Bài 4: Quản trị minh bạch, đánh thức nguồn lực nhà ở

Mở rộng cánh cửa an cư từ nhà ở cho thuê

Hà Nội đang từng bước chuyển trọng tâm từ phát triển nhà ở chủ yếu theo hướng sở hữu sang xây dựng một hệ thống nhà ở đa dạng hơn, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là một cấu phần quan trọng của chính sách an sinh và phát triển đô thị.

Cụ thể hóa định hướng này, ngày 15/6/2026, HĐND Thành phố ban hành Nghị quyết số 72/2026/NQ-HĐND quy định cơ chế, chính sách về đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở trên địa bàn Hà Nội. Đây được xem là một bước cụ thể hóa quan điểm lấy khả năng tiếp cận chỗ ở của người dân làm trọng tâm, đồng thời tạo thêm cơ sở để huy động nguồn lực xã hội tham gia phát triển nhà ở cho thuê.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương, Nghị quyết quy định UBND Thành phố quyết định vị trí phát triển nhà ở cho thuê; đồng thời áp dụng cơ chế về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, điều kiện giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở cho thuê không sử dụng vốn đầu tư công theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội.

Đáng chú ý, chính sách mới đặt ra những yêu cầu cụ thể để bảo đảm nhà ở cho thuê thực sự phục vụ mục tiêu an sinh. Dự án phải dành tối thiểu 50% tổng số nhà ở để làm nhà ở cho thuê; trong số đó, tối thiểu 70% số nhà ở cho thuê phải dành cho các đối tượng chính sách. Diện tích căn hộ dành cho nhóm đối tượng này được áp dụng theo tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội theo quy định pháp luật.

Thành phố cũng thiết kế cơ chế ưu đãi nhằm tạo động lực thu hút doanh nghiệp tham gia. Theo đó, diện tích đất xây dựng nhà ở cho thuê và hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Chủ đầu tư được dành tối đa 50% tổng số căn hộ của dự án để phát triển nhà ở thương mại bán, nhưng không vượt quá 60% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích này theo quy định.

Cách tiếp cận này cũng đang cho thấy sự thay đổi trong tư duy phát triển nhà ở: từ mục tiêu đơn thuần gia tăng số lượng nhà ở sang bảo đảm quyền tiếp cận chỗ ở của người dân. Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Hà Quang Hưng cho rằng, cần từng bước chuyển từ tư duy “sở hữu nhà ở” sang tư duy bảo đảm quyền có chỗ ở, trong đó Nhà nước có trách nhiệm kiến tạo điều kiện để người dân ở các mức thu nhập khác nhau có thể tiếp cận nơi ở hợp pháp, an toàn và phù hợp với khả năng tài chính.

Từ đây, khái niệm “an cư” cũng cần được nhìn rộng hơn. An cư không nhất thiết đồng nghĩa với sở hữu một căn hộ. Với một bộ phận cư dân đô thị, được thuê một nơi ở hợp pháp, an toàn, có giá phù hợp, gần nơi làm việc và tiếp cận thuận tiện với trường học, y tế, giao thông công cộng cũng chính là một hình thức an cư.

Những dãy biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang, chưa được đưa vào sử dụng, cho thấy nghịch lý giữa nguồn cung nhà ở và nhu cầu an cư thực tế. (Ảnh PV)

Minh bạch để chính sách đến đúng người

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương, để bảo đảm các chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội đến đúng đối tượng thụ hưởng, Sở đang đôn đốc các chủ đầu tư đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, từng bước số hóa quy trình tiếp nhận và thẩm định hồ sơ. Việc kết nối với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành sẽ giúp đối soát, xác định chính xác đối tượng được hưởng chính sách, đồng thời hạn chế tình trạng một người đăng ký hoặc hưởng chính sách nhiều lần.

Theo quy định, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm xem xét từng hồ sơ đăng ký, đối chiếu các điều kiện về đối tượng, sau đó lập danh sách những người dự kiến được giải quyết mua nhà ở xã hội gửi cơ quan quản lý để kiểm tra việc đã hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Khi quy trình này được số hóa và kết nối dữ liệu, việc xác định đối tượng không còn chỉ dựa vào giấy tờ do người dân cung cấp mà có thêm cơ chế đối chiếu với dữ liệu quản lý nhà nước. Điều này không chỉ giúp giảm thủ tục cho người dân mà còn tạo thêm một lớp kiểm soát để chính sách ưu đãi thực sự hướng tới những người có nhu cầu và đủ điều kiện.

Minh bạch cũng phải bắt đầu từ chính thông tin về dự án. Người dân cần biết dự án nào đang triển khai, vị trí ở đâu, quy mô bao nhiêu, đối tượng nào được đăng ký, điều kiện và trình tự thực hiện ra sao. Khi thông tin chính thống dễ tiếp cận, khoảng trống thông tin, vốn có thể trở thành môi trường cho tin đồn, môi giới không chính thức hoặc hành vi trục lợi, sẽ từng bước được thu hẹp.

