Ba trụ cột trong xử lý 12 dự án vi phạm của Mường Thanh

Liên quan đến xử lý 12 dự án vi phạm của chủ đầu tư Mường Thanh, trao đổi với TheLEADER, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, trong vụ việc này, không chỉ là việc lựa chọn phương án giữ lại hay tháo dỡ mà cần phải xác lập được ranh giới rõ ràng giữa xử lý hậu quả, bảo vệ người dân và thực thi nghiêm minh pháp luật.

Không thể lấy việc đã có người ở làm lý do hợp thức hóa sai phạm

Hà Nội đề xuất phân loại 12 dự án, tổ hợp chung cư vi phạm của Mường Thanh thành ba nhóm xử lý đang nhận được nhiều sự quan tâm. Dưới góc độ pháp lý, ông đánh giá thế nào về tính khả thi của cách tiếp cận này? Liệu đây có thể trở thành tiền lệ cho việc hợp thức hóa các công trình xây dựng sai phép?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Theo tôi, việc phân loại thành ba nhóm là hướng tiếp cận thực tế, phù hợp với tính chất đặc biệt phức tạp và kéo dài của chuỗi vi phạm này.

Tuy nhiên, cần khẳng định rõ rằng đây là phương án xử lý hậu quả theo từng mức độ rủi ro, hoàn toàn không phải chủ trương hợp thức hóa sai phạm.

Dự thảo tờ trình của Hà Nội viện dẫn nhiều căn cứ pháp lý, trong đó có Luật Thủ đô, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Xử lý vi phạm hành chính và các nghị quyết, nghị định liên quan. Đây là cơ sở để cơ quan soạn thảo đề xuất HĐND thành phố ban hành cơ chế đặc thù trong phạm vi thẩm quyền được giao.

Dù vậy, ở đây cần hiểu phạm vi áp dụng các quy định khác với pháp luật chung vẫn phải được đối chiếu chặt chẽ với các điều khoản trao quyền của Luật Thủ đô.

Theo quy định chung, các hành vi vi phạm về đất đai và xây dựng có thể bị xử phạt, buộc khắc phục hậu quả, kể cả tháo dỡ phần công trình vi phạm nếu không đáp ứng điều kiện được phép tồn tại.

Nhưng trong trường hợp này, chúng ta đang đối diện với thực tế hàng vạn căn hộ đã được đưa vào sử dụng, nhiều gia đình sinh sống ổn định cả chục năm. Nếu áp dụng máy móc biện pháp tháo dỡ trên diện rộng, những hệ lụy về kỹ thuật, an toàn và an sinh xã hội sẽ rất lớn.

Chính vì vậy, cần có một cơ chế xử lý phân loại phù hợp với thực tiễn. Điều quan trọng là việc cho phép một số hạng mục tồn tại hoặc tồn tại có điều kiện không làm thay đổi tính chất trái pháp luật của hành vi trước đó.

Chủ đầu tư vẫn phải nộp lại toàn bộ số lợi bất hợp pháp, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và chịu mọi chi phí khắc phục hậu quả.

Nói cách khác, công trình có thể được xem xét giữ lại nếu đáp ứng các điều kiện cần thiết, nhưng trách nhiệm của chủ đầu tư đối với sai phạm không vì thế mà được xóa bỏ.

Xác định ranh giới giữa một công trình được tồn tại có điều kiện và một công trình bắt buộc phải tháo dỡ là một vấn đề không dễ, nếu thiếu những tiêu chí rõ ràng, cơ chế đặc thù rất dễ dẫn tới những tranh cãi về sự công bằng giữa các chủ đầu tư. Vậy chúng ta cần giải quyết như thế nào, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Tiêu chí quyết định trước hết phải là mức độ an toàn thực tế và khả năng khắc phục về mặt kỹ thuật, tuyệt đối không thể căn cứ cảm tính vào thời gian tồn tại hay việc công trình đã có người vào ở.

Có ba nhóm tiêu chí cốt lõi cần được đánh giá độc lập. Thứ nhất là an toàn kết cấu và phòng cháy chữa cháy, bao gồm khả năng chịu lực, lối thoát nạn cũng như điều kiện cứu hộ, cứu nạn.

