Xử lý vi phạm tại các dự án của Tập đoàn Mường Thanh: Chuyên gia cho rằng Hà Nội đang triển khai thận trọng và hợp lý

Hà Nội đang rất thận trọng trong việc xử lý các dự án vi phạm để bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người dân. (Ảnh: THÙY LINH)

Hà Nội thận trọng trong xử lý sai phạm tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh

12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh là những sai phạm được đánh giá có quy mô rất lớn, đã kéo dài nhiều năm và trong quá trình đó, hàng chục nghìn căn hộ đã được bán, người dân đã vào ở, hình thành đời sống, trường học, việc làm và các quan hệ tài sản ổn định. Nếu chỉ áp dụng cơ học một biện pháp là phá toàn bộ công trình sai phạm thì tác động về mặt xã hội có thể rất lớn.

Ngày 28/10/2026, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã thông qua Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại vi phạm tại 12 dự án này. Đây là lần đầu tiên thành phố tạo được một khung xử lý thống nhất cho một khối tồn tại, mà ở đó quy mô xây dựng của các dự án này thực tế đã lên tới 24.943 căn hộ, nhiều hơn 18.184 căn so với quy hoạch hoặc giấy phép.

12 công trình, dự án do các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư có nhiều vi phạm nghiêm trọng về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng. (Ảnh có sự hỗ trợ của AI)

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Lương Thành Đạt, Giám đốc công ty Luật trách nhiệm hữu hạn Vì chân lý Themis, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội phân tích: “Điểm tôi đánh giá cao nhất là Nghị quyết khẳng định rõ ba nguyên tắc: Sai phạm vẫn là sai phạm; chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm và chi phí khắc phục; người mua nhà hợp pháp, không có lỗi không phải gánh hậu quả tài chính do chủ đầu tư gây ra. Việc cho một phần công trình tồn tại có điều kiện, nếu đáp ứng đầy đủ yêu cầu kỹ thuật và chủ đầu tư nộp lợi bất hợp pháp, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và bổ sung hạ tầng, về pháp lý không nên hiểu là xóa sai phạm”.

Trước các sai phạm của Tập đoàn Mường Thanh, thành phố Hà Nội đang triển khai hết sức thận trọng và hợp lý. Trước hết, hoàn thiện cơ chế pháp lý, sau đó rà soát từng công trình và từng căn hộ, rồi mới quyết định phần nào được tồn tại, phần nào phải di dời hoặc phá dỡ.

“Rõ ràng thành công của Nghị quyết sẽ không được đo bằng số công trình được giữ lại, mà bằng việc có bảo đảm được ba kết quả: An toàn công trình và hạ tầng được phục hồi; chủ đầu tư thực sự chịu chi phí; và quyền tài sản của người mua nhà vô tội được bảo vệ”, luật sư Thành Đạt nhấn mạnh.

Cần cân bằng giữa yêu cầu khắc phục sai phạm và bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân

Trong số 12 công trình vi phạm, công trình dự án nhà ở tại khu đô thị Kim Văn-Kim Lũ sẽ được thực hiện xử lý đầu tiên. Qua rà soát của chính quyền địa phương, có 246 căn hộ thuộc diện phải di dời để khắc phục vi phạm.

Một căn hộ không chỉ là tài sản có giá trị kinh tế mà còn là nơi sinh sống, gắn bó với công việc, học tập và cuộc sống của cả gia đình. Vì vậy, việc lựa chọn phương án giải quyết cần xem xét đồng thời quyền sở hữu tài sản, mức bồi thường, điều kiện ổn định chỗ ở và những thiệt hại thực tế mà người dân có thể phải gánh chịu.

Sau hơn 10 năm đi vào hoạt động, 4 tòa chung cư Kim Văn-Kim Lũ có 246 căn hộ thuộc diện dự kiến di dời để xử lý sai phạm. Đây là dự án được thực hiện đầu tiên trong tổng số 12 dự án. (Ảnh: THÙY LINH)

Các chuyên gia cho rằng, việc xử lý những công trình đã hình thành và có cư dân sinh sống ổn định hơn 10 năm cần được nhìn nhận từ góc độ tổng thể. Do đó, phương án xử lý cần cân bằng giữa yêu cầu khắc phục sai phạm, bảo đảm an toàn và hạn chế tối đa ảnh hưởng đời sống người dân.

Để giải quyết quyền lợi của người dân tại dự án Kim Văn-Kim Lũ, chính quyền dự kiến đưa ra 4 phương án.

