14 ngân hàng hé lộ danh mục tín dụng: Cho vay kinh doanh BĐS tăng nhiều hơn cho vay bán buôn bán lẻ, công nghiệp chế biến chế tạo

Tiền tiếp tục chảy mạnh vào lĩnh vực bất động sản

Tại buổi họp báo thông tin kết quả hoạt động ngân hàng 6 tháng đầu năm 2025 diễn ra hồi giữa tháng 7 vừa qua, đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết tính đến ngày 30/6, tín dụng nền kinh tế đạt trên 17,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024.

Theo số liệu từ NHNN, tính đến cuối quý II, một số lĩnh vực chính cũng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tín dụng của nền kinh tế bao gồm công nghiệp chế biến chế tạo (12,84% tổng tín dụng), bán buôn, bán lẻ (23,74%), xây dựng bao gồm các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng được Chính phủ ưu tiên (7,53%)...

Đáng chú ý, tín dụng vào lĩnh vực BĐS ước đạt 3,18 triệu tỷ đồng, chiếm gần 18,5% tổng tín dụng. Chiếm 52% trong đó, tức khoảng 1,65 triệu tỷ đồng, là tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản. Con số này tăng 13% so với cuối năm 2024 và cao hơn mức tăng tín dụng 9,9% của toàn nền kinh tế.

Tại báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản quý II/2025, Bộ Xây dựng nhận định tổng dư nợ tín dụng bất động sản tăng mạnh cho thấy dòng vốn từ ngân hàng vào lĩnh vực này đang được nới lỏng hơn và có dấu hiệu phục hồi niềm tin từ cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp.

Cơ cấu tín dụng kinh doanh BĐS toàn hệ thống. Ảnh: SHS

Báo cáo tài chính quý II/2025 mà các ngân hàng đã công bố phần nào hé lộ thêm về dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực kinh doanh BĐS trong nửa đầu năm, bên cạnh các ngành kinh tế quan trọng như thương mại bán buôn bán lẻ, xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo...

Theo đó, trong số 28 ngân hàng niêm yết, có 14 ngân hàng đã công bố báo cáo tài chính quý II với chi tiết dư nợ cho vay theo ngành.

Số liệu thống kê từ 14 ngân hàng này, tổng dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS ước đạt hơn 872 nghìn tỷ đồng tại thời điểm cuối quý II/2025, tăng hơn 140 nghìn tỷ, tương đương mức tăng 19,4% so với đầu năm.

T.D tổng hợp từ BCTC

Xét về tỷ lệ %, mức tăng 19,4% của tín dụng kinh doanh BĐS thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực xây dựng (+22%) nhưng cao hơn tăng trưởng tín dụng vào một số ngành như bán buôn bán lẻ (+16,8%), công nghiệp chế biến chế tạo (13,4%)...

Một số nhà băng có tăng trưởng tín dụng kinh doanh BĐS cao so với trung bình ngành như Techcombank (+21,6%), SHB (+28,3%), HDBank (+21,7%), VIB (+78%)...

Xét về mức tăng ròng, hơn 140 nghìn tỷ vốn rót thêm vào lĩnh vực kinh doanh BĐS từ 14 ngân hàng trong nửa đầu năm 2025 đã vượt qua tín dụng tăng thêm vào các ngành bán buôn bán lẻ (tăng 135,3 nghìn tỷ), xây dựng (tăng 66,7 nghìn tỷ), công nghiệp chế biến chế tạo (tăng 50,5 nghìn tỷ)...

Lưu ý, 14 ngân hàng trong thống kê trên đây có tổng dư nợ cho vay ước tính hơn 5 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tổng dư nợ toàn bộ các ngân hàng trong hệ thống (nếu tính cả Big4 ngân hàng gốc quốc doanh) và chiếm khoảng 67% dư nợ cho vay của 24 ngân hàng tư nhân niêm yết (không tính Big4). Các ngân hàng còn lại không công bố chi tiết danh mục cho vay theo ngành trong BCTC quý II/2025, hoặc chỉ công bố vắn tắt, do đó người viết không đưa vào thống kê.

