Bảng giá đất mới: Tránh gây sốc, giữ thị trường ổn định

Từ ngày 01/01/2026, tất cả các địa phương sẽ phải ban hành bảng giá đất mới. Ảnh minh họa

Nguy cơ “sốt giá” nếu không kiểm soát tốt

Trong báo cáo gửi Bộ Tài chính phục vụ cuộc họp Ban Chỉ đạo điều hành giá quý II/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, việc bỏ khung giá đất cùng với những quy định mới về bảng giá đất đã giúp công tác quản lý đất đai, phát triển thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn, tiệm cận hơn với thực tế. Tuy nhiên, Bộ này cũng dự báo, thời gian tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới với mức điều chỉnh lớn, mỗi nơi có biên độ khác nhau, khiến thị trường bất động sản chịu nhiều tác động.

Từ quý IV năm ngoái đến nay, một số địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, ghi nhận mức tăng đáng kể so với giá áp dụng từ năm 2019. Ví dụ, ở Hà Nội, theo bảng giá đất có hiệu lực từ ngày 20/12/2024 đến ngày 31/12/2025, giá đất ở cao nhất lên tới 695,3 triệu đồng/m² tại các thửa đất mặt đường thuộc một số tuyến phố quận Hoàn Kiếm, mức này gấp gần 3,7 lần bảng giá cũ. Đất ở mặt đường các tuyến phố khác của Hà Nội cũng tăng bình quân từ 150 - 270%. Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh, bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 31/10/2024 cũng tăng từ 4 đến 38 lần (chưa tính hệ số K). Hay tại Đà Nẵng, bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 07/7/2025 ghi nhận giá đất tăng cao so với bảng giá cũ, mức tăng trung bình từ 125-170%.

Bình luận về bảng giá đất mới, ông Trần Quốc Dũng - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - cho rằng, trước đây bảng giá đất Nhà nước thường thấp hơn giá thị trường từ 30-60%. Khi bảng giá quá thấp, Nhà nước bị thất thu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đồng thời không phản ánh đúng giá trị thực tế của đất. Người dân được bồi thường cũng chưa thỏa đáng nên thường xảy ra tình trạng khiếu kiện… Để điều chỉnh bất cập này, Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất phải tiệm cận giá thị trường, buộc các địa phương điều chỉnh tăng mạnh để phù hợp thực tế, tạo công bằng, minh bạch trong giao dịch đất đai, tính thuế và bồi thường giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều địa phương đang đẩy mạnh huy động nguồn thu từ đất để bù đắp ngân sách, đầu tư hạ tầng, dẫn đến việc nâng bảng giá đất quá cao. Ông Dũng lo ngại, nếu không kiểm soát tốt, giá đất sẽ gây ra nhiều hệ quả, như chi phí giải phóng mặt bằng đội lên, gây khó khăn cho các dự án đầu tư công. Giá đất tăng còn đẩy chi phí đầu tư bất động sản lên cao, khiến giá nhà tăng vọt, người dân khó tiếp cận nhà ở. Thị trường bất động sản theo đó thiếu ổn định, dòng vốn bị “tắc nghẽn” ở khâu chuyển nhượng hoặc đầu tư, dẫn đến nguy cơ hình thành “bong bóng” bất động sản cục bộ. Ngoài ra, chi phí đất đai tăng cao còn có thể làm giảm sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là những lĩnh vực sản xuất, công nghiệp cần quỹ đất lớn.

Bảng giá đất mới cần đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Ảnh minh họa

Từ góc độ cơ quan quản lý, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) Mai Văn Phấn cũng nhấn mạnh, việc bỏ khung giá đất là bước tiến, nhưng nếu bảng giá mới không sát thực tế thì chính sách sẽ mất đi hiệu lực xã hội. “Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã kiến nghị Bộ Tài chính cùng các địa phương khẩn trương cập nhật giá thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, tổ chức lấy ý kiến người dân và có lộ trình điều chỉnh phù hợp. Quan điểm nhất quán của Bộ là giá đất phải phù hợp với thực tế, phản ánh đúng điều kiện phát triển kinh tế - xã hội từng vùng miền, từng nhóm dân cư, không thể áp dụng máy móc hay tuyệt đối hóa giá thị trường” - ông Phấn nói.

Cần lộ trình điều chỉnh minh bạch, khoa học

Các chuyên gia nhìn nhận sự biến động của bảng giá đất sắp tới là tất yếu, phản ánh nỗ lực của Chính phủ trong việc đưa công tác quản lý đất đai tiệm cận nguyên tắc thị trường và thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, để những thay đổi này thực sự mang lại lợi ích bền vững cho nền kinh tế, cho doanh nghiệp và cuộc sống của người dân, thay vì tạo ra những “cú sốc” không mong muốn, điều cốt yếu là phải có một lộ trình điều chỉnh minh bạch, khoa học và nhận được sự đồng thuận xã hội.

Để đạt mục tiêu này, các chuyên gia khuyến nghị, các địa phương khi xây dựng bảng giá đất phải dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, thống kê giá đất trên thị trường khách quan, tránh áp đặt hay cập nhật thiếu chính xác. Bảng giá đất cần được công bố công khai, lấy ý kiến rộng rãi người dân, doanh nghiệp trước khi ban hành, tránh tình trạng ban hành rồi vấp phải ý kiến trái chiều; hoặc bảng giá đất ban hành nhưng không thể áp dụng, khiến doanh nghiệp khó tiếp cận đất đai, còn người dân không thể chuyển mục đích sử dụng đất do thuế quá cao.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh bảng giá đất cần có lộ trình rõ ràng, từng bước để thị trường, người dân, doanh nghiệp có thời gian thích nghi. Quan trọng hơn, cần đảm bảo công bằng, tránh “cào bằng”, mà phải phản ánh đúng giá trị riêng biệt của từng vị trí. Ngoài ra, các địa phương cũng cần chuẩn bị nguồn lực, hạ tầng thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai - điều kiện tiên quyết để xây dựng bảng giá đất mới một cách khoa học, chính xác.

PGS,TS. Nguyễn Đình Thọ - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) - nhấn mạnh thêm, định giá đất luôn đối mặt với hai áp lực: vừa phải tiệm cận giá thị trường để minh bạch, tạo nguồn thu, nhưng đồng thời phải giữ khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, người dân. Nếu nghiêng về một phía, rất dễ gây mất cân đối thị trường. Do đó, khi các địa phương xây dựng bảng giá đất, cần cân nhắc kỹ lưỡng giữa việc tăng giá đất để phù hợp thị trường và kiểm soát giá đất để hỗ trợ doanh nghiệp, giảm chi phí cho người dân. Tìm được điểm cân bằng hợp lý giữa hai yếu tố này chính là “chìa khóa” để hoàn thiện hệ thống định giá đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững./.

DIỆU THIỆN