Thực hiện Nghị định số 357/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025 của Chính phủ, Sở Xây dựng Hà Nội đang triển khai Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng ban hành. Hệ thống hướng tới quản lý tập trung các thủ tục hành chính, thông tin dự án, cấp mã định danh bất động sản, quản lý giao dịch, nhà ở xã hội và các dịch vụ bất động sản.

Cùng với việc bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng, Thành phố cũng đặt vấn đề sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, một trong những nguồn lực quan trọng nhất để phát triển nhà ở. Những dự án được giao đất nhưng chậm triển khai không chỉ làm lãng phí tài nguyên mà còn khiến cơ hội phát triển nguồn cung bị bỏ lỡ trong khi nhu cầu của người dân vẫn rất lớn.

Để xử lý tình trạng này, UBND Thành phố đã ban hành các Kế hoạch số 235/KH-UBND ngày 21/10/2021, số 160/KH-UBND ngày 8/6/2022 và số 126/KH-UBND ngày 29/3/2026, yêu cầu rà soát, xử lý các dự án chậm triển khai theo quy định. Trong năm 2026, Thành phố đã thu hồi đất và chấm dứt hoạt động đối với 24 dự án đầu tư sử dụng vốn ngoài ngân sách chậm triển khai; đồng thời tiếp tục rà soát các dự án cố tình không triển khai để xử lý theo quy định.

Từ một căn nhà đến một đô thị đáng sống

Một căn hộ dù có giá phù hợp cũng chưa thể tạo nên một nơi an cư trọn vẹn nếu cư dân phải đi quá xa để làm việc, thiếu trường học cho con, khó tiếp cận cơ sở y tế, thiếu không gian công cộng hoặc phụ thuộc quá nhiều vào phương tiện cá nhân. Bởi vậy, phát triển nhà ở đang được Hà Nội đặt trong một bài toán rộng hơn: tổ chức lại không gian đô thị theo hướng đồng bộ giữa nơi ở, việc làm, giao thông và các dịch vụ thiết yếu.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương, về nguyên tắc, các dự án nhà ở trên địa bàn Thành phố đều phải được xem xét, bảo đảm các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ngay từ giai đoạn phê duyệt quy hoạch. Cùng với đó, Thành phố đang nghiên cứu phát triển các khu đô thị đa mục tiêu, tích hợp hạ tầng và tiện ích phù hợp với quy mô dân số, cơ cấu phát triển không gian, bảo đảm tính kết nối và khả năng tiếp cận thuận tiện cho người dân.

Từ đó, những mô hình đô thị mới đang được Hà Nội nghiên cứu như đô thị 15 phút, đô thị bọt biển, đô thị xanh, thông minh… không chỉ là những khái niệm về quy hoạch. Xa hơn, đây là cách tiếp cận nhằm nâng cao chất lượng sống, giảm chi phí di chuyển, sử dụng hiệu quả hạ tầng và tạo ra những cộng đồng dân cư có khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu ngay trong không gian sống của mình.

Trong cấu trúc đô thị ấy, nhà ở cho thuê có thể đóng vai trò quan trọng. Khi được bố trí tại những khu vực có khả năng kết nối tốt với hệ thống giao thông công cộng, các trung tâm việc làm, trường học và dịch vụ đô thị, nhà ở cho thuê không chỉ giải quyết nhu cầu chỗ ở trước mắt mà còn góp phần phân bổ lại dân cư, giảm áp lực lên khu vực nội đô lịch sử.

Đây cũng là lý do Hà Nội xác định phát triển nhà ở phải gắn với quy hoạch đô thị và chiến lược phát triển giao thông. Nhà ở gần các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn, gần nơi làm việc và các dịch vụ thiết yếu sẽ giúp người dân giảm thời gian, chi phí đi lại, đồng thời tạo điều kiện để đô thị phát triển theo hướng đa trung tâm.

Từ góc độ này, định hướng phát triển nhà ở cho thuê của Hà Nội cũng không tách rời định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD. Khi các trung tâm mật độ cao được hình thành quanh các đầu mối giao thông, nhà ở, việc làm, thương mại, dịch vụ và giao thông có thể được tích hợp trong cùng một cấu trúc. Người dân có thêm lựa chọn về nơi ở mà không nhất thiết phải tập trung vào khu vực trung tâm; doanh nghiệp có thêm không gian phát triển; còn Thành phố có điều kiện sử dụng hiệu quả hơn quỹ đất và hạ tầng.

Vừa qua, Thành phố Hà Nội đã tổ chức khởi công 4 dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê. Đây là những bước khởi đầu để hình thành một nguồn cung nhà ở cho thuê có tính ổn định, thay vì để nhu cầu thuê nhà hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường tự phát.

