30 phút vào Quận 1: Giá nhà riêng chênh lệch ra sao theo khoảng cách?

Không chỉ chịu tác động bởi yếu tố khoảng cách đến trung tâm, thị trường nhà riêng TP.HCM còn ghi nhận sự phân hóa theo phân khúc giá và cấu trúc nguồn cung. (ảnh: Batdongsan.com.vn)

Khu vực cách 8–15km: Diện tích lớn hơn trong cùng tầm giá

Ở khoảng cách xa hơn, Thành phố Thủ Đức có nhiều khu vực cách Quận 1 từ 8–15km, tương ứng thời gian di chuyển phổ biến từ 20–35 phút tùy vị trí và điều kiện giao thông.

Thị trường mua nhà Thủ Đức ghi nhận nguồn cung phân bổ tại các phường như Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Trường Thọ, Linh Xuân và Linh Chiểu. Diện tích nhà phổ biến từ 40–150 m², bao gồm cả nhà xây mới và nhà cấp 4 trên đất thổ cư.

So sánh theo khung tài chính tương đương, sản phẩm tại một số phường thuộc Thành phố Thủ Đức thường có diện tích lớn hơn so với nhà riêng ở Bình Thạnh. Mức giá rao bán tại đây cũng có sự phân hóa theo vị trí, độ rộng hẻm và khả năng kết nối với các trục giao thông chính.

Khu vực giáp trung tâm: Giá cao, diện tích nhỏ hơn

Còn trong nhóm quận giáp trung tâm, Bình Thạnh là địa bàn có nhiều khu dân cư nằm trong khoảng 10–15 phút di chuyển đến Quận 1 (ngoài giờ cao điểm). Thị trường nhà bán Bình Thạnh hiện ghi nhận nguồn cung tập trung tại các phường 11, 12, 13, 25 và 17.

Diện tích phổ biến dao động từ 30–80 m², phần lớn là nhà xây 2–4 tầng. Mặt bằng giá rao bán của phân khúc nhà bán Bình Thạnh duy trì ở mức cao so với nhiều khu vực khác, đặc biệt với các sản phẩm có vị trí gần trục đường lớn hoặc thuận tiện kết nối sang khu trung tâm. Trong cùng một khung ngân sách, diện tích nhà tại đây thường nhỏ hơn so với các khu vực xa trung tâm hơn.

Khoảng cách và cấu trúc giá

Dữ liệu thị trường cho thấy, giá rao bán có xu hướng giảm dần khi khoảng cách đến Quận 1 tăng lên, dù mức chênh lệch cụ thể phụ thuộc vào từng vị trí và đặc điểm tài sản. Các khu vực trong bán kính khoảng 5km ghi nhận đơn giá/m² cao hơn so với những địa bàn ở bán kính 10–15km.

Sự khác biệt này không chỉ thể hiện ở đơn giá mà còn ở cơ cấu diện tích. Tại các quận giáp trung tâm, diện tích nhà phổ biến nhỏ hơn trong cùng một tầm ngân sách, trong khi ở các khu vực xa hơn, diện tích sử dụng có xu hướng lớn hơn.

Bức tranh chung của thị trường nhà riêng TP.HCM

Bên cạnh yếu tố khoảng cách, thị trường nhà riêng TP.HCM hiện nay còn cho thấy sự tập trung rõ ở phân khúc trung cấp. Nhóm tài sản có giá từ 5–10 tỷ đồng đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số tin rao trên các nền tảng trực tuyến. Phân khúc dưới 3 tỷ đồng xuất hiện với tỷ lệ thấp hơn, chủ yếu tại các khu vực xa trung tâm hoặc nhà có diện tích nhỏ.

Thị trường cũng ghi nhận sự đa dạng về loại hình, từ nhà cấp 4 trên đất thổ cư đến nhà xây mới hoàn thiện 2–4 tầng. Tại các quận nội thành lâu năm, quỹ đất hạn chế khiến diện tích phổ biến nhỏ hơn; trong khi đó, ở các khu vực giáp ranh và khu Đông, diện tích nhà rao bán thường rộng hơn trong cùng tầm tài chính.

Ngoài vị trí và diện tích, yếu tố pháp lý và hạ tầng kết nối tiếp tục được người mua quan tâm. Các sản phẩm có sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ và thuận tiện di chuyển vào trung tâm thường ghi nhận mức độ quan tâm cao hơn trên thị trường.

Nhìn tổng thể, cấu trúc giá nhà riêng tại TP.HCM đang phản ánh rõ yếu tố khoảng cách đến khu trung tâm, đồng thời cho thấy sự phân hóa theo vị trí và quy mô diện tích giữa các khu vực.

P.V