Tín dụng BĐS sẽ là động lực tăng trưởng quan trọng của ngân hàng

Trong kịch bản tăng trưởng tín dụng năm nay đạt mục tiêu 16% và tỷ trọng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 20% dư nợ toàn nền kinh tế, thì quy mô tín dụng bất động sản có thể đạt khoảng 3,8 - 3,9 triệu tỷ đồng vào cuối năm.

Dựa trên dự phóng như vậy, giả sử cho vay kinh doanh BĐS chiếm khoảng ~50% tổng dư nợ tín dụng BĐS, thì ước tính hết năm 2025, quy mô tín dụng kinh doanh BĐS có thể vượt 1,9 triệu tỷ đồng.

Tại báo cáo cập nhật triển vọng lợi nhuận ngân hàng trong nửa sau 2025, SSI Research cho rằng động lực tăng trưởng tín dụng 6 tháng cuối năm cũng như năm 2026 có thể đến nhiều hơn từ các dự án liên quan đến bất động sản và hạ tầng. Đây cũng là 2 lĩnh vực nhận được sự quan tâm chính sách ngày càng lớn, phù hợp với nỗ lực của Chính phủ nhằm kích thích nhu cầu trong nước và duy trì đà tăng trưởng kinh tế trong bối cảnh biến động toàn cầu hiện nay.

Nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đã cho thấy những dấu hiệu phục hồi sớm từ năm 2024 và tiếp tục trong 2025, được thúc đẩy từ sự tiến triển về pháp lý và nguồn cung căn hộ tiếp tục cải thiện.

Nhận định của một số công ty chứng khoán về triển vọng các ngân hàng riêng lẻ cũng nhận định rằng động lực tăng trưởng tín dụng - và xa hơn là tăng trưởng lợi nhuận - của một số nhà băng năm nay sẽ được thúc đẩy bởi cho vay BĐS, bao gồm cả cho vay kinh doanh BĐS và cho vay cá nhân mua nhà.

Chẳng hạn, tại Techcombank, tính đến hết quý II/2025, tăng trưởng dư nợ cho vay đạt hơn 11% so với đầu năm; với động lực chủ yếu từ tăng cho vay kinh doanh BĐS trong bối cảnh các nhà phát triển BĐS như Vinhomes, Masterise tích cực triển khai các dự án lớn, theo ACBS. Tỷ trọng cho vay liên quan đến BĐS ước khoảng 70% dư nợ, bao gồm cho vay thế chấp, cho vay doanh nghiệp BĐS, vật liệu xây dựng, xây dựng...

Dự kiến trong các quý tiếp theo, đây vẫn là động lực tăng trưởng tín dụng quan trọng khi chiến lược kinh doanh của ngân hàng hướng tới các phân khúc lợi suất cao đang hồi phục.

Tại TPBank, ngay từ đầu năm nay, ngân hàng đã không đứng ngoài cuộc đua cho vay mua nhà dành cho người trẻ với mức lãi suất trong top cạnh tranh nhất thị trường. Theo báo cáo tài chính, tại thời điểm kết thúc quý II, tổng dư nợ cho vay khách hàng tại TPBank đạt 284.849 tỷ đồng, tăng 13,79% so với đầu năm, với động lực chủ yếu từ cho vay kinh doanh BĐS (tăng 32%); cho vay xây dựng (tăng 13%), cho vay hộ gia đình và cá nhân - trong đó có vay mua nhà - (tăng 10%)...

Năm nay, đa phần các dự phóng cho rằng tín dụng tại TPBank sẽ tăng trưởng xấp xỉ 20% trên cơ sở hai động lực quan trọng là sự phục hồi của thị trường bất động sản và tiêu dùng bán lẻ.

