3 phân khúc BĐS bất ngờ khó bán vì giá tăng cao

Dù giá bất động sản (BĐS) của hầu hết phân khúc đều tăng song lượng giao dịch lại tăng khá ít, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, biệt thự và nhà phố.

Giá căn hộ tăng cao, cho vay bất động sản bị siết khiến việc mua bán căn hộ gặp nhiều khó khăn. Ảnh minh họa: Q.HUY

Giá tăng nên ít khách hỏi mua

Căn hộ là phân khúc có giá ít biến động nhất từ đầu năm đến nay, đi kèm với đó là tính thanh khoản kém, lượng giao dịch sụt giảm nhiều so với thời điểm cuối năm 2021.

Anh Minh Nhựt (quận 6, TP.HCM) cho biết căn hộ của anh đầu tư tại TP Thủ Đức dù sắp bàn giao nhưng giá tăng không nhiều. Thời điểm anh Nhựt mua năm 2019 giá 2,5 tỉ đồng, đến năm 2020 tăng lên 2,7 tỉ đồng. Trong năm 2021, khi dịch bệnh bùng phát, giá căn hộ gần như không tăng. Từ đầu năm 2022, giá được các môi giới cho biết tăng lên khoảng 2,8 tỉ đồng.

Thấy cũng được giá nên anh Nhựt muốn bán nhưng rất ít khách hỏi mua. “Giá tăng nhưng nhờ nhiều môi giới bán vẫn không ra. Mới đây, tôi buộc giảm giá cho khách mua mới bán được” - anh Nhựt nói.

Giám đốc một công ty môi giới BĐS cho biết trong bốn tháng đầu năm, sức mua căn hộ sụt giảm mạnh, có dự án kế hoạch mở bán vào tháng 3 nhưng lượng khách đặt giữ chỗ quá ít nên buộc nhiều dự án phải dời đến tháng 6 mới mở bán.

“Nhiều chủ đầu tư thay đổi kế hoạch mở bán để có lượng khách đặt giữ chỗ đông hơn. Điều này ảnh hưởng lớn đến sức tiêu thụ căn hộ trong những tháng đầu năm nay” - vị giám đốc này chia sẻ.

Theo báo cáo quý đầu năm của DKRA Việt Nam, toàn thị trường TP.HCM chỉ bán chưa tới 1.400 căn hộ trong rổ hàng mới, giảm 68% so với quý IV-2021 và giảm gần 30% so với cùng kỳ năm 2021. Sức tiêu thụ nhà chung cư trong quý đầu năm nay thậm chí kém hơn cả giai đoạn khó khăn do tác động của dịch bệnh hồi năm ngoái. Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho thấy kết quả tương tự.

Bên cạnh đó, hai phân khúc nhà phố, biệt thự cũng đang gặp khó về thanh khoản. Anh Tuấn Anh, môi giới cho một công ty BĐS tại quận 12, cho biết anh được các chủ nhà nhờ rao bán căn nhà phố xây sẵn nhưng từ sau tết đến nay, trong 10 căn nhà phố ký gửi chỉ bán được hai căn.

“Các căn nhà phố mở bán từ năm 2019 với giá 4,5-5 tỉ đồng/căn, nay lên tới 6,5-7 tỉ đồng/căn. Chủ nhà kỳ vọng giá còn tăng nữa nên quyết giữ giá, rất khó bán. Biệt thự càng khó bán hơn vì giá trị cao, nhu cầu ít” - anh Tuấn Anh nói.

Theo báo cáo của một đơn vị nghiên cứu thị trường, tính cả địa bàn TP.HCM và các tỉnh giáp ranh, mức hấp thụ ở thị trường nhà phố, biệt thự chỉ khoảng hơn 430 căn, tương đương 18% quý IV-2021 và bằng 65% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh lý do nguồn cung sụt giảm đáng kể, mức giá cao là điều đáng lo ngại với những người mua nhà thời điểm hiện tại. Mặt bằng giá nhà liền thổ sơ cấp khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận tăng 3%-5%, riêng Đồng Nai tăng đến 8%-12% so với quý trước.

Thị trường từ nay đến cuối năm không dành cho những nhà đầu cơ lướt sóng mà chỉ phù hợp cho những người mua có nhu cầu ở thực sự.

Sản phẩm dành cho nhu cầu thực

Các chuyên gia cho rằng nhu cầu tìm mua căn hộ đều tăng, tỉ lệ liên lạc với người rao bán theo đó cũng tăng mạnh trong những tháng đầu năm. Điều đó chứng tỏ nhu cầu thực tìm mua nhà để ở và đầu tư đều không thiếu. Tuy nhiên, giá tăng bất chấp và tình hình khó khăn của nền kinh tế khiến tính thanh khoản không thể tăng như kỳ vọng.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia về đầu tư BĐS, cho biết nguyên nhân tiêu thụ phân khúc căn hộ giảm trong quý đầu năm vừa do nguồn cung mới khan hiếm, vừa do giá bán của rổ hàng đang rất cao khiến khách hàng cân nhắc, ra quyết định chậm hơn.

Ngoài ra, tâm lý thị trường lo ngại siết tín dụng BĐS sẽ khó tiếp cận vốn vay, lãi suất tăng. Khác với thị trường đất nền, đa số dùng vốn tự có, người mua căn hộ có nhu cầu vay tiền mua nhà trả góp theo tiến độ nên việc siết tín dụng có thể dẫn đến những tác động tâm lý, khiến khách hàng trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng nguyên nhân tính thanh khoản căn hộ, nhà phố, biệt thự giảm là do các chủ đầu tư có xu hướng chào bán giá rumor. Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, cho biết hiện nay các chủ đầu tư bung hàng ra thị trường đều để mức giá rumor. Đây là giá dự kiến, không chính thức và thường cao hơn hẳn so với giá thị trường ở khu vực đó.

Có rất nhiều nguyên nhân buộc chủ đầu tư phải đưa ra giá rumor cho các dự án hình thành trong tương lai. Trước hết là do tác động của dịch bệnh khiến phát sinh nhiều chi phí. Thứ hai là gánh nặng về tiền sử dụng đất được định giá theo thị trường, thủ tục cũng mất nhiều thời gian chờ đợi. Ngoài ra, nguồn cung khan hiếm cũng là cơ hội để chủ đầu tư đưa ra mức giá bán cao hơn.

Vì thế, theo nhận định của ông Sơn, giá BĐS của các phân khúc đều khó giảm. Thị trường từ nay đến cuối năm không dành cho những nhà đầu cơ lướt sóng mà chỉ phù hợp cho những người mua có nhu cầu ở thực sự. Thứ hai là những nhà đầu tư có nguồn tài chính sẵn, không phải đi vay ngân hàng.•

Nhu cầu tìm mua BĐS đang giảm dần

Theo dữ liệu lớn của batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm mua BĐS tại miền Nam trong bốn tháng đầu năm nay đã giảm 11% so với cùng kỳ năm trước. Ngoài Bình Dương, nhiều thị trường trọng điểm như Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Cần Thơ đều chứng kiến quan tâm BĐS giảm từ 10% đến hơn 40%. Tây Ninh và Long An là hai tỉnh hiếm hoi chứng kiến mức độ quan tâm BĐS tăng, ở mức 52% và 4%.

QUANG HUY