12 dự án Mường Thanh vượt quy hoạch hơn 18.000 căn hộ: Xử lý thế nào?

Chênh hơn 18.000 căn hộ so với quy hoạch

UBND TP. Hà Nội vừa có tờ trình HĐND thành phố xem xét cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án thuộc các doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản đại diện, sở hữu, quản lý, điều hành hoặc tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư.

Tổ hợp chung cư Linh Đàm thuộc hệ sinh thái Mường Thanh. Ảnh: Báo Nhân Dân

Theo số liệu trong hồ sơ đánh giá tác động chính sách của Sở Xây dựng Hà Nội, tổng số căn hộ theo quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng tại 12 dự án là 6.759 căn, trong khi số căn hộ thực tế lên tới 24.943 căn, tăng 18.184 căn. Như vậy, số căn hộ thực tế cao gấp khoảng 3,7 lần số căn theo quy hoạch hoặc giấy phép.

Các vi phạm được xác định gồm xây dựng không đúng quy hoạch, giấy phép; tăng diện tích sàn, số tầng, số căn hộ; chia nhỏ căn hộ hoặc thay đổi công năng sử dụng. Việc tăng số căn hộ làm gia tăng quy mô dân số, tạo áp lực lên hệ thống giao thông, cấp thoát nước, trường học, không gian công cộng và các hạ tầng xã hội khác.

Phạm vi đề xuất gồm 12 dự án, công trình: CT6 Kiến Hưng; công trình hỗn hợp Đại Thanh, trong đó có các tòa CT8, CT10; CT5 Tân Triều; Khu nhà ở Xa La; các tòa CT11, CT12 tại khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ; các tòa VP3, VP5, VP6 và tổ hợp chung cư HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực Linh Đàm.

Nhiều công trình đã hoàn thành, bàn giao và có đông cư dân sinh sống trong thời gian dài. Một số người mua nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do vướng mắc pháp lý của dự án.

Theo kế hoạch xử lý được UBND TP. Hà Nội ban hành trước đó, thành phố rà soát toàn diện tình trạng pháp lý, hiện trạng xây dựng, mức độ vi phạm tại từng dự án; đồng thời xây dựng phương án xử lý, di dời, phá dỡ và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Dự thảo nghị quyết về cơ chế đặc thù là bước tiếp theo nhằm tạo cơ sở xử lý các tồn tại kéo dài.

Phân loại công trình, không mặc nhiên hợp thức hóa sai phạm

Trọng tâm của đề xuất là phân loại công trình, hạng mục vi phạm theo mức độ, khả năng khắc phục và điều kiện an toàn thực tế. Theo phương án được công bố trong hồ sơ dự thảo, có những công trình có thể được xem xét cho tồn tại theo hiện trạng; có công trình chỉ được tồn tại khi hoàn thành các yêu cầu khắc phục; những phần không đáp ứng điều kiện bắt buộc hoặc không thể khắc phục sẽ phải di dời, tháo dỡ.

Các tiêu chí xem xét gồm an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ; khả năng đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; cảnh quan đô thị; chỉ giới đường đỏ và hành lang bảo vệ công trình. Việc phân loại phải căn cứ kết quả rà soát, đánh giá của cơ quan chuyên môn, không chỉ dựa vào việc công trình đã tồn tại lâu năm hoặc đã có người dân chuyển đến sinh sống.

Với những công trình có thể khắc phục, phương án có thể bao gồm bổ sung hạ tầng, điều chỉnh giải pháp kỹ thuật, di dời cư dân khỏi phần vi phạm hoặc chuyển đổi công năng. Đối với các hạng mục không bảo đảm an toàn hoặc không thể đáp ứng các tiêu chí bắt buộc, việc tháo dỡ vẫn được đặt ra. Danh mục cụ thể của từng nhóm phải căn cứ kết quả đánh giá và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Đáng chú ý, việc cho phép một công trình hoặc phần công trình tiếp tục tồn tại theo cơ chế đặc thù không đồng nghĩa với hợp thức hóa vi phạm. Theo nội dung dự thảo được công bố, cơ chế này không làm thay đổi bản chất hành vi vi phạm, không làm mất hiệu lực của các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án và quyết định xử lý đã có hiệu lực pháp luật.

Chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm khắc phục hậu quả và hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Với phần công trình vi phạm được xem xét cho tồn tại, dự thảo đề xuất yêu cầu nộp lại khoản lợi bất hợp pháp từ phần xây dựng vượt quy hoạch hoặc giấy phép, đồng thời hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Khoản lợi bất hợp pháp dự kiến được tính trên cơ sở diện tích sàn xây dựng vi phạm, suất vốn đầu tư xây dựng tại thời điểm công trình được đưa vào sử dụng và tỉ lệ 50%.