Thứ hai là khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng. Việc gia tăng quy mô căn hộ và dân số phải được xem xét trong tương quan với giao thông, bãi đỗ xe, trường học, điện, nước và các công trình hạ tầng xã hội xung quanh.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw. Ảnh: NVCC

Thứ ba là khả năng khắc phục những tồn tại bằng các giải pháp có thể đo lường được. Chẳng hạn, nếu cần gia cường kết cấu, hoàn thiện hệ thống phòng cháy chữa cháy, giảm tải dân số hoặc bổ sung hạ tầng thì phải có phương án kỹ thuật cụ thể, thời hạn thực hiện, cơ quan nghiệm thu và cam kết kinh phí rõ ràng.

Ngược lại, nếu công trình không bảo đảm an toàn cốt lõi, không thể khắc phục hoặc xâm hại nghiêm trọng lợi ích công cộng, biện pháp tháo dỡ phải được áp dụng. Để bảo đảm minh bạch, Hà Nội cần công khai bộ tiêu chí và kết quả kiểm định chi tiết theo từng khối nhà, từng diện tích vi phạm.

Việc kiểm định phải được thực hiện bởi các đơn vị tư vấn độc lập, có đủ năng lực chuyên môn, đồng thời cần tham vấn trực tiếp cộng đồng cư dân chịu tác động.

Một nguyên tắc rất quan trọng là những công trình có cùng mức độ vi phạm và thực trạng kỹ thuật phải chịu cùng một chế tài xử lý. Không thể để cơ chế đặc thù trở thành sự ưu ái riêng cho bất kỳ chủ đầu tư nào.

Ngay cả khi xác định được những hạng mục buộc phải tháo dỡ, việc thực hiện tại các tòa chung cư cao tầng đang có đông cư dân sinh sống cũng không đơn giản. Theo ông, đâu là rủi ro lớn nhất trong quá trình thực thi?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Tháo dỡ một phần nhà cao tầng trong khu dân cư đông đúc là công việc cực kỳ phức tạp, chứa đựng rủi ro kỹ thuật rất lớn.

Đặc biệt, việc tháo dỡ các tầng xây vượt phép không chỉ tác động đến phần công trình bị xử lý mà còn có thể ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của toàn bộ tòa nhà và những khối nhà liền kề có chung khối đế.

Vì vậy, không thể áp dụng những biện pháp tháo dỡ thông thường.

Trước hết, phải kiểm định lại toàn bộ hệ kết cấu dựa trên hồ sơ hoàn công và hiện trạng thực tế. Phương án hạ giải phải do đơn vị đủ năng lực lập, được cơ quan chuyên môn thẩm định, trong đó xác định rõ trình tự tháo dỡ, giải pháp chống đỡ tạm thời, kiểm soát rung chấn và quan trắc liên tục các dấu hiệu lún, nứt, chuyển vị.

Song song với đó là kế hoạch di dời cư dân trong khu vực nguy hiểm, bảo đảm điều kiện cứu hộ và chỉ cho phép người dân quay trở lại khi công trình đáp ứng yêu cầu an toàn.

Toàn bộ chi phí kiểm định, thiết kế, hạ giải, tạm cư và bồi thường thiệt hại phát sinh phải do chủ đầu tư chịu trách nhiệm.

Đặc biệt, tôi cho rằng không thể đặt mục tiêu tháo dỡ bằng mọi giá. Nếu kết quả kiểm định cho thấy việc tháo dỡ một phần có nguy cơ gây mất an toàn nghiêm trọng cho toàn bộ công trình hoặc các tòa nhà lân cận, cơ quan chức năng phải xem xét lại phương án kỹ thuật.

Không thể đánh đổi an toàn tính mạng người dân để đạt được một mục tiêu xử lý mang tính hình thức.

Người mua nhà tại dự án Mường Thanh không thể trở thành bên gánh chịu rủi ro

Một trong những hệ lụy lớn nhất của vụ việc là hàng nghìn hộ dân đã bỏ tiền mua nhà và sinh sống ổn định trong nhiều năm nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trong khi đó, chủ đầu tư vẫn còn các nghĩa vụ tài chính phát sinh từ sai phạm xây dựng, làm thế nào để tháo gỡ nút thắt này, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Nguyên tắc xuyên suốt phải là chủ đầu tư chịu trách nhiệm về những vi phạm do mình gây ra, không được chuyển rủi ro hoặc tước bỏ quyền lợi chính đáng của người mua nhà ngay tình. Người mua nhà không phải là chủ thể thực hiện hành vi xây dựng sai phép. Vì vậy, việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính không nên tiếp tục trở thành rào cản kéo dài vô thời hạn đối với quyền tài sản hợp pháp của người dân.

Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận vẫn phải gắn với điều kiện pháp lý và an toàn của từng căn hộ, từng công trình.

