Bài 3: Ai sẽ làm nhà cho người thu nhập trung bình?

Vượt ngưỡng nhà ở xã hội, chưa chạm tới nhà thương mại

Một người độc thân có thu nhập trên 25 triệu đồng mỗi tháng hiện đã vượt điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội. Với vợ chồng, ngưỡng này là trên 50 triệu đồng; người độc thân nuôi con chưa thành niên là trên 35 triệu đồng. Nhưng bước sang thị trường nhà ở thương mại, khoảng cách lại rất xa.

Nguồn cung nhà ở tăng mạnh trong thời gian qua.

Theo số liệu Bộ Xây dựng trong quý II/2026, giá căn hộ chung cư bình quân trên thị trường thứ cấp tại TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m². Một căn 60 m² theo mức giá này vào khoảng 6,5 tỷ đồng. Người mua có sẵn 30% giá trị căn nhà vẫn phải chuẩn bị gần 2 tỷ đồng và vay hơn 4 tỷ đồng còn lại. Đây là nhóm người có thu nhập ổn định, có nhu cầu ở thực nhưng mua nhà ngày càng khó. Thị trường đang thiếu sản phẩm cho nhóm thu nhập khoảng 20-40 triệu đồng mỗi tháng. Họ không còn dễ tiếp cận nhà ở xã hội, trong khi giá nhà thương mại đã vượt quá khả năng tài chính.

Nguồn cung càng làm khoảng cách này rõ hơn. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM HoREA, năm 2017, TP.HCM cũ có 92 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với 42.991 căn. Đến năm 2024 chỉ còn 6 dự án với 3.845 căn. Giai đoạn 2021-2024 không có căn nhà thương mại giá phù hợp nào được đưa ra bán; riêng năm 2024, toàn bộ nguồn cung đủ điều kiện huy động vốn thuộc phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, giá nhà và đất nhiều năm qua tăng nhanh hơn thu nhập. Bộ Xây dựng cho biết giá nhà ở, đất ở tăng bình quân 10-15% mỗi năm, có giai đoạn tới 30%. Nguồn hàng mới lại tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và cao cấp.

Trên thực tế, nhà ở xã hội đang được đẩy nhanh nhưng khó đáp ứng hết nhu cầu. Tám tháng đầu năm, TP.HCM khởi công 10 dự án với 11.362 căn, nâng số dự án đang thi công lên 22 dự án, khoảng 19.878 căn. Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển khoảng 199.400 căn.

Phần còn thiếu là nhà thương mại có tổng giá vừa với nhóm đã vượt chuẩn nhà ở xã hội nhưng chưa đủ sức mua căn hộ thương mại vài tỷ đồng. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng khoảng trống này cần được xử lý ngay trong lần sửa Luật Nhà ở. “Luật Nhà ở cần bổ sung chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp để tạo hành lang pháp lý có tính ưu đãi, khuyến khích các doanh nghiệp tự nguyện tham gia phát triển nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp”.

HoREA đề nghị địa phương được quy định giá bán, giá bán trả góp và giá thuê tối đa theo từng khu vực; không khống chế lợi nhuận doanh nghiệp mà kiểm soát bằng giá bán trần. Hiệp hội cũng kiến nghị rút ngắn thủ tục theo “luồng xanh”, tạo điều kiện tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn cho doanh nghiệp và người mua. Quỹ đất đã dành cho nhà ở xã hội không được chuyển sang làm nhà thương mại giá phù hợp.

Tập đoàn Bcons đang triển khai nhiều dự án nhà ở tại TP.HCM.

Câu hỏi còn lại là giá bao nhiêu mới thực sự phù hợp. Các chuyên gia đề xuất đề xuất không nên áp một mức giá chung cho mọi địa phương. Khả năng mua nhà nên được tính từ thu nhập bình quân từng nơi, với khoảng 15 năm thu nhập dành cho nhà ở. Cách tính này sát với thực tế hơn việc tranh luận căn hộ 30 triệu hay 40 triệu đồng/m² có phải nhà giá phù hợp hay không. Người mua quan tâm cuối cùng là tổng giá căn nhà, tiền phải có ban đầu và số tiền trả ngân hàng mỗi tháng.

Muốn hạ giá phải hạ chi phí làm nhà

Phía doanh nghiệp cũng có giới hạn của mình. Ông Châu dẫn trường hợp một dự án tại phường Dĩ An có căn hộ 70 m² giá 3,15 tỷ đồng, tương đương khoảng 45 triệu đồng/m². Riêng chi phí đất, gồm bồi thường, nhận chuyển quyền và tiền sử dụng đất, đã chiếm khoảng 35% tổng mức đầu tư.