Hay tại VIB, một trong những ngân hàng có tín dụng cho vay BĐS tăng mạnh nhất nửa đầu năm, Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) dự báo tỷ trọng cho vay tài trợ phát triển dự án sẽ tiếp tục tăng, trở thành động lực tăng trưởng mới của VIB trong 2025 và các năm tiếp theo, giúp cho vay phân khúc khách hàng doanh nghiệp tăng trưởng vượt trội hơn so với phân khúc khách hàng cá nhân. Trong đó, tăng trưởng dư nợ tại VIB được dự phóng đạt trên 40% đói với mảng doanh nghiệp, so với 19% ở mảng bán lẻ.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, có một số nguyên nhân khiến ngân hàng thường ưu tiên cho vay BĐS hơn các lĩnh vực khác.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển.

Đầu tiên là việc thẩm định dự án BĐS dễ dàng hơn so với thẩm định các dự án sản xuất. Bởi khi thẩm định một dự án BĐS, ngân hàng có thể dễ dàng xác định giá đất, chi phí đầu tư, giá trị thị trường... Trong khi đó, việc thẩm định một dự án sản xuất sẽ phức tạp hơn nhiều vì giá cả, thương hiệu và thời gian thu hồi vốn đều khó dự đoán và có yếu tố dễ biến động.

Cùng đó là khả năng thu hồi nợ khi có rủi ro của khoản vay BĐS sẽ cao hơn, bởi khi ngân hàng thanh lý tài sản thế chấp là đất đai hoặc công trình thì giá trị của những tài sản này thường ổn định, thậm chí cao hơn khoản vay ban đầu. Trong khi đó, các tài sản thế chấp là máy móc, thiết bị thường khó thu hồi được như giá trị ban đầu. Chưa kể dự án cho vay sản xuất thường khó dự đoán thời điểm thu hồi vốn hơn.

Cuối cùng, rủi ro khi cho vay BĐS được phân tán hiệu quả hơn. Trong khi các dự án BĐS thường có quy mô rất lớn, ngân hàng có thể cho vay theo từng giai đoạn. Ngân hàng có thể chỉ cần cho vay giai đoạn đầu của dự án, chờ tới khi dự án mở bán lại tiếp tục cho vay khách hàng cá nhân.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn thì đưa ra dự báo trong thời gian tới, tín dụng vẫn ưu tiên chảy vào các dự án hạ tầng và BĐS quan trọng. Nguồn cung BĐS nửa cuối năm kỳ vọng cải thiện tích cực hơn nửa đầu năm; trong đó dự kiến nguồn cung sẽ tăng nhanh hơn tại các thị trường lớn được ưu tiên dòng vốn. Dù vậy, ông Tuấn lưu ý về rủi ro hiện hữu nếu tín dụng chảy vào các khu vực phát triển quá nóng.

“Việc kiểm soát dòng vốn tín dụng BĐS cần được thực hiện một cách thận trọng, sao cho vừa hỗ trợ phát triển thị trường lại vừa hạn chế phát sinh hệ lụy tiêu cực. Trên thực tế, quyết định phân bổ nguồn vốn là dựa vào đánh giá từ phía ngân hàng. Thường những khu vực hiện diện nhiều chủ đầu tư lớn sẽ có xu hướng thu hút nhiều nguồn lực hơn”, đại diện Batdongsan.com.vn nhận định.

Từ góc độ cơ quan quản lý, Bộ Xây dựng cũng đánh giá rằng với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm nay, nhiều khả năng tín dụng BĐS sẽ còn tiếp tục tăng, đặc biệt giữa bối cảnh lãi suất được điều chỉnh thấp hỗ trợ mua nhà và gói tín dụng ưu đãi cho người trẻ.

Để đảm bảo thị trường BĐS thời gian tới tiếp tục phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh; Bộ Xây dựng đề xuất NHNN tiếp tục chỉ đạo các TCTD rà soát, phân loại dự án BĐS để có biện pháp xử lý phù hợp, như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ… theo đúng quy định của pháp luật.

Diên Vỹ