Ngoài nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư phải chịu chi phí khắc phục hậu quả, bồi thường, hỗ trợ tạm cư, di dời, tháo dỡ và hoàn trả hoặc bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo phương án được phê duyệt. Dự thảo đặt nguyên tắc không sử dụng ngân sách nhà nước để chi trả các chi phí phát sinh từ vi phạm của chủ đầu tư; nguồn lực thực hiện phải được bảo đảm bằng tiền ký quỹ và tài sản của chủ đầu tư.

Cách tiếp cận này đặt trách nhiệm tài chính và khắc phục hậu quả vào đúng chủ thể gây ra vi phạm, thay vì chuyển gánh nặng sang người mua nhà hoặc ngân sách thành phố.

Người mua nhà có thể được cấp sổ, nhưng phải đáp ứng điều kiện

Một nội dung được cư dân quan tâm là cơ chế tháo gỡ vướng mắc cấp giấy chứng nhận đối với căn hộ tại các dự án thuộc diện xem xét xử lý.

Theo đề xuất, đối với công trình hoặc phần công trình được phép tồn tại sau khi hoàn thành việc khắc phục, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng và lập hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà đủ điều kiện.

Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng không thực hiện việc nộp hồ sơ theo quy định, dự thảo đề xuất cho phép người mua nhà trực tiếp nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận, xem xét và giải quyết theo quy định pháp luật. Đây là cơ chế nhằm hạn chế tình trạng quyền lợi của người mua nhà tiếp tục bị đình trệ vì chủ đầu tư chậm hoàn tất thủ tục.

Tuy nhiên, không phải toàn bộ gần 25.000 căn hộ sẽ đương nhiên được cấp sổ. Việc cấp giấy chứng nhận phải căn cứ kết quả phân loại công trình, phần diện tích được phép tồn tại, việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính và các điều kiện pháp lý liên quan. Những phần công trình phải di dời hoặc tháo dỡ sẽ được xử lý theo phương án riêng.

Đối với người mua căn hộ thuộc diện phải di dời, dự thảo đặt ra các phương án giải quyết quyền lợi, gồm nhận tiền bồi thường, hỗ trợ; chuyển sang căn hộ hoặc nhà ở tương đương tại dự án thương mại đủ điều kiện của chủ đầu tư; hoặc được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm nếu đáp ứng điều kiện theo Luật Nhà ở. Phương án cụ thể cần được xác định trên cơ sở hiện trạng, quyền lợi hợp pháp của người mua và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Việc xử lý 12 dự án vì vậy phải giải quyết đồng thời ba yêu cầu: Khắc phục vi phạm trật tự xây dựng, quy hoạch; bảo đảm an toàn và hạ tầng đô thị; bảo vệ quyền lợi của người mua nhà không có lỗi trong hành vi vi phạm của chủ đầu tư.

Một thách thức khác là nguy cơ phát sinh khiếu kiện nếu các căn hộ trong cùng một dự án được phân loại khác nhau, có căn được ở lại nhưng có căn phải di dời. Do đó, tiêu chí đánh giá, kết quả kiểm định, phương án khắc phục và cơ chế bồi thường cần được công khai, minh bạch để cư dân biết rõ căn hộ của mình thuộc diện nào và quyền lợi được giải quyết ra sao.

12 dự án thuộc diện đề xuất xử lý

Khu vực Kiến Hưng, Đại Thanh, Tân Triều, Xa La và Kim Văn - Kim Lũ: CT6 Kiến Hưng; công trình hỗn hợp Đại Thanh (CT8, CT10); CT5 Tân Triều; Khu nhà ở Xa La; CT11 và CT12 tại khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ.

Khu vực Linh Đàm: Các tòa VP3, VP5, VP6 và tổ hợp chung cư HH1, HH2, HH3, HH4.

Các số liệu chính: 6.759 căn hộ theo quy hoạch hoặc giấy phép; 24.943 căn hộ thực tế; chênh lệch 18.184 căn.

Nguyên tắc xử lý: Phân loại theo mức độ vi phạm và điều kiện an toàn; chủ đầu tư chịu trách nhiệm tài chính, khắc phục hậu quả; người mua nhà được xem xét giải quyết quyền lợi theo tình trạng pháp lý và kết quả xử lý từng công trình.