3 công ty bí ẩn vay nợ Vinaconex nghìn tỷ

Nhiều câu hỏi lớn được đặt ra với Vinaconex trước thềm đại hội đồng cổ đông thường niên 2026. Ảnh: TL

Báo cáo tài chính kiểm toán 2025 của Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex, mã CK: VCG) ghi nhận, tới cuối 2025, vay và nợ thuê tài chính của công ty hơn 7.419 tỷ đồng, trong đó vay nợ ngắn hạn hơn 5.527 tỷ đồng, tăng hơn 1.100 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước.

Do đẩy mạnh cho vạy lên lưu chuyển tiền từ hoạt động đầu tư vẫn âm hơn 2.710 tỷ đồng. Các khoản phải thu ngắn hạn hơn 12.293 tỷ đồng, tăng hơn hai lần so với cùng kỳ của năm trước. Trong đó, hơn 6.139 tỷ đồng là Vinaconex cho vay ngắn hạn, gấp 9,7 lần.

Điểm đáng chú ý, các khoản phải thu về từ cho vay ngắn hạn này chỉ bắt đầu phát sinh trong quý III/2025. Trước đó, Vinaconex chỉ có dư nợ cho vay khoảng hơn 645 tỷ đồng với Công ty CP Chứng khoán VPS hay Công ty CP Đầu tư Hải Phát.

Các khoản cho vay rất lớn gồm 2.400 tỷ đồng với Công ty TNHH Đầu tư và tư vấn quản lý Biển Đông (Biển Đông), 2.060 tỷ đồng với Công ty TNHH Đầu tư Phú Thịnh Phát (Phú Thịnh Phát) và 1.000 tỷ đồng với Công ty TNHH Đầu tư xuất nhập khẩu tổng hợp Đức Mai (Đức Mai).

Điểm chung của các khoản vay này có lãi suất từ 9,6 - 12,5%/năm với kỳ hạn cho vay ngắn khoảng hơn 1 năm, đáo hạn vào hai quý cuối năm 2026, tài sản đảm bảo là cổ phiếu của một ngân hàng niêm yết trên sàn chứng khoán được sở hữu bởi một bên thứ ba.

"Con nợ" của Vinaconex là ai?

Giữa lúc áp lực nợ vay vẫn tiếp tục tăng lên, khoản 5.460 tỷ đồng nhóm Biển Đông, Phú Thịnh Phát, Đức Mai vay nợ Vinaconex trở thành một băn khoăn lớn với cổ đông.

Mặc dù không hiện diện nhiều trên thị trường, tuy nhiên, trong hoạt động phát hành trái phiếu, Biển Đông, Phú Thịnh Phát và Đức Mai lại có thể coi thuộc nhóm "chơi lớn", đồng thời cùng liên quan đến thương vụ thâu tóm chóng vánh dự án Saigon Broadway (TP.HCM) từ Novaland khá ầm ĩ cách đây 5 năm, trước khi bán lại cho Sơn Kim Land vào tháng 8 năm ngoái.

Cụ thể, dự án khu nhà ở kết hợp thương mại - dịch vụ, văn phòng cao tầng tại phường An Khánh, TP.HCM (tên thương mại Sài Gòn Broadway) có quy mô khoảng 9ha, tọa lạc tại mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ, pháp nhân đứng danh chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư và phát triển bất động sản Sun City thành lập năm 2016 (viết tắt Sun City).

Cơ cấu sở hữu ban đầu của Sun City gồm Công ty TNHH Nippon (Nippon) nắm gần 75% vốn, Biển Đông nắm hơn 25%. Trong đó, Nippon là công ty con của Novaland vào thời điểm đó.

Theo quy hoạch, dự án có gồm 12 block căn hộ và văn phòng có chiều cao 25 - 35 tầng, tổng sản phẩm khoảng 3.200 căn, được Novaland giới thiệu ra thị trường hồi năm 2020.

Dự án từng được Novaland đặt nhiều kỳ vọng sẽ mang lại lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp trong tương lai, tuy nhiên, quá trình hoàn thiện pháp lý chậm, áp lực nguồn vốn và ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 buộc Novaland phải tính phương án tái cơ cấu khoản đầu tư vào Sun City.

Tháng 12/2020, Novaland đã thực hiện chuyển nhượng phần vốn 6.547 tỷ đồng tại Nippon và Sun City, giúp tập đoàn này ghi nhận khoản lãi gần 800 tỷ đồng trong năm 2020.

