3.000 tỷ đồng mua đất vàng: Chờ Đất Xanh gọi vốn

Tăng vốn cho Hà An chủ yếu từ góp tài sản

Hồi đầu tháng 6 năm nay, Hội đồng quản trị Tập đoàn Ðất Xanh đã ra nghị quyết về việc tái cấu trúc doanh nghiệp thành bốn mảng hoạt động chính gồm: dịch vụ bất động sản; đầu tư phát triển dự án bất động sản; bất động sản khu công nghiệp; xây dựng và vật liệu xây dựng. Ngay sau đó, doanh nghiệp thông báo cơ cấu công ty con về CTCP Ðầu tư kinh doanh bất động sản Hà An, đơn vị mà Ðất Xanh sở hữu 99,99% vốn cổ phần. Hà An là công ty con thực hiện mảng phát triển dự án bất động sản của Ðất Xanh sau khi tái cơ cấu.

Giá chuyển nhượng công ty con về Hà An không thấp hơn giá vốn và giá theo mệnh giá chuyển nhượng 5 công ty ước tính 1.866,7 tỷ đồng. Số tiền này gần bằng khoản tiền 1.960 tỷ đồng mà Ðất Xanh thông báo góp vốn vào Hà An để tăng vốn điều lệ thông qua việc góp vốn bằng tài sản của công ty con.

Ðược biết, Công ty Ðầu tư kinh doanh bất động sản Hà An được thành lập vào ngày 23/2/2018. Ðến tháng 8/2018, Tập đoàn Ðất Xanh chi ra 368,98 tỷ đồng để sở hữu 99,99% vốn của công ty này.

Thời điểm Tập đoàn Ðất Xanh mua thâu tóm, Công ty Hà An chưa đi vào hoạt động kinh doanh, mà chỉ có dự án phát triển trong tương lai. Sau đó, Ðất Xanh liên tục tăng vốn điều lệ hai lần, lần 1 góp 50 tỷ đồng vào ngày 5/11/2018 để nâng vốn điều lệ của Hà An lên 242 tỷ đồng và gần đây nhất, ngày 4/6/2019 tăng vốn lên 2.202,2 tỷ đồng.

Gần đây, thị trường bắt đầu để ý tới Hà An khi doanh nghiệp này trúng đấu giá khu đất vàng 92 ha đất vàng gần dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành.

Nếu tính cả chi phí trả tiền sử dụng đất mà Hà An sẽ phải bỏ ra khoảng 5,6 triệu đồng/m2, ước tính doanh nghiệp phải chi tới 4.117 tỷ đồng cho khu đất. So với mức vốn điều lệ 2.202,2 tỷ đồng hiện tại, khoản đầu tư này cao gấp 1,87 lần.

Thực tế, vốn điều lệ của Hà An chủ yếu là từ tài sản 5 công ty mà Ðất Xanh chuyển nhượng ngày 4/6/2019. Theo lý giải của doanh nghiệp trong báo cáo tài chính hợp nhất bao gồm báo cáo của công ty và các công ty con, Ðất Xanh sở hữu 99,99% tại Hà An đồng nghĩa với tài sản, nguồn vốn của Hà An nằm một phần trong báo cáo của Tập đoàn. Tính tới 30/6/2019, vốn điều lệ của Ðất Xanh là 3.500 tỷ đồng, vốn điều lệ Hà An ước tính 2.202,2 tỷ đồng, có thể xem Hà An như một Ðất Xanh thu nhỏ.

Ðất Xanh chuẩn bị nguồn vốn thế nào?

Trước thương vụ đấu giá, ngày 12/8/2019, Công ty Bất động sản Hà An công bố phát hành thành công 200 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 24 tháng, lãi suất 11%/năm với tài sản đảm bảo là dự án Opal Boulevard (trên đường Kha Vạn Cân, quận Thủ Ðức, TP.HCM). Theo bản cáo bạch tăng vốn tháng 7/2019 của Ðất Xanh, dự án Opal Boulevard có tổng diện tích 14.958 m2, với tổng vốn đầu tư 2.018 tỷ đồng, bắt đầu xây dựng từ cuối năm 2019, dự kiến hoàn thành vào năm 2021 với quy mô 1.451 căn hộ.

Ngày 19/8/2019, Hà An tiếp tục huy động thêm 330 tỷ đồng từ BIDV với tài sản đảm bảo cho khoản vay là toàn bộ các quyền tài sản thuộc sở hữu của Hà An liên quan tới dự án tại Kha Vạn Cân, phường Bình An, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Như vậy, trước khi tham gia đấu giá, Hà An đã huy động 530 tỷ đồng. Hiện tại, Ðất Xanh đang phát hành cổ phiếu tăng vốn nhằm thu về 874,5 tỷ đồng để phát triển dự án Khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc (tên thương mại là Gem Reverside). Tuy nhiên, theo phương án phát hành, khoản vốn này cũng có thể linh hoạt sử dụng cho các dự án khác tùy theo Hội đồng quản trị Ðất Xanh.

Ngoài ra, tính tới thời điểm 30/6/2019, Ðất Xanh có lượng tiền mặt tại quỹ 863,1 tỷ đồng, khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn 89,1 tỷ đồng, tồn kho 4.621,5 tỷ đồng.

Theo quy chế đấu giá, phải mất một vài tuần để Sở Tài chính ra thông báo nộp tiền trúng đấu giá đất, sau đó Ðất Xanh có 30 ngày tiếp theo để nộp 50% giá trị đất còn lại và trước thời hạn 90 ngày phải nộp hết 3.060 tỷ đồng để sở hữu khu đất vàng. Tính hết các nguồn tiền hiện có và có thể huy động ngay trong khoảng thời gian này, Ðất Xanh mới huy động được khoảng 1.500 tỷ đồng. Như vậy, doanh nghiệp này có thể phải tính tới bài toán chuyển nhượng dự án trong tổng số 4.621 tỷ đồng hàng tồn kho hiện có. Nếu phương án bán dự án của Ðất Xanh không khả thi thì việc phát hành trái phiếu có thể tiếp tục được thực hiện.

Ðáng nói là gần đây, Ðất Xanh liên tục phải phát hành trái phiếu để huy động vốn nhưng kết quả không được như mong đợi. Vì thế, việc phát hành trái phiếu của Ðất Xanh và Hà An (nếu có) tới đây sẽ phụ thuộc khá nhiều vào tiềm năng của dự án đất vàng 92 ha mà Ðất Xanh sắp sở hữu.

Câu chuyện nguồn vốn từ đâu để Ðất Xanh và Hà An bỏ ra mua dự án đất vàng nghìn tỷ đang là mối quan tâm của nhiều thành viên thị trường. Hy vọng việc này sẽ sáng tỏ khi Công ty có thông tin chính thức hoặc khi báo cáo tài chính quý III của tập đoàn bất động sản này được công khai.

Vũ Duy Bắc (bacduyvu@gmail.com)