An Giang: Đất đã có sổ đỏ, bỗng bị đem đi bán đấu giá cho người khác
Thửa đất đã được cấp sổ đỏ của vợ chồng ông Tài bị đem ra bán đấu giá để rồi phải đi kiện đòi lại.
Ông Bùi Phước Anh Tài (ngụ phường Long Xuyên, tỉnh An Giang) cho biết vợ chồng ông mua một thửa đất ở phường Mỹ Phước, TP Long Xuyên cũ, tỉnh An Giang vào năm 2009 và đã được cấp sổ đỏ.
Thế nhưng 10 năm sau, ông bà bị mất đất vì có người khác cũng được cấp sổ đỏ ở phần đất này và đã xây nhà trên đó.
Thửa đất trong vụ tranh chấp.
Bán đấu giá thửa đất không chính chủ
Theo hồ sơ, thửa đất nêu trên được cấp sổ vào năm 2005 đứng tên bà LHTT (thửa số 50, tờ bản đồ số 25, diện tích 56 m2, loại đất ở đô thị). Năm 2009, bà LHTT chuyển nhượng cho người khác, lúc này thửa đất và tờ bản đồ đổi thành thửa 243, tờ bản đồ số 18.
Hơn một tháng sau, người này bán lại cho vợ chồng ông Tài. Vợ chồng ông được cấp sổ đỏ cùng năm 2009, giữ nguyên số thửa, tờ bản đồ.
Tháng 5-2015, Chi nhánh Văn phòng Đăng đất đai TP Long Xuyên (cũ) có văn bản xác nhận thông tin thửa đất của bà LHTT hiện không tìm thấy thông tin biến động.
Tháng 9-2015, bà LHTT phải thi hành một bản án. Do có đơn yêu cầu thi hành án nên Chi cục Thi hành án dân sự TP Long Xuyên (cũ) căn cứ xác nhận nêu trên đã kê biên thửa đất của bà LHTT (thực tế lúc này đang đứng tên vợ chồng ông Tài) để bán đấu giá đảm bảo việc thi hành án.
Đến năm 2016, vợ chồng ông PTL và công ty bán đấu giá lập hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là thửa đất đứng tên bà LHTT (sổ đỏ được cấp năm 2005, lúc này chưa đổi số thửa và tờ bản đồ) và qua năm 2017 thì bị đơn được cấp sổ mới, lúc này thửa đất là thửa 365, tờ bản đồ 18.
Năm 2019, phía ông Tài phát hiện thửa đất của mình đang xây nền nên gửi đơn đến UBND phường nhưng ủy ban không ngăn chặn được do phía bị đơn là vợ chồng ông PTL cũng đã được cấp sổ tại phần đất này.
Tháng 8-2020, Chủ tịch UBND TP Long Xuyên cũ ra kết luận thanh tra với nội dung sổ đỏ cấp cho vợ chồng ông Tài đúng theo quy định pháp luật, còn sổ đỏ cấp cho vợ chồng ông PTL chưa phù hợp quy định pháp luật, nhưng người này mua tài sản trúng đấu giá nên được bảo vệ quyền lợi theo quy định pháp luật.
Ông Tài thấy kết luận thanh tra không có hướng giải quyết thỏa đáng với hai sổ đỏ đã cấp nên khởi kiện vợ chồng ông PTL ra tòa yêu cầu hủy sổ đỏ đã cấp cho phía bị đơn; yêu cầu bị đơn tháo dỡ, di dời nhà và vật kiến trúc trên đất để trả lại 56 m2 đất cho mình.
VKS đề nghị chấp nhận yêu cầu của ông Tài
Theo bản án sơ thẩm, đại diện VKS tại phiên tòa đã đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Tài. Nếu bị đơn nhận thấy bị ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì có quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại bằng vụ án khác.
Tòa nhận định bị đơn ngay tình
Xử sơ thẩm, TAND Khu vực 9 – An Giang nhận định nguyên nhân dẫn đến tranh chấp xuất phát ban đầu từ văn bản xác nhận vào năm 2015 của của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Long Xuyên (cũ). Từ đó, Chi cục THADS TP Long Xuyên (cũ) mới ban hành quyết định thi hành án.
Vợ chồng bị đơn được cấp sổ đỏ năm 2017 và được UBND TP Long Xuyên cũ cấp giấy phép xây dựng nhà vào cuối năm 2018 và đã xây nhà xong.
Tòa sơ thẩm cho rằng nguồn gốc đất bị đơn nhận được thông qua mua đấu giá tài sản. Ông bà mua ngay tình từ cơ quan có thẩm quyền, sau đó đăng ký và được cấp sổ đỏ. Đây là căn cứ xác lập quyền sở hữu phù hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 221 BLDS. Vợ chồng bị đơn được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định “trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tài sản tại tổ chức có thẩm quyền” và “Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình....” được quy định tại khoản 2, 3, Điều 133 BLDS. Đồng thời, thực tế bị đơn đã xây nhà ở ổn định trên đất.
Tại phiên tòa, vợ chồng ông Tài không đồng ý nhận căn nhà để hoàn trả giá trị cho bị đơn. Do đó, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Cũng theo tòa, phía ông Tài cho rằng 4 tổ chức, gồm: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Long Xuyên (cũ), Chi cục THADS TP Long Xuyên (cũ), Công ty TNHH MTV Đấu giá Dũng Trung Nam, UBND TP Long Xuyên (cũ) đã có lỗi và sai sót dẫn đến ông bà bị thiệt hại về tài sản. Tuy nhiên, trong nội dung khởi kiện, phía ông Tài không có yêu cầu các chủ thể có lỗi gây thiệt hại cho ông, bà bồi thường trong vụ án này, nên không có căn cứ để xem xét giải quyết. Trường hợp vợ chồng ông Tài có tranh chấp khởi kiện sẽ được xem xét giải quyết bằng vụ án khác.