Trong đó, đối tác nhận chuyển nhượng cổ phần Nippon của Novaland gồm 3 doanh nghiệp là Đức Mai, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản du lịch Hoàng Trường (Hoàng Trường) và Phú Thịnh Phát. Tỷ lệ sở hữu sau nhận chuyển nhượng của 3 công ty này lần lượt gần 41,6%, hơn 35,5% và hơn 22,8%.

Cùng với Biển Đông đã nắm giữ hơn 25% cổ phần Sun City trước đó, sau khi nhận chuyển nhượng thành công, nhóm 4 công ty có trụ sở tại Hà Nội này đã nắm giữ hoàn toàn quyền kiểm soát dự án Saigon Broadway.

Để tài trợ cho việc mua lại dự án này, cũng trong tháng 12/2020, nhóm 4 công ty nói trên đã phát hành các lô trái phiếu tổng giá trị hơn 5.300 tỷ đồng. Trong đó, lô trái phiếu của Phú Thịnh Phát với mã PTP2020 giá trị 900 tỷ đồng, Hoàng Trường với mã HT2020 giá trị 1.400 tỷ đồng, Đức Mai với mã DUCMAI2020 trị giá 1.638 tỷ đồng, Biển Đông với mã BIENDONG2020 có trị 1.380 tỷ đồng.

Các lô trái phiếu đều sử dụng chung một nhóm tài sản đảm bảo gồm: cổ phần sở hữu của Phú Thịnh Phát, Hoàng Trường và Đức Mai tại Nova Nippon; cổ phần sở hữu của Nova Nippon tại Sun City; quyền sử dụng đất nông nghiệp 8,85ha tại khu đất có tổng diện tích 10,1ha tại đường Mai Chí Thọ (TP.HCM); cổ phần sở hữu của Biển Đông tại Sun City.

Nhóm cả 4 doanh nghiệp này sau đó được xác định có mối liên quan với nhau, đồng thời được cho là có liên quan đến hệ sinh thái của một tập đoàn bất động sản lớn được hậu thuẫn bởi một ngân hàng tư nhân lớn. Chính tập đoàn này cũng vừa mua lại một dự án lớn của Vinaconex cách đây không lâu.

Trong đó, nổi bật nhất có thể kể đến Đức Mai khi sở hữu 50% cổ phần của Newvison Land - chủ đầu tư dự án Grand World Phú Quốc, nắm 15% cổ phần Phú Quốc Tourism, - chủ đầu tư dự án Casino Phú Quốc.

Dấu hỏi khả năng trả nợ vay cho Vinaconex

Mặc dù nhanh chóng thâu tóm thành công dự án Saigon Broadway, nhưng tiến độ hoàn thiện pháp lý dự án chậm sau đó đã đẩy cả 4 cổ đông lớn Sun City rơi vào tình trạng gánh nặng nợ nần. Trong khoảng bốn năm liền sau đó, cả 4 công ty này liên tục rơi vào tình trạng cảnh báo với các khoản lỗ lũy kế mỗi công ty lên tới hàng trăm, thậm chí cả nghìn tỷ đồng do phải chịu lãi trái phiếu với lãi suất cao.

Tới tháng 7 - 8/2025, trước áp lực thanh toán nợ nần, các công ty này đã buộc phải thực hiện nhiều hoạt động tái cấu trúc bắt buộc. Trong đó, nhóm Biển Đông, Phú Thịnh Phát và Đức Mai đã vay gần 5.460 tỷ đồng từ Vinaconex. Cùng thời điểm nhóm công ty này cũng ráo riết tìm kiếm đối tác chuyển nhượng lại dự án Saigon Broadway.

Trong các thông tin công bố cho các trái chủ và và đối tác có liên quan, nhóm công ty này cho biết sẽ tiến hành chuyển nhượng để thu hồi vốn và thực hiện tất toán nợ vay, nợ trái phiếu kèm lãi phát sinh. Việc tìm kiếm đối tác chuyển nhượng nhanh chóng được thực hiện ngay sau đó.

Cụ thể, ngay trong tháng 8/2025, Sun City (pháp nhân chủ đầu tư dự án) đã thay đổi cơ cấu cổ đông với sự trở lại của Nippon nắm giữ gần 75% cổ phần, còn Công ty TNHH Bất động sản GWC (GWC - công ty con của Sơn Kim Land) nắm giữ hơn 25%.

