Bài 6: Muốn giá nhà hợp lý, phải khơi thông nguồn cung

Giá nhà không chỉ nằm ở tiền đất

Trong câu chuyện giá nhà, tiền đất thường được nhắc đến như một trong những nguyên nhân quan trọng. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào tiền đất để giải thích toàn bộ mặt bằng giá thì chưa phản ánh đầy đủ cấu trúc chi phí của một dự án nhà ở.

Theo Bộ Xây dựng, các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản gồm tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án; chi phí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu vực dự án; chi phí vốn vay trong thời gian xây dựng; chi phí quản lý của nhà đầu tư, bao gồm lợi nhuận; chi phí bán hàng và các khoản thuế, phí liên quan.

Như vậy, phía sau giá bán của một căn hộ là cả một chuỗi chi phí kéo dài từ thời điểm chuẩn bị dự án cho đến khi sản phẩm đến tay người mua.

Đất đai là một yếu tố quan trọng, nhưng chưa phải yếu tố duy nhất. Một dự án phải trải qua quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng. Sau đó là các chi phí xây dựng công trình, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; chi phí tư vấn, quản lý dự án; chi phí vốn trong thời gian triển khai; chi phí bán hàng và các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Đặc biệt, với những dự án có thời gian chuẩn bị và triển khai kéo dài, chi phí vốn có thể tăng lên theo thời gian. Việc chậm hoàn thành thủ tục, chậm xác định nghĩa vụ tài chính về đất hoặc kéo dài quá trình giải phóng mặt bằng không chỉ làm chậm nguồn cung mà còn có thể làm tăng chi phí đầu tư.

Đó là lý do bài toán giá nhà phải được nhìn từ toàn bộ vòng đời của một dự án, thay vì chỉ tập trung vào giá đất đầu vào. Cùng một mức giá đất, nhưng nếu thủ tục nhanh, giải phóng mặt bằng thuận lợi, hạ tầng được đầu tư đồng bộ, nguồn vốn ổn định và dự án hoàn thành đúng tiến độ thì chi phí cuối cùng có thể khác rất xa so với một dự án phải kéo dài nhiều năm.

Ngược lại, khi một dự án bị ách tắc ở nhiều khâu, chi phí phát sinh sẽ tích tụ và cuối cùng tạo sức ép lên giá thành. Điều này cho thấy cải cách thủ tục đầu tư, đất đai và xác định nghĩa vụ tài chính không chỉ là yêu cầu về cải cách hành chính. Đó còn là một trong những giải pháp trực tiếp để giảm chi phí xã hội và rút ngắn thời gian đưa nguồn cung nhà ở ra thị trường.

Khi nguồn cung lệch khỏi nhu cầu thực

Nếu chi phí là một mặt của bài toán thì cung - cầu là mặt còn lại. Thực tế tại các đô thị lớn cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn rất cao, trong khi nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê còn hạn chế. Trong khi đó, nguồn cung mới ở một số thời điểm lại tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp.

Những biệt thự bỏ trống cho thấy bài toán nguồn cung nhà ở không chỉ nằm ở số lượng, mà còn ở cơ cấu sản phẩm và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Đây là một nghịch lý đáng suy nghĩ: thị trường có thể có thêm nhiều căn hộ nhưng người có nhu cầu thực vẫn khó tìm được một sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính. Bởi vậy, không thể chỉ dùng tổng số căn hộ được xây dựng để đánh giá thị trường có đủ nhà hay chưa.

Một người lao động có thu nhập trung bình cần một căn hộ khác với người có khả năng tài chính cao. Một công nhân làm việc trong khu công nghiệp cần một nơi ở khác với một gia đình đã ổn định lâu dài. Một sinh viên cần nhà thuê; một người trẻ mới lập nghiệp có thể cần thuê nhà trong nhiều năm trước khi nghĩ đến việc mua.

Nếu nguồn cung chủ yếu nằm ở những sản phẩm vượt quá khả năng chi trả của số đông, khoảng cách giữa cung và cầu thực vẫn tồn tại. Vì vậy, phát triển nhà ở trong giai đoạn mới phải chuyển từ tư duy “có thêm dự án” sang “có thêm đúng sản phẩm thị trường cần”.

Đây cũng là lý do nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê ngày càng được đặt vào vị trí quan trọng trong chính sách nhà ở. Khi những phân khúc này được phát triển đủ lớn, người dân có thêm lựa chọn, đồng thời giảm áp lực phải tìm mua nhà thương mại bằng mọi giá.

Đặc biệt, nhà ở cho thuê có thể tạo ra một lớp đệm quan trọng cho thị trường. Không phải ai cũng cần hoặc có khả năng sở hữu nhà ngay. Nếu có hệ thống nhà cho thuê chất lượng, giá phù hợp và được phát triển gần nơi làm việc, trường học, giao thông công cộng, người dân có thể giải quyết nhu cầu chỗ ở trước mắt mà không phải chịu áp lực tài chính quá lớn để mua nhà.

Nhà ở cho thuê cần được xem là một cấu phần quan trọng của thị trường, giúp mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở thay vì chỉ tập trung vào sản phẩm để bán. (Ảnh minh hoạ Internet).

Khi nhu cầu được phân bổ sang nhiều hình thức khác nhau, sức ép lên một phân khúc nhà ở cũng có thể giảm xuống. Vì thế, bài toán giá nhà không thể tách rời bài toán cơ cấu nguồn cung.

Gỡ điểm nghẽn thủ tục để nhà không “nằm trên giấy”

Một trong những nguyên nhân được Bộ Xây dựng chỉ ra là thủ tục đầu tư, đất đai và việc tính tiền sử dụng đất còn kéo dài. Cùng với đó, tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của một bộ phận cán bộ cũng có thể ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

Đây là điểm nghẽn cần được nhìn nhận từ cả hai phía. Đối với doanh nghiệp, thời gian chờ đợi kéo dài đồng nghĩa với vốn bị “đóng băng”, chi phí tài chính tăng và kế hoạch kinh doanh bị kéo dài. Đối với thị trường, một dự án chưa thể triển khai cũng đồng nghĩa với hàng nghìn căn hộ chưa thể xuất hiện trên thị trường.

Như vậy, một thủ tục kéo dài không chỉ là câu chuyện của riêng một doanh nghiệp. Nó có thể trở thành chi phí của cả thị trường.

Bởi vậy, cải cách thủ tục không nên chỉ dừng ở việc giảm số lượng giấy tờ. Điều quan trọng hơn là phải xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan, từng khâu; rút ngắn thời gian xử lý; tăng tính liên thông giữa các thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng, quy hoạch; đồng thời có cơ chế bảo vệ cán bộ dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung khi thực hiện đúng quy định.

 Đây cũng là tinh thần xuyên suốt trong quá trình sửa đổi pháp luật về nhà ở: cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, loại bỏ những điều kiện không còn phù hợp, phân cấp, phân quyền hợp lý và tháo gỡ những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn.

Khi một dự án có thể đi nhanh hơn từ quy hoạch đến triển khai, thị trường sẽ có thêm nguồn cung sớm hơn. Và khi nguồn cung đến thị trường sớm hơn, áp lực khan hiếm cũng được giảm bớt. Đó là cách Nhà nước tác động vào giá nhà từ gốc, thay vì chỉ tìm cách xử lý phần ngọn.

Chặn đầu cơ, minh bạch thông tin, xử lý “giá ảo”

Nếu thiếu nguồn cung là một vấn đề mang tính cấu trúc thì đầu cơ và thông tin thiếu minh bạch có thể làm thị trường biến động mạnh hơn. Bất động sản vẫn là một kênh tích trữ tài sản. Tại một số khu vực, hoạt động mua bán ngắn hạn, đầu cơ, thổi giá hoặc tạo khan hiếm giả có thể đẩy giá lên cao hơn giá trị thực. Việc lợi dụng thông tin về quy hoạch, hạ tầng, đấu giá đất hoặc những thay đổi chính sách để tạo tâm lý kỳ vọng cũng có thể làm thị trường xuất hiện những cơn sốt cục bộ.

Khi đó, người có nhu cầu ở thực phải cạnh tranh với một bộ phận người mua không nhằm mục đích ở. Đây là một sự cạnh tranh không bình đẳng về mục tiêu sử dụng.

Nếu thông tin quy hoạch chưa đầy đủ nhưng đã được truyền đi dưới dạng “tin đồn thị trường”; nếu một dự án chưa đủ điều kiện nhưng đã được quảng bá như một cơ hội đầu tư; nếu giá được đẩy qua nhiều vòng mua bán ngắn hạn rồi trở thành căn cứ tham chiếu cho những giao dịch tiếp theo, mặt bằng giá có thể bị đẩy lên theo hiệu ứng dây chuyền. Vì vậy, minh bạch thông tin thị trường là một giải pháp quan trọng.

Người dân cần có khả năng tiếp cận thông tin chính xác về quy hoạch, pháp lý dự án, tiến độ đầu tư, nguồn cung, giao dịch và các yếu tố liên quan. Doanh nghiệp làm ăn chân chính cũng cần một môi trường cạnh tranh công bằng, thay vì phải chạy theo những cơn sốt giá do đầu cơ tạo ra.

Kiểm soát đầu cơ không có nghĩa là phủ nhận quyền kinh doanh bất động sản hợp pháp. Điều cần kiểm soát là những hành vi tạo ra biến động giả, thao túng thông tin, trục lợi từ chính sách hoặc làm méo mó quan hệ cung - cầu.

Khi thị trường minh bạch hơn, giá cả sẽ có điều kiện phản ánh sát hơn giá trị thực và nhu cầu thực.

Đấu giá đất không thể trở thành “mồi lửa” đẩy giá nhà

Một vấn đề khác cần được xử lý là những bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất. Tại một số địa phương, đã xuất hiện hiện tượng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc. Khi mức giá bất thường được hình thành trong một cuộc đấu giá, nó có thể tạo ra mặt bằng tham chiếu mới cho khu vực xung quanh, tác động đến giá đất và giá bất động sản.

Nếu giá đất bị đẩy lên quá cao, chi phí đầu vào của các dự án phát triển nhà ở cũng tăng. Doanh nghiệp muốn triển khai dự án phải tính toán lại hiệu quả đầu tư; một số dự án có thể trở nên kém khả thi; nguồn cung vì thế có nguy cơ bị thu hẹp. Khi nguồn cung giảm trong khi nhu cầu vẫn cao, sức ép tăng giá lại quay trở lại thị trường.

 Một vòng xoáy có thể hình thành: giá đất tăng bất thường - chi phí đầu tư tăng - dự án khó triển khai - nguồn cung giảm - giá nhà chịu thêm áp lực.

Do đó, đấu giá quyền sử dụng đất phải thực sự trở thành công cụ tạo lập thị trường đất đai minh bạch, hiệu quả, chứ không thể để những hành vi trả giá bất thường rồi bỏ cọc tạo ra tín hiệu sai lệch cho thị trường.

Cùng với việc hoàn thiện pháp luật, cần tăng tính chuyên nghiệp, minh bạch trong tổ chức đấu giá; kiểm soát năng lực tài chính và trách nhiệm của người tham gia; xử lý nghiêm các hành vi lợi dụng đấu giá để tạo giá ảo, thao túng thị trường.

Mục tiêu cuối cùng không phải là làm cho đất rẻ bằng mệnh lệnh hành chính, mà là bảo đảm giá đất được hình thành trong một môi trường cạnh tranh thực chất, minh bạch và hạn chế tối đa những hành vi làm méo mó thị trường.

Từ hạ giá nhà sang giảm chi phí để tạo lập nhà ở

Đây là sự khác biệt quan trọng trong tư duy chính sách. Nếu chỉ đặt mục tiêu “hạ giá nhà”, giải pháp rất dễ rơi vào việc yêu cầu doanh nghiệp bán rẻ hơn, trong khi các chi phí đầu vào vẫn tăng và những điểm nghẽn về đất đai, thủ tục, vốn, nguồn cung chưa được xử lý.

Một chính sách bền vững phải hướng tới giảm những chi phí không cần thiết trong quá trình tạo lập nhà ở, đồng thời tăng nguồn cung và mở rộng khả năng lựa chọn của người dân.

Muốn vậy, trước hết phải làm cho đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả hơn; thủ tục đầu tư nhanh hơn; quá trình giải phóng mặt bằng minh bạch hơn; chi phí vốn hợp lý hơn; hạ tầng được đầu tư đồng bộ; các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp được tạo điều kiện phát triển.

Theo ông Đào Duy Phong, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, giá nhà ở thương mại được hình thành theo cơ chế thị trường, trên cơ sở chi phí, cung - cầu, sức mua và khả năng thanh toán. Nhà nước không ấn định một mức giá chung mà quản lý thông qua công khai, minh bạch thông tin, theo dõi diễn biến thị trường, kiểm soát các yếu tố hình thành giá và xử lý vi phạm theo quy định.

"Doanh nghiệp nhà nước tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp sẽ góp phần bổ sung nguồn cung, tạo thêm thông tin tham khảo cho thị trường. Tuy nhiên, việc điều tiết mặt bằng giá cần được thực hiện đồng bộ thông qua chính sách về đất đai, đầu tư, tài chính, nhà ở và kinh doanh bất động sản; trong đó, tăng nguồn cung và cơ cấu lại nguồn cung theo nhu cầu thực là giải pháp quan trọng”, đại diện Sở Xây dựng TP Hà Nội cho biết.

Cùng với đó là xây dựng một hệ thống thông tin thị trường đầy đủ để Nhà nước có thể theo dõi diễn biến cung - cầu, doanh nghiệp có cơ sở ra quyết định đầu tư và người dân có thông tin trước khi mua nhà.

Đây cũng chính là điểm gặp nhau giữa cải cách thể chế và chính sách nhà ở. Khi pháp luật rõ ràng, thủ tục minh bạch, trách nhiệm được phân định và nguồn lực được khơi thông, doanh nghiệp có thể rút ngắn thời gian triển khai. Khi nhiều dự án được đưa vào thị trường đúng tiến độ, nguồn cung tăng. Khi cơ cấu nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thực, người dân có nhiều lựa chọn hơn. Khi ấy, thị trường tự nó sẽ tạo ra sức ép cạnh tranh đối với giá.

Nhà nước vẫn giữ vai trò quản lý, nhưng thay vì can thiệp trực tiếp vào từng mức giá, Nhà nước tác động vào những yếu tố cấu thành thị trường: đất đai, quy hoạch, thủ tục, hạ tầng, tín dụng, thông tin và nguồn cung. Đó mới là cách quản lý giá nhà từ gốc.

Giá nhà là kết quả của thị trường, nhưng thị trường không tự nhiên trở nên lành mạnh nếu thiếu một hệ thống thể chế đủ mạnh. Không thể hành chính hóa giá nhà bằng cách áp đặt một mức giá chung cho những dự án có vị trí, quy mô, chất lượng, điều kiện đất đai và chi phí đầu tư hoàn toàn khác nhau. Nhưng cũng không thể lấy lý do “thị trường quyết định” để buông lỏng những hành vi đầu cơ, thao túng, tạo khan hiếm giả hoặc thiếu minh bạch thông tin.

Hai thái cực đó đều không phù hợp với yêu cầu phát triển thị trường bất động sản hiện nay. Cách tiếp cận cần thiết là thị trường quyết định giá trong khuôn khổ pháp luật; Nhà nước kiến tạo điều kiện để thị trường vận hành minh bạch, cạnh tranh và hiệu quả.

Trong cấu trúc đó, chính sách nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp không phải những “ngoại lệ” của thị trường mà là những bộ phận cần thiết để hoàn thiện cấu trúc thị trường.

Doanh nghiệp nhà nước được trao vai trò chủ đạo ở những lĩnh vực cần thiết không phải để thay thế doanh nghiệp tư nhân, mà để bổ sung nguồn cung và dẫn dắt nguồn lực. Doanh nghiệp tư nhân được tạo điều kiện đầu tư không phải để tự do thao túng thị trường, mà để phát huy nguồn vốn và năng lực của xã hội trong khuôn khổ pháp luật.

Người dân cũng không chỉ là người mua cuối cùng, mà phải trở thành trung tâm của mọi quyết sách. Bởi xét đến cùng, một thị trường bất động sản phát triển mạnh nhưng phần lớn người dân không có khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp thì vẫn chưa đạt được mục tiêu của chính sách nhà ở.

Cuộc cách mạng trong tư duy phát triển nhà ở vì vậy không nằm ở việc Nhà nước can thiệp nhiều hơn hay ít hơn vào thị trường. Cốt lõi là can thiệp đúng chỗ, đúng công cụ và đúng vai trò.

Tháo điểm nghẽn đất đai để có đất sạch cho dự án. Cải cách thủ tục để giảm thời gian và chi phí. Phát triển hạ tầng để mở rộng không gian nhà ở. Đa dạng hóa nguồn vốn để giảm áp lực tài chính. Tăng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu thực. Minh bạch thông tin để hạn chế đầu cơ. Siết kỷ luật đấu giá để không tạo ra giá ảo.

Khi những nút thắt ấy cùng được tháo gỡ, bài toán giá nhà sẽ không còn được nhìn như một cuộc chạy đua giữa giá bán và khả năng chi trả của người dân, mà trở thành bài toán tổng thể về chi phí tạo lập nhà ở, nguồn cung, thể chế và hiệu quả vận hành của thị trường.

Và đó mới là hướng đi căn cơ để biến quyền có chỗ ở từ một mục tiêu chính sách thành khả năng tiếp cận thực tế của người dân.

Không hành chính hóa giá nhà, nhưng cũng không buông lỏng thị trường. Không chỉ tìm cách làm giá nhà thấp hơn, mà phải làm cho quá trình tạo lập nhà ở hiệu quả hơn, nguồn cung đa dạng hơn và thị trường minh bạch hơn. Khi giải được bài toán từ gốc, cơ hội an cư của người dân mới có thể được mở rộng một cách bền vững.