Bảng giá đất mới ở TPHCM có làm tăng giá bất động sản?

Giá đất mới chỉ tăng... 7 lần?

Ngày 19/7, Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) TPHCM có tờ trình về Dự thảo điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn TPHCM theo quy định của Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ 01/8/2024. Dù Luật Đất đai 2024 có quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2014 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; nhưng trong trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Sau khi bảng giá đất điều chỉnh được công bố, dư luận người dân TPHCM rất quan tâm và lo lắng, bởi giá đất mới theo dự thảo này, nếu áp dụng từ ngày 01/8/2024 sẽ có mức tăng từ 5 lần đến 50 lần, tùy khu vực.

Bán đảo Bình Quới - Thanh Đa (quận Bình Thạnh) bị quy hoạch “treo” mấy chục năm qua, đến nay vẫn chỉ là đồng ruộng, ao tù

Sở TN-MT cho rằng, Luật Đất đai năm 2024 quy định bảng giá đất được áp dụng cho 12 trường hợp để thực hiện các thủ tục hành chính nên có tầm quan trọng đối với đời sống xã hội. Do đó, nếu không triển khai bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng trên địa bàn thành phố sẽ dẫn đến ách tắc trong giải ngân đầu tư công và thực hiện các thủ tục hành chính cho người dân và các tổ chức.

Tờ trình cũng nói rõ rằng, việc xây dựng bảng giá đất điều chỉnh chỉ áp dụng từ ngày 01/8/2024 đến hết ngày 31/12/2024 (chỉ trong 5 tháng). Sau đó sẽ tổng kết, đánh giá tác động về mặt kinh tế, xã hội từ đó tiếp tục điều chỉnh bảng giá đất để áp dụng từ ngày 01/01/2025 đến ngày 31/12/2025.

Các chuyên gia nhận định bảng giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024, cái được quan trọng nhất là đã thực hiện theo nguyên tắc thị trường, sát giá thị trường, không còn bị khống chế theo khung giá đất do Chính phủ quy định. Vì thế giá đất cao nhất ở TPHCM thuộc về các trục đường lớn ở Quận 1, Quận 3. Đa số các tuyến đường tại các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ giá đất tăng từ hơn 10 lần đến hơn 30 lần. Huyện Hóc Môn có một số tuyến đường tăng mạnh từ 40 - 50 lần.

Trong khi đó, Sở TN-MT TPHCM cho rằng, theo số liệu tổng hợp, giá đất dự kiến tại dự thảo bảng giá đất điều chỉnh có tăng so với bảng giá đất tại Quyết định số 02 của UBND TPHCM (ban hành năm 2020) khoảng 7 lần. Sở TN-MT lý giải rằng, bảng giá đất theo Quyết định 02 khi sử dụng phải nhân với hệ số điều chỉnh giá đất 3,5 lần. Do đó thực tế bảng giá đất điều chỉnh lần này chỉ tăng khoảng 2,5 lần và giá đất theo bảng giá đất dự kiến điều chỉnh, chỉ tương ứng bằng 70% mặt bằng giá thị trường.

Sở TN-MT cũng cho biết thêm: Ưu điểm theo cách tính giá đất mới, giá đất được điều chỉnh sát giá thị trường, sẽ giải bài toán khiếu kiện về đất đai tồn tại lâu nay với người dân có đất bị giải tỏa, đền bù, giúp cho các dự án giải phóng mặt bằng được sớm hơn, giải quyết nhiều dự án đang gặp khó trong khâu giải tỏa đền bù, gây ách tắc trong đầu tư, đầu tư công.

Cũng tại cuộc họp báo chiều 29/7, trả lời câu hỏi của phóng viên vì sao TPHCM lại công bố bảng giá đất điều chỉnh vội vàng như vậy, Giám đốc Sở TN-MT Nguyễn Toàn Thắng cho biết, Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất áp dụng sau ngày 01/8/2024 không còn quy định về hệ số điều chỉnh và phải cập nhật giá đất tái định cư. Ông Thắng cho biết thêm: Dù rất muốn có thêm thời gian để thực hiện điều chỉnh bảng giá đất, nhưng “luật quy định nên muốn chờ cũng không thể được, luật không cho phép. TPHCM phải chấp hành nghiêm và các tỉnh, thành phố đều phải làm”.

Ông Thắng còn cho biết thêm, bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM dự kiến áp dụng từ ngày 01/8/2024, có mức tăng từ 5 lần đến 50 lần, giúp giá đất sát với giá thị trường. Giá trong bảng giá điều chỉnh mới này được cập nhật từ giá giao dịch trên thị trường, thông qua các cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai.

Dự án ga Bình Triệu (phường Hiệp Bình Chánh, TP.Thủ Đức) được duyệt quy hoạch tỉ lệ 1/2.000 từ năm 2002 với diện tích khoảng 41 ha, đến nay vẫn còn nằm trên giấy

Chi phí chuyển nhượng sẽ tăng từ 3 - 5 lần

Ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết, bảng giá đất điều chỉnh sẽ được áp dụng trong 12 trường hợp và tác động đến 12 nhóm đối tượng tương ứng. Trong đó chỉ có 1 nhóm được lợi, 3 nhóm không bị ảnh hưởng và có đến 8 nhóm bị ảnh hưởng.