Phương án thứ nhất: Chủ đầu tư thỏa thuận trả tiền và hỗ trợ chi phí di chuyển. Theo luật sư Thành Đạt, đây là phương án có ưu điểm là tạo điều kiện cho người dân được trực tiếp thương lượng với chủ đầu tư về mức tiền bồi thường, các khoản hỗ trợ và phương thức thanh toán. Nếu đạt được thỏa thuận hợp lý, người dân có thể chủ động sử dụng số tiền nhận được để lựa chọn nơi ở mới phù hợp với nhu cầu của gia đình mà không phải phụ thuộc vào việc bố trí nhà ở tại một dự án cụ thể.

Tuy nhiên, vấn đề pháp lý quan trọng nhất của phương án này là mức bồi thường phải được xác định như thế nào để bảo đảm quyền lợi cho người dân. Bên cạnh đó, điểm đáng chú ý, điểm a khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 96 quy định người mua thuộc diện phải di dời bàn giao căn hộ trong thời gian 90 ngày kể từ ngày nhận đủ tiền bồi thường. Đây là cơ chế quan trọng để bảo vệ người dân, bởi về nguyên tắc không thể chỉ đưa ra cam kết bồi thường mà yêu cầu người dân lập tức bàn giao nhà, khi chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán theo phương án có hiệu lực, trừ những trường hợp pháp luật có quy định riêng về bảo đảm an toàn hoặc tình huống khẩn cấp.

Đánh giá về phương án này, luật sư Thành Đạt cho rằng: “Đây là phương án phù hợp nếu mức bồi thường được xác định khách quan, sát giá thị trường, các khoản hỗ trợ và thiệt hại có căn cứ được xem xét đầy đủ, đồng thời có cơ chế bảo đảm người dân thực sự nhận được tiền trước khi phải bàn giao căn hộ theo quy định”.

Để giải quyết quyền lợi của người dân tại dự án Kim Văn-Kim Lũ, chính quyền dự kiến đưa ra 4 phương án. (Ảnh có sự hỗ trợ của AI)

Phương án thứ hai: Bố trí căn hộ tương đương tại Khu đô thị Thanh Hà. Ưu điểm của phương án là người dân có một lựa chọn nhà ở tương đối cụ thể, giảm bớt khó khăn trong việc tự tìm kiếm nơi ở mới. Nếu căn hộ thay thế có chất lượng tốt, pháp lý đầy đủ và được bàn giao đúng thời hạn thì phương án này có thể giúp người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống. Vấn đề quan trọng nhất là phải xác định thế nào là một căn hộ tương đương,việc xử lý tiền chênh lệch giữa các căn hộ và các điều kiện pháp lý liên quan. Người dân cần được biết đầy đủ những thông tin này trước khi quyết định.

“Bố trí nhà ở tại Thanh Hà là một lựa chọn có thể mang lại lợi ích, nhưng chỉ thực sự phù hợp khi căn hộ thay thế bảo đảm giá trị tương xứng, có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu sinh sống của người dân. Không nên buộc tất cả các hộ phải chuyển đến cùng một khu đô thị chỉ vì chủ đầu tư đang có quỹ căn hộ tại đó”, luật sư Thành Đạt chia sẻ quan điểm về phương án này.

Phương án thứ ba: Người dân nhận tiền và tự lo nơi ở mới. Phương án này phù hợp với những gia đình đã có nơi ở khác, muốn chuyển đến khu vực mới, đang sử dụng căn hộ vào mục đích đầu tư, cho thuê hoặc không muốn tiếp tục phát sinh quan hệ giao dịch với chủ đầu tư cũ. Ưu điểm lớn nhất là người dân được tự do lựa chọn nơi ở theo nhu cầu, khả năng tài chính và hoàn cảnh của gia đình, đồng thời tránh được các rủi ro pháp lý có thể phát sinh khi nhận căn hộ thay thế tại một dự án khác.

Tuy nhiên, hạn chế lớn nhất là toàn bộ việc tìm kiếm và ổn định nơi ở mới sẽ do người dân tự thực hiện, trong khi giá bất động sản tại Hà Nội đã thay đổi đáng kể so với thời điểm họ mua căn hộ. Vì vậy, cần có tiêu chí khách quan để xác định giá trị căn hộ và đánh giá mức độ bảo đảm quyền lợi của người dân.

Luật sư Lương Thành Đạt, Giám đốc công ty Luật trách nhiệm hữu hạn Vì chân lý Themis, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.

Đối với phương án này, luật sư Đạt cho rằng: “Cần đặc biệt làm rõ các khoản tiền mà người dân được nhận, thay vì chỉ công bố một con số bồi thường chung. Trước hết là khoản bồi thường giá trị căn hộ theo cơ chế quy định tại Điều 10 Nghị quyết 96.

