Bài toán 'tính đúng, tính đủ' tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất chiếm trọng số lớn trong tổng chi phí đầu tư dự án. Ảnh: Dũng Minh

“Ẩn số” tiền sử dụng đất

“Trong cơ cấu hình thành giá một sản phẩm bất động sản, tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng 35-40%, nhưng đó là trong trường hợp pháp lý của dự án thông suốt, còn nếu phải mất nhiều năm thực hiện, chi phí này sẽ lớn hơn nhiều”, bà Dương Thanh Thủy, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Trung Thủy cho hay.

Lãnh đạo Tập đoàn Trung Thủy cũng cho biết, 100% dự án do Tập đoàn làm chủ đầu tư từ trước đến nay không có dự án nào phát triển dưới 7 năm, có những dự án kéo dài 10 năm, 15 năm, thậm chí có dự án bà phải dành 1/3 cuộc đời để theo đuổi.

“Pháp lý càng kéo dài, chi phí lãi vay càng đội lên cao, miếng đất mua 1 tỷ đồng, nhưng 10 năm mới xong pháp lý thì chi phí tăng gấp vài lần. Ví dụ, dự án của chúng tôi vào năm 2018 tính tiền sử dụng đất là 1.600 tỷ đồng, đến tận bây giờ đã tăng lên 3.800 tỷ đồng, tôi không biết sang năm có tăng tiếp lên 5.000-6.000 tỷ đồng hay không”, bà Thủy bày tỏ.

Câu chuyện của Tập đoàn Trung Thủy cũng là nỗi lòng của nhiều doanh nghiệp địa ốc khác, khi tiền sử dụng đất vẫn là một “ẩn số” khi phát triển dự án. Trong khi đó, dự thảo Nghị định quy định về giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo còn gây nhiều băn khoăn.

Trong văn bản góp ý cho dự thảo, Hội Thẩm định giá Việt Nam đánh giá, nội dung của phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư quy định tại dự thảo còn có những bất cập do chưa tính đúng, tính đủ tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án và lợi nhuận mà họ được hưởng khi hoàn thành dự án đầu tư. Điều này dẫn đến hệ quả là không chỉ khó thu hút đầu tư, mà còn làm cho giá đất bị đẩy lên ở mức cao không hợp lý.

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng cho hay, dự thảo chưa tính đủ các loại chi phí hình thành nên tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án, bởi quy định chỉ tính chi phí đầu tư vào phát triển đất mà không tính chi phí ban đầu nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án, đó là tiền sử dụng đất và lãi suất vay vốn. Đây là điều chưa hợp lý.

Cùng với đó, cách tính lợi nhuận của nhà đầu tư trong dự thảo Nghị định cũng chưa phù hợp. Theo phản ánh của doanh nghiệp, dự thảo chưa tính đủ lợi nhuận của toàn bộ dự án theo phương pháp thặng dư cho nhà đầu tư, cụ thể là quy định lợi nhuận chỉ tính trên chi phí đầu tư xây dựng. Đây mới chỉ là lợi nhuận của khâu phát triển bất động sản (đầu tư phát triển đất), chưa phải là lợi nhuận của cả dự án.

Quy định như vậy là không phù hợp với nguyên lý hình thành giá vì giá phải bù đắp chi phí sản xuất - kinh doanh và có lợi nhuận. Đồng thời, quy định này cũng phủ nhận nguyên lý “giá trị của tiền tệ có tính thời gian” (do chi phí cơ hội, lạm phát, rủi ro) và nguyên lý “giá trị tương lai của tiền” (tức là khi đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải mong muốn có lợi nhuận kỳ vọng, kể cả gửi ngân hàng).

“Thực tế, chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra (tổng chi phí) là tất cả các chi phí hợp lý của nhà đầu tư phải bỏ ra để hoàn thành dự án (đến khi có được doanh nghiệp). Tổng chi phí cần phải bao gồm cả tiền sử dụng đất (hay giá trị khu đất), loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nếu tính thiếu loại chi phí này, có thể coi nhà đầu tư phải chịu tiền đất 2 lần: Lần một là khi không được tính vào chi phí loại trừ khi xác định giá đất (theo quy định này) và lần hai là khi phải nộp tiền sử dụng đất (nhưng không được trừ như một loại chi phí)”, VCCI khẳng định.

