Bài toán bất động sản: Lựa chọn chính sách, hài hòa trách nhiệm

Ảnh minh họa: Shutterstock

Có ý kiến cho rằng, một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn trong năm qua là do Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng đối với lĩnh vực này. Quan điểm của ông ra sao?

Để trả lời cho câu hỏi này, chúng ta cần phải nhìn vào số liệu thực tế. Từ năm 2017 tới hết năm 2019, giai đoạn trước khi xảy ra dịch Covid-19, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản luôn đạt mức tăng trưởng bình quân trên 20%/năm, cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế trung bình là 13 - 14% và chiếm tỷ trọng từ 18 - 19% tổng dư nợ nền kinh tế.

Năm 2020 và 2021, mặc dù phải đối diện với ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản vẫn có sự tăng trưởng, tuy nhiên được duy trì ở mức thấp hơn những năm trước, tương ứng là 12,06% và 15,37%.

TS. Nguyễn Tuấn Anh

Tính đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng trên tổng dư nợ nền kinh tế cao nhất trong 5 năm qua.

Các số liệu trên cho thấy, tín dụng cho bất động sản không những luôn duy trì xu hướng tăng, mà còn là tăng khá mạnh trong năm 2022. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước chưa có thông điệp nào cho thấy sẽ thực thi chính sách siết tín dụng bất động sản, mà chỉ khuyến nghị kiểm soát chặt chẽ tín dụng cho những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, 4 ngân hàng lớn sẽ dành gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp. Ông đánh giá thế nào về tác động của gói vốn này tới thị trường bất động sản?

Thị trường hiện dư thừa nguồn cung cho phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở xã hội, phân khúc giá rẻ lại chỉ duy trì lượng hàng rất hạn chế. Do đó, việc đẩy mạnh nhà ở xã hội không chỉ là hướng hỗ trợ cho thị trường bất động sản hồi phục, mà còn mang ý nghĩa an sinh xã hội rất lớn. Ví như một cơ thể, khi đói và mệt, ta cần đảm bảo nhu cầu ăn no, khi đã phục hồi ta mới hướng tới bữa ăn chất lượng hơn.

Tôi cho rằng, một trong những giải pháp cho thị trường bất động sản thời điểm này là phải có biện pháp kiểm soát chặt chẽ phân khúc bất động sản hạng sang, hạn chế tình trạng đầu cơ. Đồng thời, khuyến khích và tạo điều kiện cho phân khúc nhà ở xã hội được phát triển thông qua nhiều hình thức như cơ chế pháp lý hay các tổ chức tín dụng ưu tiên hạ lãi suất cho cả doanh nghiệp xây dựng và người mua nhà…

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết sẵn sàng tham gia xây dựng nhà ở xã hội nhưng “kẹt” nguồn vốn và phần quan trọng nhất là trái phiếu doanh nghiệp đang đóng băng. Theo ông, hướng đi nào cho vấn đề trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện nay?

Trong năm 2023, ước tính giá trị đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp sẽ đạt khoảng 272.853 tỷ đồng (tăng 76,6% so với cùng kỳ). Trong đó, bất động sản là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất, với 37,6% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ trong năm, tương đương 102.570 tỷ đồng (tăng 76,0% so với cùng kỳ).

Chúng ta cần thận trọng, bình tĩnh lựa chọn chính sách. Không nên lạm dụng công cụ chính sách tiền tệ, “bơm tiền” nhiều sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy trong ổn định vĩ mô của nền kinh tế.

Không thể phủ nhận trái phiếu doanh nghiệp là kênh huy động vốn trung dài hạn ổn định và hiệu quả cho doanh nghiệp, nhưng một số vi phạm của doanh nghiệp gần đây đã bị các cơ quan tố tụng khởi tố và điều tra xử lý dẫn đến niềm tin của nhà đầu tư suy giảm mạnh, các kế hoạch phát hành mới trở nên vô cùng khó khăn. Điều này vô hình trung đã tạo áp lực ngược lại đối với tín dụng ngân hàng, do nhu cầu vốn của các doanh nghiệp tăng cao.

Để giải quyết vấn đề trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, tôi cho rằng trước mắt, cần sớm sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng cho phép thay đổi kỳ hạn trái phiếu hay cho phép doanh nghiệp được hoán đổi trái phiếu, thanh toán gốc lãi trái phiếu bằng tài sản khác… Đồng thời với đó là nỗ lực lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư, “chìa khóa” là chủ động minh bạch thông tin, nhất là khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn đang ở giai đoạn đầu phát triển, công cụ hỗ trợ đầu tư còn chưa phát triển.

So với năm 2015, giá bán bất động sản hiện nay đã tăng trung bình 2 - 3 lần (tùy theo từng khu vực), thậm chí, mức tăng nhiều nơi lên đến 7 - 10 lần và một thời gian dài chỉ có tăng giá. Đã đến lúc, các doanh nghiệp bất động sản cần chấp nhận tính toán giảm giá bán sản phẩm để giải tỏa nghĩa vụ tài chính, giúp người dân có nhu cầu thực có thể mua được nhà, từ đó khơi thông dòng vốn đang ách tắc.

Nói cách khác, việc giá bất động sản tăng liên tục thời gian qua đã khiến nguồn lực của xã hội dồn vào “cuộc chơi tài chính” này trong khi nhu cầu sử dụng thực không nhiều. Do đó, đã đến lúc, doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng và người dân là những thực thể “cộng sinh” cần phải hài hòa lợi ích, chia sẻ trách nhiệm.

Đặc biệt, điểm nghẽn pháp lý là một trong những vấn đề trọng yếu đối với các doanh nghiệp và dự án bất động sản hiện nay cần sớm phải tháo gỡ. Đây cũng là “chìa khóa” giúp luân chuyển giữa kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp sẽ diễn ra theo khuôn khổ Nghị định 65 sửa đổi để những doanh nghiệp vẫn có tiềm năng có cơ hội phục hồi. Cần nghiên cứu giải pháp cơ cấu nợ, hạ lãi suất cho doanh nghiệp bất động sản, đồng thời, việc tuyên truyền chính sách, pháp luật để người dân, nhà đầu tư hiểu, trang bị thêm thông tin khi tham gia đầu tư vào lĩnh vực này.

Đâu đó vẫn có những “lấn cấn” về trách nhiệm của bộ, ban, ngành trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản…

Trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp bao gồm: Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước; Sở Giao dịch chứng khoán...

Bộ Tài chính là cơ quan chủ trì, phối hợp thực hiện, đánh giá tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp và kiến nghị Chính phủ ban hành hoặc sửa đổi cơ chế. Ủy ban Chứng khoán Nhà nước có trách nhiệm xử phạt vi phạm hành chính về phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán, một số tổ chức tín dụng thực hiện chức năng đại lý phát hành. Khi phát hiện doanh nghiệp có các hình thức “vi phạm, lách luật” Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán nhà nước sẽ phải có động thái như chấn chỉnh, nhắc nhở, cảnh báo cho các nhà đầu tư…

Tuy nhiên, chưa phải là lúc nói về trách nhiệm, tôi cho rằng các cơ quan quản lý cần khẩn trương phối hợp với nhau để đưa ra các giải pháp đồng bộ nhằm phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp một cách bài bản hơn. Ví dụ như xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ thứ cấp tập trung, tạo thanh khoản giúp thị trường trở nên cân bằng hơn. Đồng thời, xây dựng công cụ hỗ trợ đầu tư, tạo cơ chế phân loại và khuyến khích phát cơ sở nhà đầu tư không chỉ với tổ chức tín dụng, công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư mà nhiều hình thức định chế đầu tư khác…

Tóm lại, cần hướng đến ổn định vĩ mô, hài hòa trách nhiệm trong việc giải quyết vấn đề trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư mới là mục tiêu trọng yếu vào thời điểm này.

Trước những quan điểm cần mạnh tay bơm tiền “giải cứu” thị trường bất động sản, ông có bình luận gì?

Chúng ta nhìn sang thị trường bất động sản Trung Quốc vốn đã rơi vào khủng hoảng từ giữa năm 2021. Khi đó, hàng loạt doanh nghiệp, từ các hãng tư nhân lớn như China Evergande Group đến các công ty được chính phủ hậu thuẫn như CIFI Holdings đều gặp khó về dòng tiền và khả năng trả nợ. Theo đó, Chính phủ Trung Quốc đã lên một loạt chương trình với mục tiêu “giải cứu” thị trường bất động sản với giá trị khoảng 100 tỷ USD.

Tuy nhiên, đến nay, cơ bản chưa đạt được mục tiêu đề ra ban đầu. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã nhận định, Trung Quốc cần phải nỗ lực nhiều hơn để giải quyết các vấn đề liên quan tới bất động sản và IMF cho biết, cuộc khủng hoảng bất động sản “vẫn chưa được giải quyết” và tăng trưởng của nước này vẫn “chịu áp lực”.

Tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng, “bơm tiền” cho lĩnh vực này thông qua nhiều hình thức khác nhau. Tôi muốn nhấn mạnh rằng, chúng ta cần thận trọng, bình tĩnh lựa chọn chính sách. Không nên lạm dụng công cụ chính sách tiền tệ, “bơm tiền” nhiều sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy trong ổn định vĩ mô của nền kinh tế, đặc biệt là rủi ro lạm phát, nợ xấu sẽ phát sinh sau này.

Bên cạnh đó, nhiều lĩnh vực trọng yếu của nền kinh tế cũng đang cần được ưu tiên dùng vốn, ưu tiên dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản thì những lĩnh vực hoạt động sản xuất - kinh doanh, xuất nhập khẩu… sẽ như thế nào?

Bơm tiền “giải cứu” bất động sản ở khía cạnh nào đó cũng đồng nghĩa với việc các lĩnh vực khác sẽ bị ảnh hưởng, thiếu công bằng. Cần hài hòa trong việc lựa chọn chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, bởi các chuyên gia kinh tế trong và ngoài nước đã nhận định dư địa của chính sách tiền tệ ở Việt Nam không còn nhiều, thậm chí đã chạm ngưỡng giới hạn an toàn.

Cần có những cải cách thực sự, nếu không lĩnh vực bất động sản sẽ lặp lại chu kỳ bùng nổ - suy thoái như vừa qua.

Hồng Dung