Bài 2: Đưa đất đai về giá trị thực

Chuyển từ tư duy hành chính sang tư duy thị trường

Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao đã đề ra nhiệm vụ, giải pháp hoàn thiện cơ chế xác định giá đất. Trong đó, bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...

Thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện đã bỏ quy định về khung giá đất và có nhiều điểm mới như: xác định giá đất trong bảng giá đất theo thị trường; thay đổi thời hạn ban hành và căn cứ điều chỉnh, bổ sung trường hợp sử dụng bảng giá đất...

Các đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ Tư, Quốc hội Khóa XV

GS.TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội cho rằng, việc bỏ khung giá đất là cuộc cách mạng về tư duy quản lý. Trước đây, việc ban hành và sử dụng khung giá đất thực chất là biện pháp hành chính, nay chúng ta sử dụng bảng giá theo định hướng thị trường là bước chuyển từ tư duy nặng về hành chính sang tư duy thị trường. “Đây là sự thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế khác trong chính sách pháp luật về đất đai. Kèm theo việc sử dụng giá thị trường sẽ là việc xóa bỏ cơ chế xin - cho, tư lợi”, đại biểu Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Chia sẻ quan điểm này, TS. Nguyễn Hữu Dũng - Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, dự thảo Luật lần này đã chuyển từ cách tiếp cận giá đất được ấn định từ trên xuống sang hướng dựa vào thị trường để xác định giá đất. Dự thảo Luật đưa ra 5 phương pháp xác định giá đất và các điều luật cũng định hướng cách áp dụng các phương pháp này trong các điều kiện cụ thể. Việc bỏ khung giá đất và thay vào đó là xây dựng bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể theo từng địa điểm dựa vào các nguyên tắc định giá, phương pháp xác định giá đất và sự biến động của giá đất trên thị trường sẽ giúp Nhà nước tăng thu từ đất trong dài hạn. Việc xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể sát với giá thị trường còn giúp giá bất động sản ổn định hơn. Những cơn “sốt đất” như vừa qua đã đẩy giá đất lên đỉnh rất nhanh, nhưng với lượng giao dịch bị giảm xuống do giá sát hơn với thị trường thì giá đất sẽ dần hạ nhiệt và trong dài hạn trở nên ổn định hơn. Ngoài ra, biện pháp này còn giúp bảo đảm hơn quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất.

Theo TS. Nguyễn Hữu Dũng, Việt Nam hiện nay đã bước sang thời điểm mang tính bước ngoặt khi phương pháp tiếp cận phát triển đô thị đang chạm đến giới hạn. Chúng ta cần một cách tiếp cận mới, đặt yếu tố tăng hiệu suất và bền vững làm trọng tâm. Điều này đang được Chính phủ, các cơ quan chức năng quan tâm, cụ thể như: đường xá được mở rộng, nâng cao kết nối vùng, xây cầu đường, quy hoạch lại đô thị… Vì thế, đất đai thuộc các khu vực này sẽ được đền bù với mức đền bù mới sát với giá thị trường hơn. Như vậy, quyền lợi của người dân cũng được bảo đảm hơn, giúp giảm tình trạng khiếu kiện liên quan đến đất đai.

Khẳng định việc dự thảo Luật bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá thị trường là bước đột phá về tư duy, song tại Kỳ họp thứ Tư, Quốc hội Khóa XV, Phó trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Nguyên Đoàn Thị Hảo cũng cho rằng, cần giải thích rõ cụm từ “phù hợp với giá trị thị trường” tại điểm c khoản 1 Điều 163 dự thảo Luật, vì hiện nay việc xác định giá đất phù hợp với giá thị trường gặp nhiều khó khăn, do cơ sở dữ liệu về giá đất chưa đầy đủ, giá đất luôn biến động. Cùng với đó, phải có phương pháp để xây dựng giá trị bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định rõ chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị có liên quan trong xác định giá đất. Ví dụ, dự thảo Luật đưa ra các phương pháp định giá đất mới, như vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn tại khoản 2, Điều 164 và khoản 3, Điều 165. Đây là các khái niệm mới nhưng dự thảo Luật lại chưa thấy quy định giao cho cơ quan nào có trách nhiệm tổ chức xác định vùng giá trị này.

Các đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ Tư, Quốc hội Khóa XV

Cần có cách tiếp cận toàn diện

Định giá đất sát với giá thị trường là vấn đề không đơn giản. Làm thế nào để mức giá của Nhà nước phản ánh sát giá thị trường là bài toán đặt ra với các nhà lập pháp. Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương đã có nhận thức mới về xác định giá đất khi nêu giải pháp bỏ khung giá đất và có cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc phù hợp với thị trường. Nhấn mạnh điều này, song nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Phúc cũng nhận thấy, dự thảo Luật chưa cụ thể hóa giải pháp, nhiệm vụ mà Nghị quyết số 18 đã nêu bằng các quy định cụ thể trong dự thảo Luật. “Đối với mục giá đất, quy định của dự thảo Luật cần bảo đảm khi đại biểu Quốc hội và người dân đọc lên là có thể hình dung rành mạch cơ chế xác định giá đất. Để hình thành cơ chế định giá đất thì phải rành mạch các chủ thể tham gia định giá đất, từ Hội đồng thẩm định, tư vấn xác định giá đất đến cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất; đồng thời, đưa ra quy định về nguyên tắc, tiêu chí, quy trình, thủ tục để vận hành quá trình định giá đất, từ đó tạo dựng phương thức, cách thức xác định giá”, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế góp ý.