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội, trong giai đoạn 2026-2030, Hà Nội xác định tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở dành cho công nhân và người thu nhập thấp; bố trí đủ quỹ đất theo quy hoạch; đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đẩy nhanh tiến độ các dự án và tăng cường quản lý thị trường bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, bền vững.

Từ quyền có chỗ ở đến quyền được sống tốt

Nhìn lại chặng đường phát triển nhà ở của Hà Nội, có thể thấy bài toán đang dần được đặt lại trên một nền tảng rộng hơn. Từ chỗ tập trung vào việc tạo lập quỹ đất và tăng số lượng căn hộ, Thành phố đang hướng tới một hệ thống nhà ở đa dạng; từ tư duy sở hữu, mở rộng sang quyền lựa chọn thuê; từ phát triển từng dự án riêng lẻ chuyển sang tổ chức không gian đô thị đồng bộ.

Ở đó, vai trò của Nhà nước không chỉ dừng ở việc phê duyệt dự án hay ban hành chính sách, mà ngày càng được đặt ở vị trí kiến tạo: quy hoạch quỹ đất, hoàn thiện thể chế, tháo gỡ thủ tục, đầu tư hạ tầng, xây dựng dữ liệu, kiểm soát thị trường và tạo môi trường để các nguồn lực xã hội cùng tham gia phát triển nhà ở.

Doanh nghiệp cũng không chỉ là chủ thể xây dựng và kinh doanh nhà ở, mà trở thành một phần của quá trình kiến tạo không gian sống. Còn người dân không đơn thuần là người mua nhà, mà là trung tâm của mọi chính sách phát triển.

Nếu ở bài toán lớn của chính sách nhà ở, quyền có chỗ ở hợp pháp là điểm xuất phát, thì ở cấp độ đô thị, quyền ấy chỉ thực sự trở thành hiện thực khi người dân có nhiều lựa chọn phù hợp với thu nhập, công việc và hoàn cảnh của mình. Và khi những lựa chọn ấy được đặt trong một hệ sinh thái gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá phù hợp, giao thông công cộng, trường học, y tế và các dịch vụ thiết yếu, “an cư” mới thực sự trở thành nền tảng của phát triển.

Với Hà Nội, cuộc cách mạng trong tư duy phát triển nhà ở vì thế không dừng lại ở việc xây thêm bao nhiêu căn hộ. Đó là quá trình chuyển từ “có nhà để ở” sang “có không gian để sống”, từ phát triển những khu nhà riêng lẻ sang kiến tạo một đô thị đa trung tâm, đồng bộ và đáng sống. Bởi xét đến cùng, thước đo của một chính sách nhà ở không nằm ở những con số trên giấy, mà ở khả năng biến những con số ấy thành những mái nhà thực sự, những khu dân cư thực sự và những cơ hội an cư thực sự cho người dân Thủ đô.

Để quá trình ấy vận hành minh bạch và đi đúng hướng, không chỉ cần những công cụ quản lý của Nhà nước mà còn cần một môi trường thông tin lành mạnh, nơi người dân có thể tiếp cận đầy đủ, chính xác và kịp thời những thông tin liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản. Đây cũng là khoảng không gian mà báo chí có thể phát huy rõ hơn vai trò giám sát, phản biện và kết nối xã hội.

Trong quá trình làm lành mạnh thị trường bất động sản, báo chí không chỉ phản ánh những chuyển động của thị trường mà còn có trách nhiệm cung cấp thông tin chính thống, giúp người dân nhận diện rõ quy hoạch, tiến độ dự án, chính sách nhà ở và những biến động về giá; đồng thời phát hiện, phản ánh những bất cập, hành vi đầu cơ, thổi giá, tạo khan hiếm giả hoặc lợi dụng chính sách để trục lợi.

Ở chiều ngược lại, báo chí là cầu nối đưa tiếng nói của người dân, doanh nghiệp và thị trường đến cơ quan quản lý, qua đó góp phần nhận diện những điểm nghẽn trong thực thi chính sách. Khi thông tin được kiểm chứng, công khai và minh bạch hơn, người dân có thêm cơ sở để đưa ra quyết định, doanh nghiệp có môi trường cạnh tranh lành mạnh hơn, còn cơ quan quản lý có thêm một kênh giám sát xã hội để kịp thời điều chỉnh chính sách.

Vì vậy, làm lành mạnh thị trường bất động sản không chỉ là câu chuyện của pháp luật, quy hoạch hay nguồn vốn, mà còn là câu chuyện của thông tin và niềm tin. Một thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi thông tin được minh bạch, trách nhiệm giải trình được đề cao và các hoạt động đầu tư, kinh doanh chịu sự giám sát của xã hội. Trong tiến trình đó, báo chí không chỉ phản ánh thị trường mà còn góp phần định hình một môi trường thông tin công bằng, bảo vệ lợi ích chính đáng của người dân và thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh.