18.184 căn hộ sai phép của Tập đoàn Mường Thanh sẽ được xử lý thế nào?

UBND TP. Hà Nội mới có tờ trình gửi HĐND thành phố xem xét ban hành nghị quyết về cơ chế đặc thù xử lý vi phạm đất đai, trật tự xây dựng tại một số dự án, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Điểm đáng chú ý của dự thảo là đề xuất bảo vệ quyền lợi người mua nhà, theo đó người mua hợp pháp không có lỗi trong các vi phạm sẽ không phải chịu chi phí khắc phục hậu quả do chủ đầu tư gây ra, đồng thời được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Theo UBND TP. Hà Nội, nhiều dự án do các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư tồn tại vi phạm nghiêm trọng về đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng. Những sai phạm kéo dài chưa được xử lý dứt điểm, gây quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phát sinh khiếu kiện liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Có 12 dự án thuộc diện xem xét áp dụng cơ chế đặc thù, gồm CT6 Kiến Hưng, CT5 Tân Triều, VP3, VP5, VP6, HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm, CT8 và CT10 Đại Thanh, CT11 và CT12 Kim Văn Kim Lũ, cùng Khu nhà ở Xa La.

Các khu HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm được xác định có có vi phạm. 

Tại các dự án này, chủ đầu tư đã xây dựng sai quy hoạch, tăng diện tích sàn và chia nhỏ căn hộ, khiến quy mô dân số vượt xa dự kiến. Tổng số căn hộ tăng từ 6.759 căn theo quy hoạch ban đầu lên 24.943 căn trên thực tế, tương đương mức tăng 18.184 căn, gây áp lực lớn lên hạ tầng khu vực.

Tại dự thảo nghị quyết trình HĐND, UBND TP.Hà Nội đề xuất phân loại để xác định công trình, hạng mục công trình được tồn tại có điều kiện và những phần phải phá dỡ.

Theo đó, ở nhóm công trình, hạng mục vi phạm được phép tồn tại có điều kiện, đối với công trình cao tầng phải đáp ứng đồng thời 5 tiêu chí:

Một là, đã xây dựng hoàn thành, đưa vào vận hành, sử dụng trên thực tế. 

Hai là, đảm bảo an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ; không ảnh hưởng các công trình lân cận.

Ba là, bảo đảm chỉ tiêu tối thiểu của quy chuẩn, tiêu chuẩn có liên quan về hạ tầng kỹ thuật thiết yếu và hạ tầng xã hội thiết yếu của khu vực theo quy hoạch hoặc theo phương án bổ sung khắc phục được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bốn là, các khối tháp của công trình cao tầng phải có ít nhất 3 mặt đứng đảm bảo khoảng cách theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch tại thời điểm xây dựng.

Năm là, không vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, hành lang an toàn giao thông.

Dự thảo cũng nêu rõ, nếu công trình cao tầng chưa đáp ứng tiêu chí thứ 3 nhưng có phương án khắc phục được cơ quan có thẩm quyền đánh giá là khả thi về kỹ thuật, quy hoạch và nguồn lực; hoặc phần còn lại của công trình cao tầng sau khi phá dỡ phần vi phạm mà đáp ứng 5 tiêu chí nêu trên cũng được phép tồn tại có điều kiện.

Với công trình nhà ở thấp tầng, tiêu chí xem xét tồn tại là không nằm trên vị trí đất quy hoạch chức năng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Dự thảo cũng xác định chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, biện pháp khắc phục hậu quả và chịu các chi phí phát sinh do hành vi vi phạm của mình.

Đối với các công trình được phép tồn tại có điều kiện, chủ đầu tư phải nộp lại số lợi bất hợp pháp từ phần diện tích xây dựng vi phạm vào ngân sách thành phố. Theo đó, khoản tiền này được xác định bằng tổng số m2 xây dựng vi phạm tăng thêm nhân với đơn giá 1 m2 xây dựng (theo suất vốn đầu tư tại thời điểm công trình được đưa vào sử dụng thực tế) rồi nhân với 50%.

Bên cạnh đó, nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các dự án, công trình được phép tồn tại được xác định theo bảng giá đất do UBND thành phố quy định tại thời điểm công trình, dự án được đưa vào sử dụng thực tế.

Việc hoàn thành các biện pháp khắc phục hậu quả, nộp đầy đủ số lợi bất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính về đất đai là cơ sở thực hiện các thủ tục tiếp theo, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng).

Đối với người dân đã mua, nhận chuyển nhượng căn hộ hợp pháp, không có lỗi trong hành vi vi phạm của chủ đầu tư, Hà Nội đề xuất nguyên tắc không phải gánh chịu chi phí, thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả vi phạm.

Theo phương án trình HĐND TP.Hà Nội, đối với các công trình, hạng mục phải phá dỡ, cư dân và tài sản phải được di dời ra khỏi khu vực liên quan.

Người mua căn hộ thuộc diện phải di dời được nhận tiền bồi thường của chủ đầu tư và bàn giao nhà trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận đủ tiền bồi thường. Giá bồi thường do hội đồng thẩm định giá xác định hoặc theo quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền.

Người dân thuộc diện phải di dời sẽ được ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện, với phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận; được tạm cư tại chỗ cho đến khi có thông báo thực hiện phương án phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng công trình.

Với những người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo luật Nhà ở, Hà Nội đề xuất ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện mà không phải qua bốc thăm.

Chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí kinh phí bồi thường, hỗ trợ và thực hiện phương án di dời. Nếu không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ, thành phố có thể quyết định sử dụng nguồn bảo đảm nghĩa vụ của chủ đầu tư hoặc chỉ đạo cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế tài sản để thực hiện.

Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành đầy đủ trách nhiệm nhưng cư dân không di dời, UBND cấp xã áp dụng biện pháp cưỡng chế hoặc xử lý theo quy định.

Với những căn hộ không thuộc diện phải di dời, người mua được tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng với chủ đầu tư. 

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định và chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Dự kiến ngày mai 28/10, HĐND TP.Hà Nội sẽ xem xét, quyết nghị về nghị quyết này.