ĐBQH Trần Đình Văn (Lâm Đồng) nhấn mạnh, điều quan trọng là xác lập về mặt pháp lý, cơ chế, phương pháp xác định giá theo nguyên tắc thị trường trong dự thảo Luật. Tuy các nội dung này cũng đã được đề cập trong dự thảo Luật nhưng còn khá đơn giản, sơ lược, chưa đáp ứng yêu cầu. Theo đại biểu, việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất cần có cách tiếp cận toàn diện, trong đó quan tâm đến các vấn đề có tính nguyên tắc, chặt chẽ, đầy đủ về nguyên tắc, nội dung, quy trình, thủ tục công khai, minh bạch thông tin, trách nhiệm giải trình trong tổ chức thực hiện, quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của các cơ quan nhà nước, các chủ thể có liên quan trong quy trình định giá đất, giám sát của cơ quan dân cử, cơ chế xem xét lại việc định giá đất khi có yêu cầu nhằm hoàn thiện hơn nữa cơ chế xác định giá đất trong dự thảo Luật theo Nghị quyết số 18.

Nguồn: ITN

TS. Nguyễn Hữu Dũng chỉ rõ, điều chưa rõ ràng trong dự thảo Luật là liệu quy định về áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể đã đủ để hạn chế các vấn đề có thể nảy sinh giữa các bên khi thương lượng mua bán đất hay chưa? “Dự thảo Luật vẫn có bảng giá đất nhưng ở một hình thức khác và được cập nhật hàng năm. Đây là một bước tiến mới vì bảng giá đất sẽ cập nhật hơn, phản ánh tình hình thị trường hơn, song có lẽ vẫn chưa phải là một giải pháp đột phá theo đúng nghĩa vì bản thân phương pháp định giá này đứng một mình thì cũng chưa giải quyết được vấn đề tận gốc rễ”. Nêu vấn đề này, TS. Nguyễn Hữu Dũng phân tích, trong dự thảo Luật quy định bỏ khung giá đất nhưng phương pháp xác định giá đất chỉ nêu một điều rất đơn giản là “giao cho Chính phủ”, như vậy là chưa đủ. Theo đó, dự thảo Luật nên quy định có tính chất định hướng, tính nguyên tắc về các phương pháp xác định giá đất một cách cơ bản. Trên cơ sở đó, Chính phủ tiếp tục cụ thể hóa các phương pháp định giá đất một cách linh hoạt và chính xác.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh, giá đất trên thị trường được quyết định bởi nhiều yếu tố như: vị trí, đặc điểm hình dáng của mảnh đất, địa hình của đất, tính pháp lý của đất; loại hình đất, tình trạng môi trường khu vực, chính sách quy hoạch của địa phương, thông tin giá đất của nhà nước… Do đó, đòi hỏi những hiểu biết sâu về khu vực đó mới có thể định giá một cách chính xác. Để đưa bảng giá đất sát với giá thị trường cần cho phép thành lập cơ quan định giá đất độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất, điều chỉnh khi có biến động. Như vậy, việc định giá đất mới bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, tính trung thực, khách quan, bảo đảm giá đất phù hợp với thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các nhóm lợi ích…

Các chủ trương, nghị quyết của Đảng đều đặt ra yêu cầu phát triển thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất. Tuy vậy, dự thảo Luật chưa định nghĩa rõ thế nào là “thị trường”, trong khi các thị trường này hiện còn khá hoang dã, hiện tượng đầu cơ diễn ra phổ biến và ảnh hưởng tới toàn bộ thị trường “chợ đen” và thị trường được điều tiết. Dự thảo Luật cũng đã định nghĩa thế nào là “giá thị trường” bằng cách liệt kê nguồn dữ liệu thu thập. Nhưng nguồn dữ liệu này có thể bị bóp méo không? Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản rất dễ bị thao túng, bóp méo, đặc biệt là tại các khu đất ở. Nhiều giao dịch bị “thổi giá” khi bán nhưng giá trị giao dịch trên hợp đồng lại bị hạ thấp để tránh phải nộp thuế cao. Vì thế, giá giao dịch ghi nhận tại phòng một cửa không phản ánh giá thị trường. Do đó, TS. Nguyễn Hữu Dũng đề nghị, dự thảo Luật cần làm rõ thế nào là “giá phổ biến trên thị trường” và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến để điều chỉnh giá đất. Vị chuyên gia cũng cho rằng, xác định giá đất gần hơn với giá thị trường đòi hỏi rất nhiều nỗ lực, giải pháp khác kết hợp chứ không chỉ là xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể. Cần kết hợp cả các công cụ thuế, quản lý thị trường, khống chế đầu cơ...

Phương Thủy - Hồng Hạnh - Thanh Chi