Trong đó, điều thú vị là, chính GWC lại nắm giữ 20% cổ phần của Nippon, 80% còn lại cũng do 3 công ty có liên quan đến Sơn Kim Land gồm Công ty TNHH Soho Home, Công ty TNHH Bất động sản Berkley, Công ty TNHH Tín Nghĩa Hòa Phát, sở hữu

Với cơ cấu sở hữu như vậy, đồng nghĩa nhóm của Sơn Kim Land đã nhận chuyển nhượng lại toàn bộ cổ phần của Sun City từ nhóm Biển Đông, Hoàng Trường, Phú Thịnh Phát và Đức Mai, qua đó nhận chuyển nhượng lại hoàn toàn dự án Saigon Broadway.

Sơ đồ minh họa biến động sở hữu của dự án Saigon Broadway.

Giá trị chuyển nhượng mặc dù không được tiết lộ, nhưng căn cứ vào dòng tiền mà 4 công ty này nhận về cho thấy, tổng giá trị giao dịch vào khoảng 10.000 tỷ đồng.

Cụ thể, Hoàng Trường nhận về 3.565 tỷ đồng, Phú Thịnh Phát nhận 1.798 tỷ đồng, Đức Mai nhận 3.668 tỷ đồng và Biển Đông nhận 1.829 tỷ đồng.

Toàn bộ dòng tiền nhận chuyển nhượng từ Sơn Kim Land sau đó đã được 4 công ty thực hiện nghiêm túc cho việc tất toán khoản nợ gốc trái phiếu thuộc các mã đã nêu ở trên HT2020, PTP2020, DUCMAI2020 và BIENDONG2020, trị giá 5.300 tỷ đồng.

Ngoài ra, dòng tiền dư sau khi tất toán trái phiếu cũng được 4 công ty này thực hiện trả các khoản nợ vay khác, không phải khoản rất lớn đã vay từ Vinaconex.

Trong đó, Hoàng Trường tất toán khoản vay với Công ty TNHH Bất động sản Kobe Int, Phú Thịnh Phát tất toán khoản vay với Công ty TNHH Đầu tư Future Land, Đức Mai tất toán khoản vay với Công ty Kim Phát Land và Biển Đông tất toán khoản vay với Công ty TNHH Đầu tư Kim Phát Land.

Điều đáng nói ở đây, nhóm Kobe Int, Future Land, Kim Phát Land lại chính là công ty mẹ của Hoàng Trường, Phú Thịnh Phát, Đức Mai theo thông tin cập nhật trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp vào tháng 4/2025 trước đó.

Theo báo cáo tài chính của Hoàng Trường, Đức Mai và Biển Đông (Phú Thịnh Phát chưa công bố), tới cuối năm 2025, khoản lãi lớn từ việc bán được giá dự án Saigon Broadway cho nhóm của Sơn Kim Land không chỉ giúp nhóm công ty này xóa sạch nợ trái phiếu lẫn lỗ lũy kế kể từ thời điểm phát hành trái phiếu cách đây hơn 5 năm, mà còn ghi nhận lãi mạnh.

Đơn cử, Hoàng Trường ghi nhận lợi nhuận (còn lại sau khi trừ lỗ lũy kế) hơn 207 tỷ đồng, Đức Mai ghi nhận lợi nhuận hơn 1.500 tỷ đồng, Biển Đông hơn 727 tỷ đồng.

Tuy vậy, các khoản lãi lớn này vẫn chưa đảm bảo bù đắp cho các khoản vay tại Vinaconex lên tới hơn 5.460 tỷ đồng cùng lãi phải trả khoảng trên 500 tỷ đồng sắp đáo hạn vào tháng 8/2026.

Chưa hết, mặc dù đã xóa sạch lỗ lũy kế và tất toán nợ trái phiếu, nhưng ghi nhận trên báo cáo tài chính cho thấy, các doanh nghiệp này vẫn đang có các khoản nợ phải trả rất lớn. Cụ thể, Biển Đông tính đến hết 31/12/2025, nợ phải trả lên tới hơn 6.868 tỷ đồng, tăng gấp hơn 3 lần so với cuối 2024, tức tăng hơn 4.600 tỷ đồng, chủ yếu là nợ phải trả khác trong đó bao gồm khoản 2.400 tỷ đồng vay từ Vinaconex.

Tương tự với Đức Mai, tính đến hết 31/12/2025, nợ phải trả hơn 6.131 tỷ đồng với phần lớn là nợ vay chiếm gần 2/3 tổng nợ, tương đương hơn 4.777 tỷ đồng. Trong khi đó, nợ phải trả khác, bao gồm khoản vay 1.000 tỷ đồng cũng ở mức 1.354 tỷ đồng.