Bài cuối: Sẽ bán đấu giá hàng loạt căn hộ bỏ trống

Nên chia nhỏ các block chung cư để đấu giá

Ông Vũ Nguyễn Quang Vinh (Phó Chủ tịch UBND Q1) thông tin: Với vị trí trung tâm TPHCM và có nhiều dự án trên địa bàn, người dân ở quận này chủ yếu nhận tiền đền bù từ chủ đầu tư để đi tìm mua chỗ ở mới, vì quỹ đất TĐC tại Q1 không còn. Quỹ đất TĐC chỉ còn ở một số quận, huyện như: 12, Bình Thạnh, Bình Chánh... Chưa kể việc bố trí người dân TĐC ở các địa bàn khác cũng gặp nhiều khó khăn.

Mỗi dự án thu hồi đất, tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB), nhà nước đều chuẩn bị 3 nguồn lực, gồm: tiền, nền đất và nhà TĐC để người dân lựa chọn. Trước đây, giá bồi thường, GPMB thấp, tùy vào điều kiện mà người dân chọn phương án phù hợp. Đến nay, chính sách bồi thường, hỗ trợ TĐC đã thay đổi, giá bồi thường khá sát giá thị trường nên phần lớn người dân chọn nhận tiền để tự tạo lập chỗ ở mới.

Việc người dân ít chọn nhận nhà TĐC trong khi nguồn căn hộ hoặc nền đất nhà nước chuẩn bị sẵn phải mua theo giá thị trường, quỹ nhà ở để lâu không được bố trí sử dụng, xuống cấp, lãng phí, tốn kém chi phí vận hành. Một số hộ dân thuộc diện được TĐC đã quen với cuộc sống trước đây và làm việc tại nơi bị giải tỏa, không muốn chuyển tới sống tại chung cư TĐC xa xôi hoặc thay đổi nơi làm việc. Những người này đã chuyển nhượng căn hộ hoặc nền đất TĐC để tự lo nơi ở mới.

Theo ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM), tại các khu TĐC hiện không có hoặc có ít người ở, dẫn tới lãng phí. Việc TPHCM đưa ra phương án đấu giá là đúng pháp luật. Chẳng hạn, 3.790 căn hộ thuộc khu 38,4 héc-ta (P.Bình Khánh, TP.Thủ Đức) nằm trong tổng thể 12.500 căn hộ phục vụ TĐC cho Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Số căn hộ này từng được đấu giá vào năm 2017 (mức giá khởi điểm là 8.800 tỷ đồng) và năm 2018 (mức giá khởi điểm là 9.100 tỷ đồng), tuy nhiên chưa thành công.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng người tái định cư cần không gian để phát triển kinh tế hộ gia đình

Ông Châu cho rằng TPHCM nên dành một phần số căn hộ TĐC bán đấu giá "lẻ” từng gói thầu để người dân mua được dễ dàng hơn. Ví dụ, bán đấu giá khoảng 1.000 căn hộ, ai sẽ chịu trách nhiệm nâng cấp phần sở hữu chung (thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, công viên...) thì TPHCM cần chọn nhà thầu, có gói thầu nâng cấp. Nếu gói thầu này tốn 50 tỷ đồng thì đưa luôn vào giá đấu thầu. Cạnh đó, Sở Xây dựng chỉ đạo cấp quận, huyện và TP.Thủ Đức tổ chức "hội nghị nhà chung cư”, thông báo thu phí bảo trì 2%. Như căn hộ giá 1 tỷ đồng, cộng thêm phí bảo trì (20 triệu đồng), tổng giá thành là 1,02 tỷ đồng, rồi đưa ra đấu giá.

Tại khu TĐC Vĩnh Lộc B (H.Bình Chánh) có gần 1.800 căn hộ, 500 nền đất, nhưng chỉ có 15% người dân vào ở. Năm 2013, TPHCM chuyển đổi 1.200 căn hộ thành nhà ở xã hội, nhưng không làm được. Khu này diện tích 30 héc-ta, thiết kế bổ sung 2 thang máy trên mỗi block chung cư. TPHCM cần lựa chọn nhà thầu lắp đặt thang máy, đưa vào chi phí 2% bảo trì, rồi bán đấu giá từng căn hộ. Mặt khác, nên cho nhà đầu tư điều chỉnh quy hoạch và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Việc Sở Xây dựng đề xuất phân quyền cho quận, huyện và TP.Thủ Đức trong việc bố trí TĐC là cần thiết, nhưng phải có giải pháp khả thi. Với tình trạng nhiều khu TĐC còn lãng phí hiện nay thì cần đưa tài sản ra đấu giá theo quy định của pháp luật.

