Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1-1-2026:Kỳ vọng từ một bước đi lớn

Bảng giá đất mới được kỳ vọng khắc phục tình trạng “hai giá”, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai. Vấn đề đặt ra là, làm sao để chính sách mới này không tạo ra “cú sốc” về chi phí đối với người dân, doanh nghiệp và thị trường.

Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1-1-2026 thể hiện quyết tâm cải cách thể chế đất đai, đưa giá đất tiệm cận thị trường. Ảnh: Quang Thái

“Nóng” nghĩa vụ tài chính đất đai

Ngày 26-11-2025, HĐND thành phố Hà Nội đã thông qua Nghị quyết quy định về bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1-1-2026 trên địa bàn thành phố. Theo đó, giá đất được chia thành 17 khu vực sau sắp xếp đơn vị hành chính, thay vì phân theo quận, huyện, thị xã như trước đây. Đáng chú ý, giá đất ở khu vực trung tâm tăng không lớn (khoảng 2%), trong khi nhiều xã ngoại thành ghi nhận mức tăng 24-26%, phản ánh xu hướng đô thị hóa và sự thay đổi giá trị sử dụng đất.

Cụ thể, khu vực 9 (gồm các xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) có mức tăng cao nhất (26%). Giá đất ở vị trí 1 tại quốc lộ 32, đoạn giáp phường Xuân Phương đến Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch là gần 64,7 triệu đồng/m². Bình quân giá đất ở vị trí 1 khu vực này khoảng 30,4 triệu đồng/m², tăng đáng kể so với mức 26,8 triệu đồng/m² trước đây.

Thực tế cho thấy, khi bảng giá đất mới được điều chỉnh tăng mạnh, áp lực tài chính đối với người dân trở nên hiện hữu và ngày càng rõ nét. Không chỉ ở khu vực đô thị, tại nhiều xã ngoại thành Hà Nội, việc thực hiện các thủ tục đất đai như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở để tách thửa cho con cái đang đặt nhiều hộ gia đình trước những khoản nghĩa vụ tài chính lớn. Việc phải nộp vài trăm triệu đồng, thậm chí lên tới hàng tỷ đồng, không còn là câu chuyện hiếm ở nhiều địa phương của Thủ đô.

Tại xã Phượng Dực, ông Đặng Văn Thành cho biết, bảng giá đất năm 2026 tăng khoảng 30% so với năm 2025, khiến chi phí thực hiện thủ tục đất đai của gia đình ông đội lên đáng kể. “Năm nay, gia đình tôi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho thửa đất rộng 200m². Theo cách tính mới, số tiền phải nộp tăng thêm gần 100 triệu đồng so với trước. Với một gia đình thuần nông, đây thực sự là khoản chi rất lớn, vượt quá khả năng tích lũy trong thời gian ngắn”, ông Thành chia sẻ.

Cùng chung nỗi lo, bà Nguyễn Thị Thềm (xã Ứng Thiên) cho hay, thửa đất của gia đình bà nằm trong khu dân cư, ở vị trí số 2 so với tuyến tỉnh lộ, với mức giá trong bảng giá đất mới hơn 8 triệu đồng/m². “Tính toán sơ bộ, để hoàn tất nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, gia đình tôi có thể phải nộp gần 1 tỷ đồng. Với những gia đình chủ yếu làm công việc thời vụ, thu nhập bấp bênh như chúng tôi, đây là con số thực sự quá sức”, bà Thềm bày tỏ.

Theo Phó Chủ tịch UBND xã Phú Xuyên Nguyễn Thành Chung, bảng giá đất mới giúp chính quyền thuận lợi hơn trong quản lý, minh bạch hóa thủ tục. Tuy nhiên, nếu không có cơ chế giãn, giảm phù hợp, người dân có nhu cầu ở thực sẽ gặp khó khăn trong việc hoàn tất các thủ tục pháp lý về đất đai.

Còn theo Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND phường Yên Nghĩa Nguyễn Nguyên Quân, bảng giá đất mới là công cụ quan trọng để quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch, nhưng nếu thiếu các chính sách bổ trợ, sẽ thực sự tạo áp lực đối với một bộ phận người dân thu nhập khó khăn, không ổn định.

Cần điều hành chính sách có lý, có tình

Từ ngày 1-1-2026, giá đất tại xã Ô Diên (trong ảnh) có mức tăng cao nhất là 26%. Ảnh: Đỗ Tâm

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi) cho rằng, khi giá đất được xác định sát thực tế hơn, Nhà nước có cơ sở thu đúng, thu đủ, hạn chế thất thu ngân sách, đồng thời giảm cơ hội trục lợi từ chênh lệch giá. Bảng giá đất tiệm cận thị trường còn góp phần nâng cao kỷ luật thị trường bất động sản, buộc hoạt động đầu tư, giao dịch, quy hoạch phát triển đô thị phải chuyên nghiệp, minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.

Còn theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), nếu điều chỉnh giá đất quá nhanh, chi phí tài chính của người dân và doanh nghiệp sẽ tăng mạnh, ảnh hưởng đến khả năng chi trả và đầu tư. Thực tế cho thấy, dù Luật Đất đai năm 2024 đã quy định giảm tỷ lệ nộp tiền chuyển mục đích từ 100% xuống còn 30-50% trong hạn mức, nhưng “gốc” để tính tiền, tức bảng giá đất, lại tăng nhiều so với trước. Điều này khiến nhiều người dân có cảm giác phải “mua lại chính mảnh đất của cha ông” với giá quá cao và việc giảm này chưa tạo ra tác động như kỳ vọng.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, khi bảng giá đất đã được điều chỉnh tăng, thì các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… cũng như các thủ tục nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai cần minh bạch, đơn giản hóa, tạo điều kiện cho người dân. Mặt khác, cần cơ chế miễn, giảm, giãn nghĩa vụ tài chính cho hộ nghèo, hộ chính sách, các trường hợp chuyển đổi mục đích nhỏ lẻ ở nông thôn để bảo đảm an sinh xã hội.

Có thể thấy, bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1-1-2026 là một bước đi lớn, thể hiện quyết tâm cải cách thể chế đất đai, đưa giá đất tiệm cận thị trường. Tuy nhiên, để chính sách này không trở thành “cú sốc” dân sinh, rất cần sự điều hành linh hoạt, thận trọng, đặt người dân vào vị trí trung tâm. Khi “lý” của thị trường và “tình” của an sinh xã hội được dung hòa, bảng giá đất mới thực sự trở thành động lực cho phát triển bền vững của Thủ đô và cả nước.

Bạch Thanh