Ba luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ hôm nay (1/8) sẽ tác động đến thị trường bất động sản như thế nào?

Tại buổi tọa đàm "Vận hội mới của thị trường bất động sản" của Báo Nông Thôn Ngày Nay/Báo điện tử Dân Việt tổ chức hôm nay (1/8), các chuyên gia về bất động sản cho rằng, các vướng mắc pháp lý bấy lâu nay sẽ được tháo gỡ, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững hơn.

Gỡ vướng pháp lý, giao dịch thuận lợi, minh bạch

Tại tọa đàm, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) khẳng định 3 luật nói trên có quan hệ mật thiết với nhau. Riêng với bất động sản, việc thực hiện sớm 3 luật này sẽ giải quyết được câu chuyện về định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Ông Chính cho biết, thời gian vừa qua, rất nhiều dự án vướng mắc về thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo quy định cũ, có không ít địa phương không hoặc chưa thể thực hiện do vướng mắc về định giá đất, dẫn đến chính quyền địa phương sợ sai sót, không dám làm.

Theo ông Chính, Luật Đất đai 2024 giải quyết được những lỗi sai/vướng mắc thuộc về cơ chế; quy định rõ trường hợp nào nhà nước thu hồi, trường hợp nào doanh nghiệp phải tự thực hiện; minh bạch các trường hợp thực hiện đấu giá, đấu thầu…

Ngoài ra, hoạt động kinh doanh khai thác dịch vụ, chuyển nhượng dự án,... cũng đều được đưa ra để giải quyết trong Luật Đất đai.

Với việc 3 Luật có hiệu lực sớm, ông Chính khẳng định sẽ tháo gỡ được vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, vẫn còn phải trông chờ các thủ tục hướng dẫn thi hành, thông tư của các bộ. Đến nay, có 5 Nghị định được ban hành, trong đó bao gồm: Nghị định về hoạt động lấn biển; Nghị định về định giá đất; Nghị định về bồi thường tái định cư; Điều tra đánh giá đất đai.

Đây là các nghị định chung, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Còn 2 nghị định: Thu tiền sử dụng đất; Nghị định về quyết định phát triển đất, Bộ Tài chính soạn thảo, đã trình ký.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Cùng quan điểm trên, ông Lê Văn Bình - Phó vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, trong trường hợp luật quy định "một đằng" nhưng dự án thực hiện "một nẻo", không thực hiện theo tuần tự, dẫn đến sai sót là câu chuyện thường xuyên xảy ra.

Đơn cử, theo quy định trước đó, thời điểm định giá là thời điểm có quyết định cho thuê đất nhưng lại không quy định bao lâu phải ban hành quyết định về giá đất. Điều này gây ra những sự trì trệ. Đối với tồn tại này, Luật Đất đai năm 2024 đã tháo gỡ vướng mắc về mặt định giá.

Ông Bình khẳng định, việc đẩy sớm 3 luật sớm hơn dự kiến tới 5 tháng, rất có lợi cho bất động sản. Theo đó, dự án tiếp cận đất đai minh bạch hơn. Rất nhiều cơ chế tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư bất động một cách rất minh bạch và khi cơ chế minh bạch sẽ tạo sự thuận lợi cho nhà đầu tư, người dân cũng không vướng các thủ tục pháp lý như trước đây.

Không còn hiện tượng "thổi giá" đất

Cũng tại tọa đàm, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, những khó khăn về chấp thuận chủ trương đầu tư nhà ở thương mại, phát triển nhà ở xã hội, điều kiện kinh doanh bất động sản thu hồi, điều kiện thị trường bất động sản của các chủ thể tham gia (nhà môi giới, sàn giao dịch bất động sản)… đều được giải quyết.

Chẳng hạn như khi sửa đổi Luật Nhà ở, những quy định mới được sửa đổi và bổ sung như: Thủ tục trình tự triển khai nhà ở xã hội sẽ được rút gọn, tinh giản hơn. Quy định được hưởng chính sách nhà ở xã hội được đơn giản hóa hơn. Quy định về ưu đãi chủ nhà đầu tư nhà ở xã hội dễ dàng hơn và quy định khác về xác định tính toán giá mua - bán nhà ở xã hội. Tất cả các thay đổi và bổ sung trên sẽ tăng nguồn cung bất động sản và cơ cấu nhà ở xã hội.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.

Theo ông Dũng, tác động chung của 3 luật này đến thị trường bất động sản là rất lớn. Thị trường phụ thuộc nguồn cung, trong khi đó nguồn cung ở đây là triển khai thực hiện dự án từ đất đai, vốn để triển khai dự án bất động sản. Nếu nguồn lực về đất đai được cởi mở, quá trình triển khai liên quan đến luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ thay đổi.

Luật có nhiều quy định mới tạo điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường chung. Thêm một điểm nữa là quy định bổ sung công khai thông tin nhà ở, công trình xây dựng sẽ làm cho thị trường đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản minh bạch hơn. Nhờ hệ thống thông tin nhà ở được công khai, câu chuyện thổi giá, giá ảo sẽ được khắc phục bởi việc công khai thông tin sẽ minh bạch giá.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khẳng định, xu hướng chung của thị trường sẽ không có mặt bằng chung giá bất động sản giảm xuống. Tuy rằng, giải tỏa những vướng mắc, khó khăn, làm giảm được quy trình công đoạn của dự án, nhưng dự án sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn.

"Chúng tôi cho rằng, thị trường không có hiện trượng giảm giá, không có bong bóng nổi lên, mà giá bất động sản sẽ do nhu cầu của thị trường và chất lượng sản phẩm quyết định", ông Đính cho hay.

Những trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp sổ đỏ từ 1.8

Bảo Loan