Băn khoăn việc làm nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp, phi nông nghiệp
Các đại biểu Quốc hội đều cơ bản nhất trí với việc thí điểm mở rộng loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các dự án, mở rộng nguồn cung; tuy nhiên cũng còn một số băn khoăn.
Trong phiên họp sáng ngày 13/11, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Nội dung chính là mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Theo đó, nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với một hoặc các loại đất sau: Đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Việc thực hiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.
Cũng trong sáng ngày 13/11, các đại biểu đã thảo luận tại tổ về nội dung này. Ghi nhận tại tổ thảo luận của Đoàn ĐBQH TP Hà Nội, các ý kiến đều cơ bản nhất trí với chủ trương của dự thảo Nghị quyết nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các dự án, mở rộng nguồn cung nhà ở, phát huy nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, các đại biểu cũng còn một số băn khoăn.
Bà Nguyễn Phương Thủy - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội. Ảnh: Đinh Nhung/Mekong ASEAN
Bà Nguyễn Phương Thủy - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho rằng phạm vi của dự thảo Nghị quyết còn rộng, trong bối cảnh thực tế đang có làn sóng sốt đất ở, giá đất tăng phi mã và hiện chưa có biện pháp nào để kiểm soát. “Bây giờ cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng bao gồm cả đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thì liệu có tạo cơn sốt với các loại đất này nữa không?,” bà Thủy đặt câu hỏi.
Đại biểu cho rằng, nếu cá nhân, doanh nghiệp chăm chăm mua gom để sau này chuyển thành dự án nhà ở thương mại thì giá đất sẽ tiếp tục tăng, việc tiếp cận đất đai lại càng khó khăn hơn, cũng tạo khó khăn cho Nhà nước khi giải phóng mặt bằng, đền bù để thực hiện các dự án phát triển kinh tế khác nữa.
Từ trăn trở trên, bà Thủy cho rằng phạm vi thực hiện thí điểm nên gọn lại, ở một số địa phương để đánh giá tác động biến động thị trường chung như thế nào.
GS.TS Hoàng Văn Cường cho biết, trong những lần thảo luận ở Quốc hội trước đây ông đều phản đối việc được phép tự mua rồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, do bảng giá đất rất thấp, không theo thị trường. Nếu cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất ở thì doanh nghiệp sẽ đi mua đất của nông dân giá rẻ rồi chuyển đổi để hưởng lợi lớn.
“Luật Đất đai năm 2024 đã quy định bảng giá đất sát thị trường nên lần này, tôi không phản đối nữa,” ông Cường nói. Tuy nhiên vị đại biểu lưu ý, giá bảng đất mới có hiệu lực từ tháng 1/2026 trong khi dự thảo Nghị quyết có hiệu lực từ tháng 1/2025. Việc trong cả năm 2025 bảng giá đất vẫn ở mức thấp có thể tạo ra một cuộc “chạy đua” để hưởng lợi. “Tóm lại, tôi đồng tình với chủ trương của dự thảo Nghị quyết để tháo gỡ các dự án hiện nay, nhưng phải xác định bảng giá đất theo giá thị trường,” GS Cường nêu ý kiến.
Theo ông Nguyễn Trúc Anh - Bí thư Huyện ủy Hoài Đức, dự thảo Nghị quyết của Chính phủ có hai mục tiêu chính: Mở rộng cách thức tiếp cận đất đai - tăng nguồn cung; giải quyết tồn tại của khoảng gần 500 dự án hiện đã sở hữu đất, gom đất nhưng chưa giao đất được. “Vừa rồi tôi tham gia đoàn giám sát tối cao về thị trường bất động sản thì cả TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương và một số thành phố lớn đều vướng mắc về việc không giao được đất. Trong đó có nhiều đất có nguồn gốc, phù hợp với quy hoạch như đất di dời xưởng, nhà máy cũ,” ông Trúc Anh thông tin.
Ông Nguyễn Trúc Anh - Bí thư Huyện ủy Hoài Đức. Ảnh: Đinh Nhung/Mekong ASEAN
Với hai mục tiêu này, vị đại biểu bày tỏ thống nhất về mặt chủ trương. Tuy nhiên đi vào chi tiết, ông băn khoăn trước nguy cơ thả lỏng tiếp cận đất nông nghiệp, có thể sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy. Ông Trúc Anh cho rằng, thị trường bất động sản lành mạnh, đã có giá đất sát thị trường thì khi có quy hoạch, việc giao đất không hạn chế sẽ không thành vấn đề. Nhưng thực tế hiện nay giá đất chưa kiểm soát được, đền bù không đồng đều có thể dẫn đến khiếu kiện.
Vì vậy, ông Trúc Anh đề xuất thí điểm hạn chế với các loại đất chuyển đổi từ di dời nhà máy, công xưởng; còn lại khi có giá đất thị trường thì mới mở rộng hơn.
Ông Nguyễn Ngọc Tuấn - Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch HDND TP Hà Nội cho viết, việc thực hiện dự án nhà ở thương mại với yêu cầu có đất ở đang là vướng mắc lớn, liên quan nhiều đến TP Hà Nội. “Nếu không tháo gỡ thì các dự án đã quy hoạch, đất vẫn nằm đấy, có phải quy hoạch treo không?,” ông Tuấn nêu tính cần thiết của dự thảo Nghị quyết.
Trước băn khoăn của các đại biểu phía trên, ông Tuấn cho rằng, việc thí điểm thực hiện dự án như dự thảo Nghị quyết không có gì đáng lo vì thực hiện theo quy hoạch, từ quy hoạch xây dựng, quy hoạch đất, còn có kế hoạch phát triển nhà ở căn cứ theo chương trình phát triển nhà ở của quốc gia.
“Thành phố Hà Nội có kế hoạch phát triển nhà ở của 5 năm, của từng năm và của từng loại nhà một (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội). Nếu nhận chuyển nhượng phải theo kế hoạch nhà ở và UBND phải trình HĐND, làm công khai, minh bạch,” ông Tuấn nói.
Ông Nguyễn Ngọc Tuấn - Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch HDND TP Hà Nội. Ảnh: Đinh Nhung/Mekong ASEAN
Ông Tuấn chia sẻ thêm quan điểm, việc chuyển nhượng đất hiện nay phải làm thủ tục xong mới tính tiền, vì vậy không lo “khoảng trống” trong năm 2025. Ông cũng cho rằng phải làm song hành đồng thời, chứ không thể xong đất công sở mới tới các loại đất khác. “Nếu Thành phố không làm thì quy hoạch treo rất nhiều, đất phi nông nghiệp để lãng phí, điều quan trọng là phải làm sao làm cho hiệu quả, không có thất thoát,” Chủ tịch HDND TP Hà Nội nói.
