Bài 6: Các dự án chậm triển khai do đâu?

Việc hàng loạt dự án "treo", chậm triển khai không chỉ làm ảnh hưởng đến cảnh quan môi trường cũng như gây lãng phí tài nguyên đất đai mà còn tác động tiêu cực đến sự phát triển kinh tế của địa phương. Để làm rõ hơn về vấn đề này, PetroTimes đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Đỗ Tú Lan - nguyên Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng.

PGS. TS Đỗ Tú Lan - nguyên Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng.

PV: Thưa bà, theo thống kê của TP Hà Nội, hiện nay trên địa bàn thành phố còn hơn 700 dự án “treo”, chậm triển khai gây lãng phí đất đai. Vậy theo bà đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này?

PGS. TS Đỗ Tú Lan: Hiện nay không chỉ Hà Nội mà hầu như các địa phương khác cũng có các dự án chậm triển khai, theo tôi có cả nguyên nhân khách quan và chủ quan dẫn đến tình trạng này.

Về khách quan, sau khi thực hiện điều chỉnh địa giới Thủ đô, một số dự án không phù hợp với quy hoạch phải tạm dừng để khớp nối với quy hoạch phân khu, quy hoạch chung; một số dự án gặp khó khăn trong giải phóng mặt bằng do chính sách thay đổi qua nhiều thời kỳ; dự án đầu tư phải chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật mà nhiều nội dung chưa thống nhất; đại dịch Covid-19 kéo dài có tác động kéo dài, sâu rộng đến việc triển khai các dự án.

Về nguyên nhân chủ quan, thủ tục pháp lý triển khai một dự án có rất nhiều bước, có những dự án, khâu chuẩn bị mất gần chục năm. Cũng có nhiều dự án bị ảnh hưởng bởi trong quá trình quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch, giai đoạn này chuyển tiếp sang giai đoạn sau có thể có thay đổi nên chậm lại.

Việc phối hợp giữa các sở, ngành, UBND cấp huyện đã được tăng cường song chỉ mang tính thời điểm, chưa thường xuyên; chưa quy định trách nhiệm cụ thể của từng ngành, từng cấp trong việc phối hợp theo dõi, đôn đốc, kiểm tra việc chấp hành của nhà đầu tư; việc hướng dẫn, đôn đốc chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh quy hoạch đối với các dự án phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết để phù hợp quy hoạch phân khu của một số dự án còn chậm, chưa trả lời rõ; công tác chỉ đạo bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số dự án cũ chưa được UBND cấp quận, huyện quan tâm đúng mức…

Đối với chủ đầu tư, việc phối hợp với nhà đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng tại địa phương còn chưa đạt yêu cầu; một số chủ đầu tư cố ý chây ì không làm thủ tục, chậm phối hợp giải phóng mặt bằng đưa đất vào sử dụng; có trường hợp đối tượng không có khả năng nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Ngoài ra, nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất khó xác định đâu là giá "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án).

Đặc biệt, nguyên nhân chính và khá phổ biến hiện nay, cần có biện pháp xử lý, đó là các chủ đầu tư không đủ năng lực, hoặc chủ đầu tư có chiến lược, sử dụng chiếm hữu sẵn để “ôm đất” chờ thời cơ lướt sóng, khi có lời sẽ bán cho các nhà đầu tư thứ cấp. Tôi cho rằng, đây là tình trạng phổ biến nhất, bởi một số chủ đầu tư có đủ năng lực chứ không phải không có năng lực, nhưng mà họ chỉ làm giai đoạn đầu, sau đó chuyển giao…, khi chuyển giao cho chủ đầu tư thứ cấp mà các chủ đầu tư thứ cấp lại có năng lực không đồng đều nên dễ dẫn đến chậm triển khai dự án. Ví dụ, một dự án lớn có 3, 4 chủ đầu tư thứ cấp, có thể trong đó chỉ có một chủ đầu tư thứ cấp có thể triển khai được, trong khi đó chủ đầu tư thứ cấp còn lại không triển khai được mà lại tiếp tục bán lại cho nhà đầu tư khác. Cứ như thế dự án sẽ kéo dài và chậm trễ gây lãng phí đất đai trong thời gian dài.

PV: Những dự án chậm triển khai có ảnh hưởng gì và tác động như thế nào đến xã hội, thưa bà?

PGS. TS Đỗ Tú Lan: Khi dự án chậm triển khai sẽ ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế xã hội ở địa phương. Thứ nhất ảnh hưởng đến đời sống của chính những người dân chịu tác động trực tiếp của dự án, bởi vì khu vực làm dự án đó đa số phải di dời dân, phải tái định cư, phải thu hồi đất, phải thay đổi sản xuất, có những dự án ưu tiên lấy lao động của những hộ gia đình bị thu hồi đất, nếu dự án chậm triển khai họ sẽ phải đi tìm việc khác không ổn định, gây xáo trộn cuộc sống.

Bên cạnh đó, dự án chậm triển khai cũng làm xung đột sự hòa nhập xã hội trong khu vực, ở đây muốn nói chính là văn hóa của xã hội trong khu vực đó. Nếu dự án hoàn thành thì dân cư vào sinh sống hội nhập trong xã hội ở đấy, nếu chậm thì khu vực đó, lại thành khu vực hoang, không có sự tiếp nhận dân cư, hay những điều kiện mới không theo đúng kế hoạch như vậy ảnh hưởng đến việc kết nối hạ tầng kỹ thuật và, xã hội.

