Ba luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực, giá chung cư sẽ ra sao?

Giá chung cư từ nay đến năm 2026 sẽ còn tăng

Trong tọa đàm “Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới” diễn ra ngày 30/7, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho biết, dự báo nguồn cung bất động sản chung cư và bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội vẫn tiếp tục gia tăng và được cải thiện từ nay đến 2026.

Đánh giá về diễn biến bất động sản ở các thị trường lớn như TP HCM và Hà Nội Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho biết, 6 tháng đầu năm 2024, điểm nổi bật nhất là nguồn cung đã khá dồi dào. Theo đó, nguồn cung mới mở bán ở Hà Nội bằng cả năm 2023. Vì vậy, chúng ta có thể kỳ vọng cả năm 2024 nguồn cung mới của Hà Nội sẽ gấp đôi năm vừa qua.

Trong khi đó, sản phẩm chung cư tại TP HCM chưa có diễn biến mới, khi vấn đề thiếu hụt nguồn cung vẫn tiếp tục diễn ra. Vì thế, sự chú ý của thị trường đang dành cho nơi có nhiều nguồn cung mới hơn như khu vực miền Bắc và Hà Nội.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam. Ảnh BTC.

Thống kê cho thấy, số lượng căn hộ bán được ở Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2024 đã vượt qua con số của cả năm 2023 vừa qua.

Lãnh đạo CBRE Việt Nam cho rằng giá bán chung cư tại thị trường Hà Nội và TP HCM giai đoạn 2019 tới nay cho thấy, khoảng cách giá giữa hai thị trường này ngày càng thu hẹp lại. Nếu như năm 2019, khoảng cách giá (sơ cấp) là 30%, thì năm 2024 con số này về 5-7%. Tương tự, về thị trường thứ cấp, chênh lệch giá cũng lùi từ 30% về khoảng 10%.

Hai năm qua, có thể thấy thị trường chung cư Hà Nội tăng giá nhanh và mạnh. Trên thị trường thứ cấp, về khu vực và quy mô tại Hà Nội, cho thấy tăng giá diễn ra ở hầu khắp khu vực từ trung tâm đến ngoại thành, mức tăng từ 20-25%. Ở khu vực xung quanh vành đai 3 chứng kiến tốc độ tăng giá rõ hơn những khu vực xa trung tâm.

Năm 2024, thị trường bất động sản gắn liền với đất dường như ít có biến động so với thị trường chung cư. Theo các chỉ số, nguồn cung sản phẩm này đang rất hạn chế ở cả Hà Nội và TP HCM. Nhất là với Hà Nội, sau khi trải qua biến động mạnh vào năm 2022, nguồn cung tới nay đang chậm lại. Giá bán của bất động sản thấp tầng tương ứng với tăng trưởng nguồn cung, có diễn biến tăng giá thấp hơn so với chung cư.

Trên thị trường thứ cấp, tại TP HCM và Hà Nội, tăng trưởng theo năm chỉ 3-4%, thậm chí với TP HCM giá trung bình đã điều chỉnh giảm. Diễn biến giá bất động sản thấp tầng phản ánh sự tập trung của thị trường hiện đang dành cho phân khúc chung cư.

Về triển vọng, trong tương lai, nguồn cung chung cư tại Hà Nội sẽ tương đối dồi dào. Tiếp sau, nguồn cung về đất nền (bất động sản gắn liền với đất) dự báo sẽ được cải thiện, khi các dự án khu đô thị lớn được mở bán thời gian tới đây.

Thống kê của chúng tôi cho thấy, từ nay đến 2026, Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 55.000 sản phẩm nhà ở cao tầng lẫn thấp tầng, trong khi đó, con số này ở TP HCM chỉ là 35.000. Điều này cho thấy nguồn cung mới sẽ tiếp tục tập trung ở Hà Nội, còn tại TP HCM, nguồn cung sẽ lan rộng ra các địa phương lân cận và không dồi dào trong thành phố.

