Ba kịch bản cho thị trường BĐS năm 2025

Giá BĐS không can thiệp sẽ dẫn đến hệ lụy

Thị trường bất động sản (BĐS) đã "khép" lại năm 2024 với các kết quả phục hồi tích cực. Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập là giá cả.

Báo cáo kết quả hoạt động về thị trường bất động sản 2024 của Bộ Xây dựng chỉ ra rằng phân khúc chung cư tại Hà Nội, TP HCM đã leo thang so với 2023. Do đó tiêu chí xếp loại các phân khúc đã được Bộ Xây dựng nâng thêm 28-44%.

Cụ thể, chung cư có giá dưới 45 triệu đồng/m2 thuộc phân khúc bình dân, trước đây là dưới 25 triệu đồng/m2. Còn chung cư cao cấp đã nâng từ mức trên 50 triệu đồng/m2 lên khoảng 70 - 100 triệu đồng/m2.

Giá bất động sản liên tục tăng trong năm 2024.

Dù đã nâng mức xếp loại, cơ cấu nguồn cung chung cư mới vẫn có xu hướng lệch pha rõ rệt. Bộ Xây dựng ước tính phân khúc chung cư bình dân chỉ chiếm 5 - 7% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc cao cấp chiếm đến 60 - 65%. Chung cư trung cấp từ 45 - 70 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 30 - 35% thị phần. Đặc biệt, thị trường năm ngoái đã chứng kiến vài dự án siêu sang xuất hiện với ngưỡng giá vượt 100 triệu đồng/m2.

Không chỉ chung cư, Bộ Xây dựng nhận định giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng có xu hướng tăng mạnh. Với thủ đô Hà Nội, phân khúc này được rao bán với mức giá phổ biến 100-200 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án mới ở vùng ven ra mắt với giá trên 300 triệu đồng/m2. So với 2023, phân khúc này đã tăng giá khoảng 30 - 40%. Tại TP HCM, mức tăng chậm hơn, khoảng 5-10% với mức rao phổ biến 90 - 250 triệu đồng/m2.

Về lâu dài, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội.

3 kịch bản cho thị trường năm 2025

Bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc kinh doanh Datxanh Services cho rằng, thị trường bất động sản năm 2025 có thể xảy ra 3 kịch bản: thách thức, kỳ vọng và lý tưởng.

Với kịch bản lý tưởng, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh 40-50%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 15-20% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới sẽ tăng 30 - 40%, lãi suất thả nổi ở mức 10-12%, giá bán tăng 10-15%và tỷ lệ hấp thụ đạt 35 - 40%.

Với kịch bản thách thức, nguồn cung mới tăng 20 - 30%, lãi suất thả nổi lên tới 11-13%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30 - 35%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, dự phòng cho các tình huống chuyển biến ngoài dự liệu.

Bà Liên nghiêng nhiều về dự báo kịch bản kỳ vọng và cho rằng đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn. Theo đó, thị trường bất động sản nhà ở năm 2025 dự kiến có sự tăng trưởng đồng đều hơn ở các khu vực.

Dự kiến nguồn cung mới được bổ sung đáng kể khi chính phủ và các địa phương tập trung tháo gỡ dần các vướng mắc pháp lý cho các dự án theo mức độ ưu tiên từ dễ đến khó, đặc biệt là các dự án trọng điểm, quy mô lớn. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới.

Về diễn biến giá, bà Liên nhấn mạnh, giá bán sơ cấp dự kiến tăng bình quân 10% - 15% trên toàn thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng nghiêng về kịch bản kỳ vọng với thị trường bất động sản năm 2025.

Theo ông Quốc Anh, tâm lý và hành vi của nhà đầu tư bắt đầu có sự thay đổi. Thay vì chỉ tìm hiểu và thăm dò, đến thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư đã sẵn sàng xuống tiền. Mối quan tâm của nhà đầu tư ở giai đoạn này tập trung ở phân khúc mua ở thực, có pháp lý rõ ràng. Do đó, không khó hiểu khi chung cư là phân khúc làm mưa làm gió thị trường suốt năm 2024 và đến thời điểm hiện tại.

Ngọc Mai