Băn khoăn quy định siết trái phiếu bất động sản

Trong văn bản góp ý dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp (DN), Hiệp hội DN bất động sản (BĐS) TP HCM (HoREA) kiến nghị chưa vội siết chặt một số quy định trong bối cảnh DN đang gặp nhiều khó khăn.

Kiến nghị không thêm quy định khó

Theo HoREA, Nghị định 163 có độ mở cao đã tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu DN phát triển mạnh trong năm qua và dự báo sẽ tiếp tục phát triển hơn trong năm nay. Huy động vốn qua kênh trái phiếu cũng là một trong những giải pháp được khuyến nghị nhằm thay thế dần một phần nguồn vốn vay ngân hàng.

HoREA kiến nghị cho phép doanh nghiệp bất động sản được phát hành trái phiếu tối đa 4 đợt/năm Ảnh: TẤN THẠNH

Tuy vậy, dự thảo sửa đổi Nghị định 163 lại yêu cầu DN phải bảo đảm dư nợ trái phiếu phát hành riêng lẻ tại thời điểm phát hành không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất tại thời điểm phát hành, được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Riêng các tổ chức tín dụng thực hiện theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kiến nghị chưa cần thiết áp dụng quy định trên, bởi qua kết quả hoạt động phát hành trái phiếu của 177 DN trong 11 tháng năm 2019, có 149 DN có giá trị phát hành trái phiếu dưới 3 lần vốn chủ sở hữu. Tổng giá trị phát hành trái phiếu cũng phụ thuộc vào nhu cầu vốn của từng loại hình DN như DN nhỏ và vừa, có vốn điều lệ thấp hoặc DN phát hành trái phiếu để trả nợ...

Về quy định mỗi đợt phát hành phải hoàn thành trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày công bố thông tin trước khi phát hành; đợt phát hành sau phải cách đợt phát hành trước tối thiểu 6 tháng, ông Châu cho rằng DN lớn triển khai nhiều dự án đầu tư có nhu cầu huy động vốn trái phiếu nên không cần thiết quy định khoảng cách thời gian tối thiểu 6 tháng giữa 2 đợt phát hành trái phiếu trong năm. Thay vào đó, nên cho phép DN có thể phát hành trái phiếu tối đa 4 đợt/năm.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị nhà nước không nên siết lại thị trường trái phiếu DN BĐS tại thời điểm này mà tập trung xây dựng các quy định pháp luật nhằm tăng cường tính minh bạch của phương án phát hành; thẩm định, đánh giá tín nhiệm của DN; trách nhiệm giải trình của DN; tăng cường cơ chế giám sát, kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về yêu cầu sử dụng vốn trái phiếu đúng mục đích theo phương án phát hành trái phiếu...

Kiểm soát để giảm bớt rủi ro

Dưới góc độ DN, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho rằng thực tế việc phát hành trái phiếu của DN cũng không đơn giản, bởi để phát hành trái phiếu cũng cần đáp ứng nhiều điều kiện không kém đi vay ngân hàng. "Chỉ có điều là thời gian qua, thị trường khó khăn, các DN BĐS bị vướng pháp lý nhiều nên để có hồ sơ đầy đủ để đi vay là hiếm, trong khi họ có phương án kinh doanh, có dự án, bảo đảm khả năng thanh toán nên mới chuyển sang phát hành trái phiếu" - ông Ngô Quang Phúc giải thích.

Theo các DN, câu chuyện ở đây là người mua trái phiếu chủ yếu dựa vào niềm tin, bởi lãi suất cao hay thấp, dễ hay khó thu hút phụ thuộc phần lớn vào tổ chức phát hành, đơn vị phát hành. Có trường hợp DN uy tín, tổ chức, cá nhân mua trái phiếu sẵn sàng chịu lãi suất thấp hoặc mua lãi suất cao nếu chấp nhận rủi ro. Nhưng cũng có những trái phiếu bán rẻ thì không ai mua. Trái phiếu hấp dẫn nhà đầu tư vì cao hơn lãi suất tiết kiệm nhiều...

Chuyên gia chứng khoán Phan Dũng Khánh đánh giá năm 2019 là thời kỳ đỉnh cao của trái phiếu DN BĐS. Hiện nay dấu hiệu cho thấy nhà đầu tư cá nhân cũng bắt đầu quan tâm kênh này vì thực tế không có kênh đầu tư hấp dẫn. Trái phiếu của các DN BĐS lớn vì vậy càng có sức hút. Dù vậy, việc siết lại thị trường trái phiếu, nhất là với DN BĐS, là cần thiết, để phòng ngừa rủi ro cho nhà đầu tư và cho hệ thống tài chính và cả DN.

"Có những DN phát hành với lãi suất rất cao, bất chấp khả năng chi trả, không chỉ phát hành với mục đích triển khai dự án mà có những trường hợp đảo nợ hoặc dùng vốn vào trường hợp khác rất khó kiểm soát. Chưa kể, DN ngành BĐS, bình thường để có lợi nhuận khoảng 20% là rất khó. Nếu họ phát hành trái phiếu lãi suất quá cao thì nên xem xét và đặt câu hỏi" - ông Phan Dũng Khánh phân tích.

Về những quy định trong dự thảo của Bộ Tài chính siết điều kiện được phát hành trái phiếu DN, TS Đinh Thế Hiển - chuyên gia tài chính - nhận định đang có nhiều ý kiến góp ý khác nhau bởi từng góc nhìn khác nhau. Với phía cơ quan quản lý, họ có góc nhìn trên khía cạnh an toàn hệ thống trong khi bản thân DN muốn huy động vốn qua kênh trái phiếu càng nhiều càng tốt. Nhưng hiện các điều kiện phát hành trái phiếu còn lỏng lẻo, chưa kiểm soát được, đặc biệt việc không cần tài sản bảo đảm là cực kỳ rủi ro.

Thông thường, các chủ đầu tư cần có 30% vốn để thực hiện dự án, số còn lại có thể huy động từ người mua nên việc huy động trái phiếu gấp 3 lần vốn chủ sở hữu có thể được coi là khá đầy đủ về mặt nguồn vốn. Theo TS Đinh Thế Hiển, việc huy động từ trái phiếu nên ở mức phù hợp với khả năng kinh doanh và tính đến yếu tố an toàn, nhất là trong trường hợp dự án không thành công.

Theo HoREA, thời gian qua, trái phiếu DN là một trong những nguồn huy động vốn thay thế dần vốn vay ngân hàng của các DN BĐS, nhất là khi ngành ngân hàng đang giảm dần lộ trình vốn huy động ngắn hạn cho vay trung - dài hạn qua từng năm. DN được bổ sung nguồn vốn đầu tư với cơ chế "mềm" hơn so với việc phải đáp ứng đầy đủ tiêu chí để được vay tín dụng ngân hàng. Ở chiều ngược lại, ngân hàng cũng giảm bớt áp lực phải gánh vác việc cung ứng tín dụng trung, dài hạn cho DN BĐS, giảm thiểu được rủi ro.

HoREA cũng lập luận rằng thị trường đang gặp rất nhiều khó khăn, bị sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung nhà ở, giá nhà đất tăng và lại càng thêm khó do tác động của dịch cúm Covid-19.

THÁI PHƯƠNG - SƠN NHUNG