Một số chuyên gia bất động sản khác cho rằng, để giải quyết những khó khăn trên, TPHCM cần mạnh dạn đề xuất các bộ, ngành và Chính phủ cho chuyển nhà TĐC sang nhà ở xã hội, bán cho các đối tượng đang có nhu cầu thực sự (lực lượng vũ trang, giáo viên, y bác sĩ, viên chức, người lao động...) để đội ngũ này yên tâm làm việc. Làm như vậy còn góp phần giải quyết tốt về an sinh xã hội.

Cần cải thiện chất lượng căn hộ

Bà Thi Thị Tuyết Nhung (nguyên Trưởng ban Văn hóa - Xã hội, HĐND TPHCM) cho biết, việc đấu giá nhà TĐC thời gian qua chưa thành công do doanh nghiệp không tham gia vì các khu TĐC xuống cấp nhiều, khi mua về phải đầu tư sửa chữa, có khi kinh phí còn nhiều hơn xây dựng mới. Ngoài ra, nếu chuyển sang nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải đóng thêm tiền sử dụng đất nên họ không mặn mà.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TPHCM) phân tích: Một trong những lý do khiến hàng nghìn căn hộ TĐC bị "ế" là do xung quanh các chung cư này không có các công trình hạ tầng xã hội kèm theo. Hầu hết dự án khu chung cư TĐC được xây dựng trên các khu đất đã được GPMB, trước đây ít người sinh sống, còn thiếu nhiều tiện ích xã hội, như: phòng khám, trường học, chợ, siêu thị, khu vui chơi giải trí... Ở một số nơi, muốn tìm quán ăn phải chạy xe 2-3km mới có.

Căn shophouse ở khu tái định cư Bình Khánh đang bỏ trống

Ngoài ra, truyền thống "an cư lạc nghiệp" của người Việt Nam cũng tác động không nhỏ đến quyết định của người dân khi lựa chọn giữa các phương án bồi thường, hỗ trợ TĐC. Bên cạnh chất lượng nhà TĐC chưa thực sự khiến người dân yên tâm chọn lựa, những người bị thu hồi nhà, đất thường thuộc diện thu nhập thấp, cần không gian phát triển kinh tế hộ gia đình. Việc đưa họ vào chung cư cao tầng sẽ không giải quyết được vấn đề kinh tế, người dân buộc phải bán nhà tái định cư với giá rẻ hoặc bỏ trống, tìm nơi khác gắn với mặt đất để sản xuất, kinh doanh.

Theo luật sư Trần Minh Hùng (Trưởng Văn phòng luật sư Gia Đình), trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân có thu nhập thấp rất lớn thì hiện nay còn tồn đọng hàng chục nghìn căn hộ TĐC bỏ hoang, nghịch lý này cần sớm tháo gỡ, nhằm tận dụng tối đa nguồn lực nhà ở phục vụ xã hội. Tình trạng các căn hộ TĐC bị bỏ hoang phần lớn là do việc bố trí xây dựng nhà TĐC vẫn còn nhiều bất cập. Tình trạng này đã tồn tại và kéo dài trong nhiều năm, song các cơ quan chức năng vẫn đang loay hoay tìm biện pháp xử lý. Vấn đề tồn đọng lớn nhất là các căn hộ này không đáp ứng được nhu cầu tối thiểu của người dân, chất lượng xây dựng còn kém, khi xây dựng lại không tham vấn ý kiến của cộng đồng dân cư...

Để giải bài toán về căn hộ TĐC, điều trước tiên là cần làm tốt công tác quy hoạch. Phải xác định vị trí xây dựng khu TĐC phù hợp với nhu cầu sử dụng, bảo đảm tiện lợi về giao thông, hạ tầng cho cư dân. Cần xác định đúng đối tượng TĐC sao cho phù hợp với nhu cầu, hoàn cảnh của từng khu vực. Các căn hộ được xây dựng phải gắn liền với chính sách an sinh xã hội, như: đào tạo nghề, giải quyết công ăn việc làm tốt hơn hoặc phục hồi thu nhập, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân sau khi di dời. Làm được như vậy sẽ tránh tình trạng căn hộ TĐC bị dư thừa, bỏ hoang, lãng phí. Công tác triển khai TĐC cũng cần đổi mới, phân tích, dự báo nhu cầu một cách chính xác để cân đối với khả năng đáp ứng, phân bổ hợp lý.

Các cơ quan, tổ chức, đơn vị cùng người dân trong cả nước đang góp ý xây dựng Dự thảo các luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở... Mong rằng sắp tới, các luật này được hoàn thiện, công tác bồi thường, GPMB khi thu hồi đất thực hiện dự án sẽ thuận lợi, nhanh chóng hơn và việc TĐC cho người dân sẽ được đông đảo cư dân ủng hộ, chọn lựa. Riêng những chung cư TĐC hiện còn bỏ trống, cần sớm có cơ chế, giải pháp để bán đấu giá cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng thật sự, với mức giá phù hợp và được sự hỗ trợ của ngân hàng cho vay vốn dài hạn.

An Hòa