Theo Sở TN-MT, qua đánh giá sơ bộ thì nhóm có ảnh hưởng nhiều bởi bảng giá đất mới là cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối chiếu với pháp luật đất đai năm 2013 với pháp luật đất đai năm 2024, các trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp diện tích vượt hạn mức thì thu theo bảng giá đất năm 2005. Các trường hợp sử dụng đất còn lại thì xét theo nguồn gốc và các mốc thời điểm sử dụng đất để có tỉ lệ thu thích hợp. Ngoài ra người sử dụng đất thuộc diện gia đình chính sách, người có công, hộ nghèo sẽ miễn giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều nhóm đối tượng bị khó, lo lắng, đặc biệt trong việc tách thửa chia đất đai cho con cháu để xây dựng nhà ở mà đất đai đó họ đã sở hữu từ rất lâu.

Nhóm bị thiệt thòi nhất là đất đai của rất nhiều hộ gia đình, cá nhân bị vướng quy hoạch treo. Tại TPHCM hiện còn nhiều khu vực bị treo quy hoạch từ hàng chục năm, người dân chưa thể làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng được. Nay với bảng giá đất mới, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất tăng cao sẽ gây khó khăn cho những người dân đã khốn khổ vì chịu đựng quy hoạch treo quá lâu.

Nhóm người đầu cơ bất động sản cũng bị tác động lớn. Nhiều người mua đất nông nghiệp để đầu cơ rất lớn, vẫn chưa được chuyển thành đất thổ cư, sẽ phải đóng số tiền rất lớn, đẩy chi phí để hoàn tất hồ sơ chuyển đổi hay sang nhượng lại đều sẽ tăng từ 3 - 5 lần so với hiện tại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng giá đất tăng cao tất yếu kéo theo tiền sử dụng đất, thuế, phí... đều tăng tương ứng. Nhóm chịu ảnh hưởng nhiều nhất là những người dân cần mua bán, chuyển nhượng, phải đóng lệ phí trước bạ cao hơn mức cũ. Mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng cũng sẽ cao hơn bởi công thức tính thuế là 2% nhân cho giá chuyển nhượng (giá chuyển nhượng không thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành).

Với thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng bảng giá đất mới có thể tạo ra cú “sốc” nhẹ cho thị trường, vì mức điều chỉnh có sự tăng trưởng đột biến so với hiện tại. Tuy nhiên theo ông Nguyễn Toàn Thắng thông tin trong buổi họp báo lại cho rằng việc ban hành bảng giá đất mới không làm tăng giá bất động sản vì bảng giá điều chỉnh hiện nay được cập nhật từ giá giao dịch trên thị trường.

Một cú “sốc” nhỏ với thị trường bất động sản có thể xảy ra, khi mà tiếp theo TPHCM, chắc chắn đến đầu năm 2025, theo quy định của Luật Đất đai 2024, tất cả các tỉnh, thành phố phải công bố bảng giá đất mới. Khi đó, tất cả các địa phương đều áp dụng bảng giá đất mới, chắc chắn sẽ tác động rất lớn đến đời sống kinh tế - xã hội. Vì vậy các chuyên gia bất động sản cho rằng các địa phương cần nghiên cứu việc tăng giá đất có lộ trình, chia làm nhiều giai đoạn để giảm “sốc” cho doanh nghiệp và người dân, nhất là dân cư ở các quận, huyện vùng ven, nơi có mức biến động mạnh nhất, ách tắc thủ tục chuyển đổi đất đai nhiều và đời sống kinh tế vẫn còn khó khăn.

Cần nhớ rằng Luật Đất đai 2024 cho phép áp dụng bảng giá đất hiện tại đến 31/12/2025, tức còn hơn 17 tháng nữa, thì cũng cần cân nhắc trong việc áp dụng bảng giá đất mới để tránh những tác động tiêu cực có thể xảy ra.

Trong khi đó Chính phủ vẫn chưa công bố dự thảo Nghị định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Vậy TPHCM có nên áp dụng bảng giá đất mới từ 01/8 (mà chỉ có giá trị trong 5 tháng, đến tháng 01/2025 sẽ lại công bố bảng giá mới), là điều cần cân nhắc và cần có lộ trình thích hợp để tránh những biến động quá lớn, trong đó có thị trường bất động sản.

Các doanh nghiệp bất động sản có bị ảnh hưởng?

Việc áp dụng bảng giá đất mới điều chỉnh không tác động đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, do đa số các doanh nghiệp địa ốc được tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư; các dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nên cũng ít ảnh hưởng.

Bảng giá đất mới sẽ ảnh hưởng trực tiếp đối với người dân khi mua bán, chuyển nhượng, phải đóng lệ phí trước bạ cao hơn mức cũ, phụ thuộc vào giá đất của từng khu vực theo bảng giá đất. Cùng với đó, mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng cũng sẽ cao hơn khi bảng giá đất tăng.

Với trường hợp Nhà nước cho thuê đất hoặc các dự án thương mại, dịch vụ nhỏ tính nghĩa vụ tài chính, tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất, thì số tiền đóng cho Nhà nước cũng sẽ bị ảnh hưởng theo hướng tăng lên.

XUÂN NHÂN