Sau đó, vợ chồng ông Tài đã làm đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm với lý do đất của ông bà mua hợp pháp, được cấp sổ đỏ, bỗng dưng bị mất đất, quyền lợi hợp pháp của ông bà bị ảnh hưởng nghiêm trọng...
Ý KIẾN
ThS NGÔ GIA HOÀNG, Giảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM:
Nhiều vấn đề cần làm rõ
Thửa đất tranh chấp có diện tích là 56 m² nhưng lại có 3 số thửa khác nhau là 50, 243, 365. Nếu thửa đất của bà LHTT (bị kê biên bán đấu giá) chính là thửa đất mà ông Tài đã mua thông qua người mua trước đó của bà T và được cấp sổ đỏ thì cần xem xét việc tại sao lại không có thông tin biến động trên hệ thống. Cần xem xét lỗi từ đâu, có phải của tổ chức đăng ký đất đai?
Thời điểm ông Tài mua đất vào năm 2009, đất này được cấp sổ đỏ hợp pháp nên ông Tài là người sử dụng đất hợp pháp.
ThS Ngô Gia Hoàng.
Theo Điều 166 Luật Đất đai 2013, ông có quyền “được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình” và có quyền “khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai”.
Mặt khác, khoản 16 Điều 3 Luật này cũng khẳng định: “GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất...”. Nên việc được cấp sổ đỏ khẳng định thửa đất trên thuộc quyền sử dụng hợp của ông Tài, pháp luật cần ưu tiên bảo vệ.
Về khoản 2, 3 Điều 133 BLDS (Căn cứ HĐXX viện dẫn - PV), quy định này chỉ bảo vệ người thứ ba ngay tình nếu tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Ở đây, đăng ký, tức sổ đỏ cấp cho bị đơn là kết quả của việc cấp sai, cấp chồng (thửa đất đã được cấp sổ đỏ cho ông Tài), tức không hợp pháp. Hơn nữa, khi bán đấu giá, nếu đất đã cấp đỏ cho ông Tài (tức sổ đỏ cũ phải thu hồi) thì các bên đã dựa vào sổ đỏ nào để giao dịch (Luật Đất đai 2013 quy định chuyển nhượng phải có GCN theo Điều 188, không có ngoại lệ cho trường hợp đấu giá). Như vậy, việc đấu giá có được coi là hợp pháp?
Trường hợp này bị đơn mua không thể được coi là người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ theo Điều 133 BLDS. Do đó, tòa không thể công nhận căn nhà và dựa vào việc nguyên đơn không nhận nhà để công nhận cho bị đơn.
Phải hiểu rằng tinh thần là bảo vệ người dân có giấy tờ hợp pháp được cấp trước, trừ khi có căn cứ chứng mình sổ đỏ cấp cho ông Tài là sai. Cũng cần làm rõ quy trình đấu giá tài sản có hợp pháp hay không. Nếu không hợp pháp thì bị đơn không được xem là ngay tình. Sổ đỏ được cấp đúng quy định thì Nhà nước phải bảo vệ, không thể để người dân mất quyền chỉ vì lỗi của cơ quan hành chính.
Tòa nên ghi nhận quyền của bị đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại từ cơ quan có lỗi trong việc cấp sổ đỏ bị sai. Về giá trị căn nhà các bên nên chia sẻ với nhau để tránh thiệt hại cho bị đơn.
***
Thạc sĩ - Luật sư NGUYỄN HỮU TIẾNG, Đoàn Luật sư TP.HCM
Không thể coi là ngay tình
Bản án sơ thẩm của TAND Khu vực 9 - An Giang chưa toàn diện khi bảo vệ quyền lợi của vợ chồng bị đơn dựa trên nguyên tắc "người thứ ba ngay tình" theo khoản 2, 3 Điều 133 BLDS 2015.
Nguyên tắc này chỉ áp dụng khi giao dịch dân sự gốc vô hiệu và người thứ ba không biết (hoặc không thể biết) về sự vô hiệu đó, đồng thời chủ sở hữu gốc có quyền yêu cầu bồi thường từ người gây thiệt hại (khoản 3 Điều 133 BLDS).
Tôi cho rằng việc đấu giá này không hợp pháp vì cơ quan chức năng đã không cập nhật thông tin chủ sở hữu mới từ năm 2009, vi phạm trách nhiệm quản lý hồ sơ địa chính (Điều 95 Luật Đất đai 2013).
ThS-LS Nguyễn Hữu Tiếng
Do đó, giao dịch đấu giá là hệ quả trực tiếp của sai sót hành chính, không thể coi là "ngay tình".
Bản án sơ thẩm dẫn khoản 2 Điều 221 BLDS (xác lập quyền sở hữu qua giao dịch hợp pháp) là đúng về hình thức, nhưng chưa khách quan khi không xem xét toàn bộ chuỗi sự kiện và lỗi của các cơ quan (Chi nhánh VPĐKĐĐ TP Long Xuyên cũ, Chi cục THADS TP Long Xuyên cũ).
Việc ưu tiên "ngay tình" mà bỏ qua quyền sở hữu gốc không bảo vệ người sử dụng đất hợp pháp là chưa hợp tình, hợp lý nên cần phải xem xét đánh giá lại vụ việc.
YẾN CHÂU ghi
