87% tài sản gia đình Việt nằm ở bất động sản: Dòng tiền đang tìm lối rẽ?

Ngày 12/11, tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam, trong phiên thảo luận 2 “Tài sản của người Việt sẽ dịch chuyển về đâu?”, ông Duc Tran, Quản lý Đầu tư và Quan hệ Nhà đầu tư tại Vietnam Investments Group (VIG), cho biết khoảng 87% tài sản của các gia đình Việt Nam hiện nằm trong bất động sản. Tỷ lệ này cho thấy mức độ tập trung rất lớn vào một loại tài sản, trong khi các kênh đầu tư tài chính chưa được khai thác tương xứng.

Các diễn giả tham gia phiên thảo luận tại Diễn đàn.

Sự khác biệt càng rõ khi so sánh với cơ cấu phân bổ tài sản của các Family Office (công ty quản lý tài sản gia đình) trên thế giới. Theo báo cáo UBS năm 2023 được đề cập tại diễn đàn, cổ phiếu niêm yết chiếm khoảng 30% danh mục, trái phiếu 19%, vốn cổ phần tư nhân 21% và tiền mặt 8%. Trong khi đó, bất động sản chỉ chiếm khoảng 11%, vàng khoảng 2%.

Lý giải thực trạng này, ông Duc Tran cho rằng có ba nguyên nhân chính: thị trường đầu tư trong nước còn đang phát triển, sản phẩm tài chính chưa đa dạng và thói quen ưu tiên tài sản hữu hình của người Việt sau những giai đoạn lạm phát cao.

Đáng chú ý, quy mô tài sản trong các sản phẩm quỹ tại Việt Nam mới tương đương khoảng 7% GDP, trong khi chưa đến 0,5% dân số tham gia đầu tư thông qua các quỹ. Theo ông, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường vẫn thiếu những sản phẩm đủ đa dạng để đáp ứng nhu cầu phân bổ tài sản của người dân.

Theo các chuyên gia, không chỉ cơ cấu tài sản mất cân đối, mặt bằng lãi suất thay đổi cũng đang tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư.

Ông Nguyễn Duy Linh, CEO CTCP Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS), nhận định từ cuối năm 2025 đến nay, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả sử dụng đồng vốn. Khi chi phí cơ hội tăng lên, họ phải cân nhắc kỹ hơn trước khi giải ngân và đòi hỏi mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn đối với những tài sản có rủi ro lớn.

Đáng chú ý, khoảng 80% số cổ phiếu đã giảm giá từ cuối năm 2025 đến nay, trong đó gần 50% giảm trên 20%, theo ông Linh. Diễn biến này cho thấy việc chỉ nhìn vào chỉ số thị trường có thể chưa phản ánh đầy đủ mức độ phân hóa và rủi ro của danh mục đầu tư.

Với danh mục cá nhân, ông Linh cho biết đang nâng tỷ trọng tài sản có thu nhập cố định lên khoảng 30-40%, đồng thời từng bước tăng tỷ trọng cổ phiếu do đánh giá mặt bằng định giá hiện tại tương đối thấp. Ông ưu tiên trái phiếu của tổ chức phát hành chất lượng tốt, được ngân hàng bảo lãnh và có lãi suất cao hơn tiền gửi tiết kiệm.

Ở góc nhìn khác, bà Nguyễn Thị Minh Thu, Giám đốc Điều hành Công ty Tư vấn Tài chính và Đầu tư Index Partners, cho rằng bất động sản vẫn có cơ hội, nhưng cần ưu tiên tài sản tạo ra dòng tiền từ hoạt động cho thuê thay vì chỉ chờ tăng giá.

Theo bà Thu, khi thị trường chững lại, bất động sản đầu cơ có thể mất thanh khoản, khiến chủ sở hữu chịu áp lực thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, tài sản tạo dòng tiền giúp duy trì khả năng thanh toán và giảm rủi ro khi sử dụng đòn bẩy.

Bà cũng đánh giá nhóm tài sản có thu nhập cố định, bao gồm tiền gửi và trái phiếu, vẫn đáng cân nhắc trong bối cảnh lãi suất khó giảm trong ngắn hạn.

Điểm chung trong các ý kiến của chuyên gia là nhà đầu tư cần chuyển từ tư duy lựa chọn từng tài sản riêng lẻ sang quản lý tổng thể danh mục, cân đối giữa khả năng sinh lời, thanh khoản và mức độ an toàn.

Ông Linh lưu ý mỗi gia đình cần xác định trước khả năng chịu rủi ro, các nghĩa vụ tài chính trong tương lai và khoản tiền đủ bảo đảm chi tiêu thiết yếu trong 6-12 tháng. Đồng thời, cần thiết lập ngưỡng thua lỗ tối đa cho từng khoản đầu tư, tránh rơi vào tình trạng phải bán tài sản bằng mọi giá khi thị trường biến động.

Trong khi đó, bà Thu cho rằng các Family Office ngày càng quan tâm đến sự an toàn và khả năng thanh khoản của toàn bộ tài sản gia đình, thay vì chỉ tập trung vào tiềm năng tăng giá của từng khoản đầu tư.

Theo bà, đây cũng là cơ sở để dịch vụ quản lý tài sản chuyên nghiệp phát triển tại Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường cần một khung pháp lý thuận lợi hơn để các Family Office hoạt động theo mô hình chuyên nghiệp, hỗ trợ phân bổ vốn, quản lý tài sản và chuyển giao giữa các thế hệ.

Như vậy, bài toán đầu tư trong giai đoạn tới không đơn thuần là chọn bất động sản, vàng, cổ phiếu hay trái phiếu, mà quan trọng hơn là tránh tập trung tài sản quá mức, duy trì dòng tiền và luôn có nguồn vốn sẵn sàng cho những cơ hội mới.