị dư sau khi trừ nợ, lãi và chi phí hợp lý, đồng thời có quyền khiếu nại nếu thấy quy trình xử lý không minh bạch.

Nguyên Hằng