Cần tính đúng, tính đủ cho doanh nghiệp

Việc tính đúng, tính đủ các loại chi phí sẽ giúp doanh nghiệp xác định được tổng chi phí đầu tư dự án, từ đó đẩy nhanh thủ tục hành chính. Các chi phí được tiết giảm cũng là yếu tố giúp giá nhà “mềm” hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dự thảo Nghị định chưa tính nhiều chi phí thực tế khác mà doanh nghiệp đã bỏ ra như chi phí vốn; chi phí bảo hiểm công trình xây dựng; chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của thửa đất, khu đất cần định giá; chi phí dự phòng; chi phí lấn biển (nếu có) và các chi phí hợp pháp, hợp lệ, hợp lý theo quy định của pháp luật về thuế, pháp luật về xây dựng. Điều này đã gây nhiều thiệt hại cho doanh nghiệp.

Chính vì vậy, cần tính đúng, tính đủ các chi phí này cho doanh nghiệp, bởi dự thảo quy định “Lợi nhuận của nhà đầu tư được tính trên giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá” nên cần phải bổ sung chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của thửa đất, khu đất cần định giá vào chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất thì mới logic và hợp lý.

Đáng chú ý, mặc dù trên thực tế chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện bảo hiểm công trình, nhưng dự thảo lại không đưa chi phí này vào các chi phí đầu tư xây dựng và theo lý giải của cơ quan soạn thảo, lý do bởi việc mua bảo hiểm của chủ đầu tư không phải là hoạt động trực tiếp trên đất để tạo ra doanh thu phát triển và chi phí phát triển từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên, theo ông Châu, đây là chi phí thật mà chủ đầu tư đã phải thanh toán cho doanh nghiệp bảo hiểm, bất kể trong quá trình thi công xây dựng có hoặc không có xảy ra sự cố hoặc tai nạn.

Đồng thời, cơ quan soạn thảo cũng không đưa chi phí dự phòng vào chi phí xây dựng với lý do việc xác định chi phí dự phòng trong phương pháp thặng dư có nhiều tồn tại, hạn chế, ảnh hưởng đến giá đất. Về vấn đề này, dẫn báo cáo của Kiểm toán Nhà nước, ông Châu cho rằng, việc quy định chi phí dự phòng này là không phù hợp do bản thân các khoản chi phí phát triển là giả định thì chi phí dự phòng lại là một ước tính giả định khác, do đó tiềm ẩn rủi ro chi phí phát triển sai lệch lớn hơn so với thực tế, dẫn đến làm giảm giá trị đất và tiền sử dụng đất phải nộp.

Một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho hay, mọi chi phí đầu tư trong giai đoạn đầu của dự án đều là ước tính. Bởi thực tế quá trình triển khai dự án sẽ phát sinh nhiều loại chi phí như chi phí trượt giá, chi phí dự phòng... Luật Xây dựng cũng có quy định về hạng mục chi phí dự phòng khi tính toán tổng mức đầu tư dự án, nên việc bổ sung các chi phí này để tính toán tổng mức đầu tư dự án là phù hợp.

Theo các chuyên gia, nội dung phương pháp định giá đất trong dự thảo Nghị định về giá đất chưa phù hợp với nguyên lý kế toán và thực tiễn kinh doanh, gây thiệt hại cho doanh nghiệp, nên nhiều dự án đã được giao đất, cho thuê đất nhưng không thể tiến hành được việc xác định giá đất. Do vậy, việc tính đúng, tính đủ các loại chi phí sẽ giúp doanh nghiệp xác định được tổng chi phí đầu tư dự án, từ đó đẩy nhanh thủ tục hành chính. Các chi phí được tiết giảm cũng là yếu tố giúp giá nhà “mềm” hơn.

Trọng Tín