Khi đất đã chiếm hơn một phần ba chi phí, phần còn lại còn phải gánh vốn vay, xây dựng, nhân công, quản lý và thời gian chờ thủ tục. Giá bán vì vậy khó kéo xuống chỉ bằng việc yêu cầu doanh nghiệp giảm lợi nhuận.

Dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp do Bộ Xây dựng xây dựng hồi đầu năm từng đề xuất lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư. HoREA không đồng tình, cho rằng Nhà nước nên kiểm soát giá bán tối đa thay vì ấn định lợi nhuận, còn doanh nghiệp tự tính toán chi phí và hiệu quả đầu tư.

Từ thực tế làm dự án, ông Đỗ Thanh Bình - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Bcons cho rằng khả năng chi trả vẫn là yếu tố quyết định sức mua. Giá bán, lãi suất và tiến độ thanh toán tác động trực tiếp đến quyết định xuống tiền. Nhu cầu ở thực có thể rất lớn nhưng nếu tổng giá vượt khả năng tài chính, khách hàng vẫn phải chờ.

Ông Bình cho rằng việc giảm giá phải bắt đầu từ lúc hình thành dự án, thay vì chờ đến khi sản phẩm hoàn thành mới tìm cách cắt chi phí. “Muốn giảm giá thành nhà ở một cách thực chất thì phải kiểm soát chi phí ngay từ đầu, chứ không phải đến khi dự án hoàn thành mới tìm cách cắt giảm chi phí. Trước hết là tối ưu thiết kế và công năng sản phẩm. Một thiết kế hợp lý, tối ưu diện tích sử dụng, kết cấu và các tiêu chuẩn kỹ thuật sẽ giúp giảm chi phí đầu tư nhưng vẫn đảm bảo công năng và chất lượng cho người sử dụng. Thứ hai là kiểm soát tốt quá trình thi công, từ vật tư, nhân công đến tiến độ để hạn chế lãng phí và các khoản phát sinh không cần thiết”, ông Bình chia sẻ.

Các doanh nghiệp cho rằng, nếu thủ tục đất đai được giải quyết nhanh, dự án có thể triển khai sớm hơn, qua đó giảm chi phí vốn, quản lý và chi phí cơ hội.

Theo ông Bình, thời gian triển khai cũng được tính vào giá thành. Dự án càng kéo dài thì chi phí vốn, quản lý và chi phí cơ hội càng tăng. Bcons hiện chủ động từ đầu tư, thiết kế, thi công đến quản lý dự án, bán hàng và vận hành để kiểm soát tốt hơn chi phí, tiến độ và chất lượng. Doanh nghiệp có thể tự tiết giảm ở thiết kế, thi công và quản trị. Nhưng giá đất, thời gian pháp lý và chi phí vốn lại phụ thuộc nhiều vào cơ chế.

Ông Bình cho rằng nếu thủ tục đất đai được giải quyết nhanh, dự án có thể triển khai sớm hơn, qua đó giảm chi phí vốn, quản lý và chi phí cơ hội. Người mua cũng sớm nhận nhà, hoàn tất thủ tục pháp lý và nhận giấy chứng nhận.

Đây cũng là lý do HoREA đề nghị xử lý thủ tục theo “luồng xanh” cho nhà ở thương mại giá phù hợp và tạo điều kiện tiếp cận vốn tốt hơn. Nếu thời gian chuẩn bị dự án được rút ngắn, phần chi phí phải cộng vào giá căn hộ cũng giảm theo.

Tuy nhiên, ưu đãi cho doanh nghiệp phải đi kèm điều kiện để sản phẩm đến đúng nhóm người mà chính sách hướng tới. Nếu được ưu tiên thủ tục, đất hoặc tín dụng nhưng căn hộ sau đó vẫn mua bán như nhà thương mại bình thường, phần lợi ích từ chính sách rất dễ bị hấp thụ vào giá thị trường.

Việc giới hạn số căn được mua, thời gian chuyển nhượng hay giá bán tối đa vì vậy vẫn cần được tính kỹ. Nhà thương mại giá phù hợp cũng phải tách khỏi quỹ đất nhà ở xã hội. Và muốn có thêm nhà cho người thu nhập trung bình, phần chi phí phải được kéo xuống từ đầu. Đất bớt đắt, thủ tục ngắn hơn, vốn rẻ hơn và doanh nghiệp kiểm soát tốt chi phí thì giá bán mới có cơ hội giảm. Nếu đầu vào vẫn cao, việc đặt thêm một tên gọi cho phân khúc mới cũng khó giúp người thu nhập 25-50 triệu đồng mỗi tháng mua được nhà.