Nguồn cung bất động sản mới mở bán đến từ 55.000 sản phẩm từ nay đến năm 2026 sẽ phân bố tập trung hướng tới đường vành đai 3, mở rộng ra Đông Bắc và phía Tây thành phố, bên ngoài vành đai 3.

Tỷ trọng của bất động sản Hà Nội từ 20 năm qua, chủ yếu nằm ngoài khu vực vành đai 3 vẫn tiếp tục gia tăng. Năm 2025, tỷ trọng này sẽ tiến tới khoảng 60% và tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.

Dự báo nguồn cung bất động sản chung cư và bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội vẫn tiếp tục gia tăng và được cải thiện từ nay đến 2026. Giá dự báo, cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp chung cư Hà Nội tiếp tục đi lên. Mức tăng trưởng giá này, là khoảng trên 20%/năm - một con số chưa từng được ghi nhận từ trước tới nay. Từ năm 2026, mức tăng trưởng này có thể ổn định, khi đã tạo mặt bằng giá mới.

Giá bất động sản khó giảm sau ngày 1/8

Cũng tại buổi tọa đàm, các chuyên đã đưa ra nhận định về sự ảnh hưởng của Ba luật sửa đổi quan trọng về bất động sản gồm Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực từ 1/8.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho biết nguồn cung nhà ở thương mại có thể tiếp tục khan hiếm. Bởi, Luật Đất đai 2024 quy định chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Trong khi dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà thương mại không có đất ở vẫn chưa được Quốc hội thông qua. Điều này khiến các dự án theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư mà không có đất ở "vẫn bị kẹt".

Giá chung cư được dự báo tiếp tục tăng trong hai năm tới. Ảnh Nhật Di.

Ngoài ra, quy định mới về xác định giá đất vẫn là "ẩn số" rủi ro cho doanh nghiệp. Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó bảng giá đất mới được địa phương đưa ra hằng năm dựa trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào. Ông Tuấn nhìn nhận việc xác định giá đất vẫn ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện, bởi áp dụng theo phương pháp định giá đất cũ (bỏ phương pháp chiết trừ). Đơn vị định giá thường xác định giá đất cao lên để "không bị quy làm thất thoát ngân sách".

Trong khi đó, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho biết việc định giá đất theo thị trường giúp người dân được bồi thường thỏa đáng, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ giải phóng mặt bằng nhanh hơn. Tuy nhiên, chi phí phát triển dự án sẽ cao hơn trước khiến chủ đầu tư phải nâng giá thành sản phẩm, kéo theo giá sơ cấp trên thị trường tăng lên.

Về phân khúc bất động sản, chuyên gia cho biết Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi siết chặt phân lô bán nền sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung và giá bán của đất nền. Bởi, lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận ở các địa phương bị cấm phân lô (khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III) có thể bị nâng giá lên, nhưng "khó tăng giá vô tội vạ thành sốt ảo".

Các chuyên gia nhìn nhận việc các luật được thi hành từ 1/8 sẽ giúp thị trường phát triển chuyên nghiệp và bảo vệ quyền lợi của người mua tốt hơn. Các quy định mới cũng dẫn tới thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh khuyến nghị doanh nghiệp quy mô nhỏ cần có chiến lược tăng vốn hoặc sáp nhập để hình thành các công ty mới, nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận việc đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án.

Cùng quan điểm, Chủ tịch BHS Group Nguyễn Thọ Tuyển nhìn nhận các chủ đầu tư vừa và nhỏ không có lợi thế nguồn lực nên khó cạnh tranh ở các thị trường lớn. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, những doanh nghiệp này vẫn có nhiều cơ hội ở các thị trường khu vực vùng ven.

"Các luật mới có hiệu lực sớm giống như một lằn ranh để chủ đầu tư bám sát, phát triển các sản phẩm phù hợp hơn nhu cầu thị trường", ông Tuyển nhận định.

Đông Bắc