Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản có hợp lý?

Tại báo cáo phục vụ chất vấn vừa trình Quốc hội, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS). Việc này để phù hợp với thực tế thị trường, tối ưu số thuế thu nhập cá nhân nộp vào Ngân sách Nhà nước.

Theo đó, hai phương pháp được Bộ Tài chính nghiên cứu gồm: tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến BĐS chuyển nhượng) hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng.

Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản có hợp lý?.

Mỗi phương pháp áp dụng sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu liên quan đến chuyển nhượng BĐS. Trong đó, trường hợp tính thuế trên lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan. Hiện mức thuế suất được Bộ Tài chính đề xuất là 20%, để tương đồng với mức thuế thu nhập DN của tổ chức, DN nộp với chuyển nhượng BĐS.

Trường hợp còn lại, không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS, cách tính thuế trên tổng giá chuyển nhượng BĐS của cá nhân sẽ được áp dụng, với mức thuế suất dự kiến 2%.

Phương án đánh thuế 20% lợi nhuận BĐS đang được lấy ý kiến trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, và dự kiến trình Quốc hội trong kỳ họp tới, đồng thời nhận được sự quan tâm của dư luận.

Việc đánh thuế có thể dẫn tới chống thuế?

Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, Luật sư Hoàng Văn Hà – Công ty Luật ARC Hà nội cho rằng: Việc Bộ Tài chính đang nghiên cứu áp thuế 20% trên phần thu nhập lãi ròng từ các giao dịch bất động sản tương tự như thuế thu nhập cá nhân đặt ra những vấn đề về tính hợp pháp và khả năng chồng thuế đối với cả doanh nghiệp lẫn cá nhân.

Đối với tổ chức (doanh nghiệp) theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, doanh nghiệp đang chịu mức thuế TNDN phổ thông là 20% trên tổng thu nhập chịu thuế – bao gồm cả thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh lẫn chuyển nhượng bất động sản, sau khi đã trừ chi phí hợp lệ.

Việc Bộ Tài chính đề xuất áp dụng thêm mức thuế suất 20% riêng biệt đối với phần lãi từ giao dịch bất động sản sẽ vô hình trung tạo ra một tầng thuế riêng, chồng lên thuế TNDN hiện có. Nếu không có cơ chế bù trừ hoặc miễn trừ rõ ràng, doanh nghiệp có thể bị đánh thuế hai lần trên cùng một khoản thu nhập. Điều này vi phạm nguyên tắc thuế không trùng.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, đầu tư hạ tầng… vốn có lợi nhuận chủ yếu từ hoạt động chuyển nhượng tài sản sẽ phải gánh thêm gánh nặng thuế mới. Điều này làm tăng chi phí đầu vào, làm méo mó chiến lược kinh doanh, ảnh hưởng nghiêm trọng đến đầu tư dài hạn và có thể làm giảm khả năng tái đầu tư của thị trường.

Luật sư Hoàng Văn Hà – Công ty Luật ARC Hà nội.

Phân tích đối với cá nhân hiện nay, theo Điều 14, Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân bị áp dụng thuế suất cố định 2% trên giá chuyển nhượng, không phân biệt có lãi hay lỗ.

Nếu áp dụng thuế 20% trên phần lãi, chính sách mới sẽ yêu cầu cá nhân phải kê khai giá vốn, chi phí hợp lý, chứng minh lãi, sau đó nộp 20% thuế trên phần chênh lệch.

Nếu vẫn giữ nguyên thuế suất 2% hiện hành, mà lại áp thêm thuế suất 20% trên phần lãi, thì rõ ràng cá nhân phải chịu hai hình thức thuế cho cùng một giao dịch, gây xung đột chính sách nghiêm trọng.

Nếu bỏ thuế 2% và thay bằng thuế 20% phần lãi, cần đảm bảo người dân được hướng dẫn đầy đủ về cách kê khai giá vốn, tránh tình trạng "không kê được thì coi như toàn bộ là lãi", khiến người dân phải chịu thuế nặng.

Nguy cơ gánh nặng vô lý khi người dân mua đất 5 năm trước với giá 1 tỷ đồng, hiện tại giá bán 2 tỷ đồng, bị áp 20% trên 1 tỷ lãi bằng 200 triệu đồng. Trong khi đó, nếu tính theo 2% như hiện tại thì chỉ phải nộp 40 triệu. Mức chênh lệch này có thể gấp 5 – 6 lần.

Cần sửa đổi hệ thống pháp luật để phù hợp với quy định áp thuế mới

Ngoài ra, Luật sư Hà cho rằng, việc áp dụng chính sách thuế 20% phần lãi mà không sửa đổi hệ thống pháp luật liên quan có thể vi phạm nhiều nguyên tắc pháp lý cơ bản như:

Nguyên tắc một loại thu nhập – một nghĩa vụ thuế; Nguyên tắc minh bạch, rõ ràng và dễ thực thi trong chính sách thuế; Nguyên tắc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người nộp thuế, nhất là đối tượng yếu thế như cá nhân; Nguyên tắc không hồi tố hoặc tăng gánh nặng bất hợp lý khi chuyển đổi chính sách.

Theo luật sư, từ những nội dung phân tích nêu trên cần phải xác định rõ, chính sách thuế 20% là thay thế cho thuế hiện hành, hay bổ sung song song. Nếu là bổ sung, phải sửa đổi đồng bộ các luật liên quan như Luật TNDN, Luật TNCN, Luật Quản lý thuế.

Nếu áp dụng thuế phần lãi, cần xây dựng cơ chế chứng minh chi phí đơn giản, có thể áp dụng chi phí giả định hợp lý để tránh buộc người dân phải kê khai quá phức tạp.

Doanh nghiệp cần được loại trừ khoản thu nhập từ bất động sản ra khỏi thu nhập chịu thuế TNDN nếu đã áp dụng thuế 20% riêng biệt, nhằm tránh trùng thuế.

Có thời gian chuyển tiếp hợp lý, không gây sốc chính sách.

Chính sách thuế là công cụ điều tiết kinh tế việc điều chỉnh thuế trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết, nhưng phải dựa trên nguyên tắc minh bạch, công bằng và không chồng lấn. Một chính sách đánh thuế tốt không phải là chính sách thu được nhiều tiền nhất, mà là chính sách làm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Hoàng Nhung