Thứ hai, dự án chậm triển khai còn gây ảnh hưởng đến môi trường và giao thông. Một số dự án còn gây ra tắc nghẽn giao thông. Đặc biệt là khu vực trung tâm, nơi dự án xây dựng căn hộ, trung tâm thương mại và văn phòng cao cấp thường tập trung khu đông dân cư. Không có hạ tầng giao thông đồng bộ và dự án cùng một lúc, đô thị trải qua tình trạng ùn tắc, làm ảnh hưởng đến cuộc sống hàng ngày của người dân.

Một phần quan trọng của triển khai dự án là phải thực hiện theo quy hoạch đô thị cụ thể là bảo vệ môi trường và cân nhắc về việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, sự chậm trễ trong triển khai dự án bất động sản có thể dẫn đến mất cân đối giữa môi trường và phát triển kinh tế. Các dự án xây dựng thường cần đất, và việc chậm triển khai có thể dẫn đến thiếu đất cho mục đích công cộng hoặc không gian xanh, như trường học, bệnh viện, công viên… gây ảnh hưởng đến chất lượng không khí và môi trường sống.

Nhiều khi có dự án để hoang hóa, ảnh hưởng đến môi trường sinh thái, một số dự án tác động đến cảnh quan, môi trường xã hội…

Thứ ba, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế và đầu tư: Nếu dự án chậm sẽ ảnh hưởng kinh tế đến nhiều phía, nhà nước thất thu, chủ dự án phải vay, trả lãi kéo dài gây thất thoát kinh tế, chủ đầu tư thứ cấp, cũng bị ảnh hưởng. Nhà đầu tư nhỏ lẻ, tham gia vào dự án gặp nhiều rủi ro như đặt cọc mua suất, mua căn hộ nhưng mãi dự án không triển khai, điều này gây thiệt hại về kinh tế và tinh thần của người dân.

Ngoài ra, sự chậm trễ trong triển khai các dự án bất động sản có thể ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh và đầu tư tại Hà Nội. Các nhà đầu tư có thể lo ngại về sự không chắc chắn và thời gian hoàn thành của các dự án, điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của họ và tiềm năng phát triển kinh tế của thành phố.

Thứ tư, ảnh hưởng đến điều chỉnh quy hoạch đô thị: Khi các dự án bất động sản chậm triển khai, quy hoạch đô thị có thể phải điều chỉnh để thích nghi với tình hình thực tế. Điều này đôi khi dẫn đến việc thay đổi kế hoạch quy hoạch ban đầu, như tăng mật độ xây dựng, điều chỉnh vị trí các công trình công cộng, hoặc sửa đổi các khu vực đất đai sử dụng. Sự điều chỉnh quy hoạch có thể gây ra sự bất ổn và tranh chấp trong cộng đồng.

Nói chung là, một dự án chậm đã ảnh hưởng rất nhiều đến nhiều mặt khác nhau trong xã hội, một dự án mà chậm đã thế rồi, thì hàng trăm dự án trong thành phố chậm triển khai, thì không biết tác động ảnh hưởng lớn đến mức nào.

Dự án chậm triển khai sẽ ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế xã hội ở địa phương/Ảnh minh họa/https://kinhtexaydung.petrotimes.vn/

PV: Vậy theo bà, cần phải có những biện pháp gì để xử lý những dự án chậm triển khai này?

PGS. TS Đỗ Tú Lan: Để xử lý các dự án chậm triển khai, hoặc hạn chế tối đa các dự án có thể chậm triển khai trong tương lai, cần thiết phải tăng cường về thể chế:

Về quy hoạch: Cần phải có chế tài chặt chẽ hơn khi cấp phép dự án theo quy hoạch, theo đó dự án được cấp phải thuộc khu vực phát triển giai đoạn ngắn hạn, không cấp phép dự án thuộc khu vực quy hoạch dài hạn, đảm bảo đồng bộ với sự phát triển chung của đô thị; Cần có sự thống nhất hơn trong quy hoạch đô thị và nông thôn với quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất (hiện nay vẫn còn nhiều bất cập)

Về cấp phép đầu tư: Cần phải có chế tài chặt chẽ hơn về kiểm soát năng lực chủ đầu tư, và quá trình chuyển đổi chủ đầu tư thích hợp; Cần có chế tài về kiểm soát tài chính đầu tư dự án; Cần có chế tài kiểm soát kế hoạch thực hiện dự án (phạt kinh tế);

Về quản lý phát triển đô thị: Cần tăng cường chế tài kiểm soát quá trình phát triển đô thị đồng bộ của dự án đặc biệt về các công trình phúc lợi xã hội, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đảm bảo tiến độ và chất lượng; kiểm soát về không gian kiến trúc cảnh quan, môi trường đô thị của dự án.

Về quy trình thủ tục hành chính: Cần đổi mới phương thức cấp phép đầu tư dự án theo hướng “Hành chính thông minh” kiểm soát theo hệ thống đồng bộ liên ngành, liên cấp, minh bạch thông tin, sử dụng hệ thống công nghệ thông tin để xử lý nhanh chóng quy trình thủ tục nhưng vẫn đảm bảo chặt chẽ.

Ngoài ra, cần thiết có sự hợp tác giữa các bên liên quan, bao gồm các nhà phát triển, chính quyền địa phương và cộng đồng dân cư để đảm bảo rằng quy hoạch đô thị được thực hiện một cách bền vững và phản ánh nhu cầu thực tế của thành phố.

Mạnh Tưởng