146.000 căn hộ nghỉ dưỡng chờ gỡ vướng, 7 khoảng trống cần nhận diện

Bất động sản nghỉ dưỡng cần một khung pháp lý đồng bộ hơn ảnh: minh họa

Từ cách gọi đến nút thắt đất đai

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), có 7 khoảng trống cần được xem xét, trong đó 2 nội dung đầu có tính nền tảng: thống nhất tên gọi sản phẩm và hướng dẫn cấp giấy chứng nhận trên đất thương mại, dịch vụ. Năm nội dung còn lại liên quan tới người nước ngoài, hợp đồng, dòng vốn, dữ liệu và bảo vệ nhà đầu tư. Thống nhất cách hiểu, đồng thời giữ nguyên yêu cầu thẩm định dự án và nghĩa vụ tài chính công.

Khoảng trống thứ nhất: Gọi đúng tên, quản theo công năng

Khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 lần đầu sử dụng cụm từ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” để gọi nhóm sản phẩm thị trường quen gọi là condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng. Dự thảo sửa đổi tiếp tục sử dụng cụm từ này tại khoản 3 Điều 3, nhưng một số điều khoản khác lại liệt kê “căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà ở thương mại liên kế”.

Đầu tháng 9/2026, HoREA đề nghị sửa 15 điều, khoản để thống nhất cách gọi; VARS-IRE cũng có cùng quan điểm.

Khoảng trống thứ hai: Đất, sổ và phần diện tích không kinh doanh

Khoản 1 Điều 206 Luật Đất đai năm 2024 xác định đất thương mại, dịch vụ gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ kinh doanh. Nội dung được VARS-IRE lưu ý là cần hướng dẫn thống nhất về cấp giấy chứng nhận cho công trình không phải nhà ở trên loại đất này.

Đến tháng 12/2024, TP.HCM có 8.918 căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú thuộc 29 dự án phát sinh vướng mắc cấp giấy chứng nhận. Trong số này, 7.174 căn của 9 dự án đã được cấp, còn 1.744 căn của 20 dự án đang được tháo gỡ. Như vậy, khoảng 80% số căn đã được cấp giấy, nhưng 20/29 dự án vẫn còn vướng.

Nghị quyết 26 yêu cầu “dành quỹ đất” cho cơ sở lưu trú chất lượng cao, quy mô lớn, gắn với 20 khu du lịch quốc gia và 10 trung tâm du lịch trọng điểm. Nghị quyết cũng đề cập “chính sách tài chính phù hợp đối với phần diện tích đất cảnh quan, cây xanh, không gian công cộng không khai thác kinh doanh trực tiếp”, vấn đề đáng lưu ý với dự án nghỉ dưỡng có tỷ trọng diện tích không trực tiếp tạo doanh thu lớn.

Quy mô nguồn cung là lý do cần nhìn vấn đề ở cấp độ chính sách. Theo VARS-IRE, khoảng 146.000 căn hộ du lịch thuộc nhóm dự án hình thành trong giai đoạn 2007–2020 đã phát sinh các vướng mắc liên quan pháp lý, nghĩa vụ tài chính, huy động vốn hoặc hiệu quả khai thác. Con số này không đồng nghĩa toàn bộ 146.000 căn đều ở cùng một trạng thái “kẹt”, nhưng cho thấy quy mô tài sản cần được phân loại và xử lý phù hợp.

Bài toán dòng vốn

Những vướng mắc của nhóm dự án giai đoạn 2007–2020 tập trung ở bốn vấn đề: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài “không hình thành đơn vị ở” trên đất thương mại, dịch vụ có thời hạn; huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện; cam kết lợi nhuận vượt khả năng khai thác; và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước chưa hoàn thành.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Công an từng nêu việc mua bán loại hình này diễn ra phức tạp, một số địa phương quản lý chưa chặt và có trường hợp chủ đầu tư mở bán khi chưa đủ điều kiện.

Khoảng trống thứ ba: Người nước ngoài và cơ chế thí điểm

Nghị quyết 26 yêu cầu nghiên cứu cơ chế thí điểm có kiểm soát để thu hút khách lưu trú dài ngày, người làm việc từ xa và nguồn vốn quốc tế vào du lịch, nghỉ dưỡng, phù hợp pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quốc phòng, an ninh.

VARS-IRE kiến nghị cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua phần diện tích sàn trong công trình cao tầng có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú, không quá 30% tổng diện tích sàn đưa vào kinh doanh của tòa nhà.

Khoảng trống thứ tư: Cam kết lợi nhuận và nhà đầu tư thứ cấp

Giai đoạn 2015–2019 cho thấy cam kết lợi nhuận cố định ở mức cao từng được sử dụng trong bán hàng, trong khi khả năng khai thác thực tế có thể không đáp ứng. Khi dòng tiền cam kết không còn được duy trì, nhà đầu tư thứ cấp có thể gặp khó khăn nếu tài sản chưa có giấy chứng nhận, hạn chế khả năng chuyển nhượng hoặc thế chấp.

VARS-IRE đề xuất bổ sung điều kiện, giới hạn cam kết lợi nhuận, yêu cầu chứng minh khả năng chi trả và biện pháp bảo đảm; quy định nội dung tối thiểu của hợp đồng quản lý vận hành, cơ chế phân chia doanh thu, chi phí; quyền tiếp cận thông tin và phương án xử lý khi đơn vị vận hành chấm dứt hợp đồng.

Khoảng trống thứ năm: Hợp đồng điện tử và lưu trú ngắn hạn

VARS-IRE kiến nghị bổ sung hợp đồng mẫu cho thuê bất động sản ngắn hạn giao kết trên nền tảng điện tử được phép hoạt động tại Việt Nam, đồng thời công nhận hợp đồng điện tử, thống nhất với Nghị quyết 57-NQ/TW về chuyển đổi số.

Khoảng trống thứ sáu: Vốn và công cụ tài chính

Chủ trương đưa du lịch vào danh mục ngành, nghề ưu đãi đầu tư cần tiêu chí rõ đối với “dự án động lực, có sức lan tỏa cao”. Theo VARS-IRE, tín dụng đầu tư ưu đãi và hỗ trợ lãi suất cho dự án du lịch xanh cần gắn với tiêu chí cụ thể.

Khoảng trống thứ bảy: Dữ liệu

Nguồn cung, giao dịch và hiệu quả khai thác hiện được nhiều cơ quan, tổ chức công bố theo phạm vi và phương pháp khác nhau.

VARS-IRE kiến nghị bộ chỉ tiêu chung về nguồn cung, giao dịch, tồn kho, công suất khai thác, giá thuê bình quân; đồng thời kết nối cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với cơ sở dữ liệu du lịch quốc gia.

Mốc kiểm chứng của quá trình sửa luật sẽ nằm ở cách các nội dung này được thể hiện trong dự thảo trình Quốc hội. Tại diễn đàn về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng do Báo Xây dựng tổ chức ngày 26/8, đại diện Bộ Xây dựng lưu ý, gọi tên tài sản chỉ là bước đầu; tiêu chuẩn xây dựng, an toàn, môi trường và vận hành mới quyết định chất lượng lưu trú.

Với 146.000 căn hộ du lịch nêu trên, việc phân loại theo tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính và khả năng vận hành sẽ quan trọng không kém việc tháo gỡ từng thủ tục. Cách tiếp cận này giúp phân biệt các dự án cần tiếp tục xử lý với những trường hợp có thể đưa vào khai thác, đồng thời tạo thêm cơ sở để thị trường và dòng vốn đánh giá cơ hội.