Tiếp theo là khoản hỗ trợ chi phí di chuyển, vận chuyển tài sản và những chi phí cần thiết khác. Nếu người dân phải thuê nhà trong thời gian tìm kiếm chỗ ở mới thì cần xem xét cơ chế hỗ trợ hoặc yêu cầu bồi thường khoản chi phí chuyển tiếp này khi có căn cứ, tránh tình trạng người dân nhận một khoản tiền nhưng phải ký văn bản xác nhận đã được giải quyết toàn bộ quyền lợi trong khi nhiều thiệt hại chưa được làm rõ”.

Phương án thứ tư: Người dân nhận tiền và đăng ký mua, thuê nhà ở xã hội. Ưu điểm của phương án là sau khi được bồi thường, người dân có thêm cơ hội tiếp cận các dự án nhà ở xã hội với cơ chế giá bán, giá thuê và chính sách hỗ trợ theo quy định pháp luật, từ đó giảm bớt khó khăn trong việc tìm kiếm nơi ở mới.

Tuy nhiên, việc tiếp cận nhà ở xã hội không phải là quyền đương nhiên dành cho tất cả những người phải di dời. Vấn đề pháp lý đáng chú ý là nhiều người dân tại Kim Văn-Kim Lũ đã ký hợp đồng mua bán, thanh toán tiền, nhận bàn giao và sinh sống ổn định trong nhiều năm nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Vậy khi căn hộ thuộc diện phải di dời, những người này có đáp ứng điều kiện được mua nhà ở xã hội hay không?

Theo Điều 76 và Điều 78 Luật Nhà ở 2023, việc hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải căn cứ vào đối tượng và các điều kiện tương ứng. Cơ quan có thẩm quyền cần hướng dẫn cụ thể vấn đề này trước khi yêu cầu người dân lựa chọn phương án. Nếu người dân đã đồng ý nhận tiền, bàn giao căn hộ và đăng ký mua nhà ở xã hội, nhưng sau đó lại được thông báo không đủ điều kiện thì họ có nguy cơ rơi vào tình trạng rất khó khăn, vừa không còn nơi ở cũ vừa chưa có nơi ở mới.

Một hạn chế quan trọng khác là quyền sở hữu căn hộ thương mại và quyền đối với nhà ở xã hội không hoàn toàn giống nhau. “Đây là phương án có ý nghĩa tích cực đối với những hộ gia đình thu nhập thấp, cần sự hỗ trợ để ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, nhà ở xã hội nên được xem là một giải pháp hỗ trợ bổ sung, không nên trở thành phương án thay thế bắt buộc đối với tất cả người dân”, luật sư Thành Đạt nhận định về phương án thứ tư.

Thành công của Nghị quyết sẽ không được đo bằng số công trình được giữ lại, mà bằng việc có bảo đảm được ba kết quả: an toàn công trình và hạ tầng được phục hồi; chủ đầu tư thực sự chịu chi phí; và quyền tài sản của người mua nhà vô tội được bảo vệ

Cũng theo luật sư Lương Thành Đạt, bên cạnh các phương án giải quyết đối với hộ dân phải di dời, điểm cần làm chặt hơn là phải công khai bộ hồ sơ kỹ thuật làm căn cứ cho quyết định. Người dân cần được biết vì sao căn hộ của mình phải di dời, vì sao một phần công trình khác được giữ lại, kết quả kiểm định chịu lực và phòng cháy chữa cháy ra sao, phương án phá dỡ có ảnh hưởng tới phần còn lại hay không.

Đồng thời, trước khi yêu cầu cư dân rời đi phải có nguồn tiền bồi thường thực tế, không chỉ là một cam kết trên giấy. “Về dài hạn, việc xử lý không thể kết thúc ở bồi thường và phá dỡ. Những sai phạm làm tăng dân số đột biến đã gây áp lực lên trường học, giao thông, bãi đỗ xe và không gian cộng đồng; do đó việc bổ sung hạ tầng là một phần của khắc phục hậu quả, không phải một chính sách hỗ trợ tùy nghi”, luật sư Thành Đạt nói.

Nghị quyết 96 là một cơ chế cần thiết vì Hà Nội đang phải giải quyết một thực tế đã hình thành sau hơn một thập kỷ: vi phạm rất lớn nhưng tài sản, cư dân và đời sống đô thị đã gắn chặt vào các công trình. Cách tiếp cận đúng không phải là “phạt doanh nghiệp hay bảo vệ người dân” như hai mục tiêu đối lập; phải làm đồng thời cả hai. Chủ đầu tư phải chịu đầy đủ hậu quả kinh tế và pháp lý, cơ quan quản lý phải chịu trách nhiệm tương ứng với phần thiếu sót của mình, còn người mua nhà ngay tình phải được bảo vệ tối đa.