Đối với nhóm công trình được giữ lại, kể cả tồn tại có điều kiện, cần hoàn thành các biện pháp khắc phục kỹ thuật, đáp ứng yêu cầu an toàn phòng cháy chữa cháy và những điều kiện cấp giấy chứng nhận theo cơ chế được ban hành.

Đồng thời, cơ quan chức năng phải xác định minh bạch số lợi bất hợp pháp từ việc xây dựng vượt phép, diện tích sàn tăng thêm và các khoản nghĩa vụ tài chính bổ sung của chủ đầu tư để có biện pháp truy thu phù hợp.

Tôi cho rằng cần xây dựng cơ chế để xử lý độc lập nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, tránh để sự chậm trễ của doanh nghiệp tiếp tục khiến người mua nhà bị mắc kẹt. Việc này phải được cụ thể hóa trong các quy định và thủ tục có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, cần có thời hạn rõ ràng trong việc tiếp nhận, thẩm định hồ sơ và cấp giấy chứng nhận, với cơ chế phối hợp liên ngành nhằm ngăn chặn tình trạng đùn đẩy trách nhiệm.

Ảnh minh họa: Hỗ trợ thiết kế bởi AI

Vậy đối với những căn hộ thuộc diện buộc phải tháo dỡ, quyền lợi của người dân sẽ được giải quyết như thế nào? Nhất là trong trường hợp chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính để bồi thường, bố trí nhà ở thay thế?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Cơ chế bồi thường, tái định cư và bảo đảm nguồn lực tài chính là yếu tố mấu chốt quyết định sự thành bại của toàn bộ phương án xử lý.

Theo báo cáo đánh giá tác động, người dân thuộc diện di dời có thể thỏa thuận với chủ đầu tư để lựa chọn một trong ba phương án: nhận bồi thường bằng tiền theo giá trị hợp lý; hoán đổi sang căn hộ hoặc nhà ở thương mại khác của chủ đầu tư; hoặc nhận căn hộ nhà ở xã hội do chủ đầu tư bố trí nếu đáp ứng điều kiện.

Nhưng dù lựa chọn phương án nào, việc định giá phải minh bạch và tính đến đầy đủ các chi phí di chuyển, tạm cư, cũng như thiệt hại thực tế phát sinh. Người dân không thể chỉ nhận một khoản bồi thường rồi tự mình gánh chịu toàn bộ những xáo trộn về chỗ ở và cuộc sống do sai phạm của doanh nghiệp.

Ở, theo tôi, cần có những công cụ bảo đảm ngay từ trước khi triển khai phương án xử lý. Chẳng hạn, có thể yêu cầu chủ đầu tư ký quỹ tại ngân hàng một khoản tiền tương ứng với chi phí bồi thường, di dời và tháo dỡ dự kiến. Trường hợp không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, cần xem xét các biện pháp bảo đảm, cưỡng chế tài sản phù hợp với quy định pháp luật. Đồng thời, có thể nghiên cứu cơ chế bảo lãnh ngân hàng hoặc nguồn vốn tạm ứng có thu hồi từ chủ đầu tư.

Nếu sử dụng quỹ nhà thay thế tại các dự án khác, chẳng hạn khu vực Thanh Hà Cienco5 như phương án được đề cập, cũng phải tính toán đồng bộ khả năng đáp ứng hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại nơi ở mới. Không thể giải quyết tình trạng quá tải ở một khu chung cư bằng cách chuyển toàn bộ áp lực sang một khu vực khác.

Nhìn rộng hơn từ vụ việc Mường Thanh, khi một công trình vi phạm đã hoàn thành, được bán cho hàng nghìn khách hàng và tồn tại qua nhiều năm, việc xử lý gần như trở thành một bài toán tiến thoái lưỡng nan đối với cơ quan quản lý. Theo ông, đâu là bài học lớn nhất để ngăn chặn tình trạng "sự đã rồi" tiếp tục tái diễn?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Tôi cho rằng đây là bài học rất đắt giá về quản lý đô thị, đặc biệt là việc để các vi phạm ban đầu tích tụ thành những hậu quả quá lớn, khiến mọi phương án xử lý về sau đều khó khăn và tốn kém. Do đó, ta phải khắc phục những lỗ hổng trong công tác tiền kiểm, từ cấp phép, thẩm định thiết kế đến giám sát thi công. Vi phạm cần được phát hiện và xử lý ngay từ giai đoạn đầu, thay vì để công trình hoàn thành, đưa vào sử dụng rồi mới tìm phương án khắc phục.

Xin cảm ơn ôngI