Bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: “Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này” (Điều 57).

Ảnh minh họa: Nguồn ITN

“Người đại diện pháp luật của sàn giao dịch bất động sản xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn theo quy định của Luật này. Xác nhận này làm cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan” (Điều 61).

Sàn giao dịch bất động sản là trung tâm kinh doanh, “siêu thị” chuyên kinh doanh một loại hàng hóa riêng biệt, đó là bất động sản. Đây là cầu nối cung cầu giữa người mua và người bán bất động sản. Thời gian qua, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lập ra sàn riêng để bán sản phẩm của mình hoặc bắt tay với một doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch bất động sản khác để bán sản phẩm. Một số sàn giao dịch ôm hàng, gom hàng, đầu cơ, tung tin thất thiệt, thao túng thị trường tạo ra cơn sốt đất ảo mà hậu quả hiện nay là nhiều người dân chạy theo cơn sốt đất này đã vay tiền ngân hàng, ôm đất đến nay có nguy cơ mất khả năng thanh toán, mất cả chỗ ở…

Về mặt pháp lý, sàn giao dịch bất động sản là một doanh nghiệp do các chủ thể là pháp nhân hoặc cá nhân lập ra nhằm mục đích kinh doanh, kiếm lợi nhuận. Đây không phải là một công cụ pháp lý của Nhà nước lập ra để thực hiện chức năng quản lý nhà nước hoặc được Nhà nước ủy nhiệm cho chức năng quản lý thị trường bất động sản như: kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn về mặt pháp lý cho các giao dịch, minh bạch về giá, chống trốn thuế. Vì vậy, việc sàn giao dịch bất động sản xác thực hợp đồng, giao dịch làm căn cứ để đóng thuế, đăng ký biến động, đăng ký sang tên tài sản là không phù hợp chức năng của nó, từ đó sẽ phát sinh nhiều rủi ro và hệ lụy cho người giao dịch.

Lâu nay, việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản của các chủ đầu tư là tổ chức không phải qua công chứng. Từ đó, không có cơ quan nào gác cổng kiểm soát về mặt pháp lý đầu ra, dẫn đến thực trạng người mua thường là bên yếu thế trong rất nhiều trường hợp khi bị chủ đầu tư lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn, điển hình như vụ án Công ty Alibaba.

Để khắc phục lổ hổng pháp lý này, cần có một tổ chức đủ năng lực, trình độ pháp lý và nhân lực thay mặt Nhà nước làm trọng tài gác cổng đầu ra đối với các giao dịch bất động sản loại này để bảo vệ cho người mua yếu thế.

Nếu được giao quyền năng này, các sàn giaodịch bất động sản có đảm đương được không?

Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản không phải là một tổ chức có chức năng pháp lý hay tổ chức dịch vụ công được Nhà nước ủy nhiệm. Đây thực chất chỉ là tổ chức tư nhân thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản được chủ đầu tư ủy nhiệm bán sản phẩm bị chi phối bởi lợi ích, không phải là một bên thứ 3 làm trọng tài khách quan bảo vệ quyền lợi cho cả bên mua và bên bán.

Thứ hai, nhân sự thực hiện là nhân viên môi giới giao dịch bất động sản tại sàn chỉ cần đạt tiêu chuẩn, theo Khoản 1, Điều 6 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản như sau: Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản; Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù; Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên…

Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản hiện nay chỉ tập trung ở một vài tỉnh, thành phố lớn, chưa đủ để đáp ứng nhu cầu khi pháp luật trao quyền, cách tổ chức thì rời rạc, không có hệ thống tổ chức trên dưới chặt chẽ.

Ảnh minh họa. Nguồn: ITN

Nếu giao quyền năng trên cho các tổ chức hành nghề công chứng thì có đảm đương được không?

Thứnhất, Điều 3 Luật Công chứng quy định: “Công chứng viên cung cấp dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm thực hiện nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức; ổn định và phát triển kinh tế - xã hội”.

Trên thế giới cũng như ở Việt Nam, chức năng của công chứng là phòng ngừa các rủi ro trong các giao dịch dân sự nói chung mà đặc biệt là giao dịch bất động sản. Đây được xem là chức năng xã hội của công chứng.

Thứhai, công chứng viên lâu nay được xem như là một “thẩm phán phòng ngừa”. Vì vậy Nhà nước quy định tiêu chuẩn bổ nhiệm chức danh công chứng viên rất cao, từ phẩm chất đạo đức, năng lực chuyên môn đến kinh nghiệm làm việc phải được kiểm chứng gắt gao qua kỳ thi sát hạch quốc gia trước khi bổ nhiệm.

Cụ thể, Điều 8 Luật Công chứng quy định: “Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam, tuân thủ Hiến pháp và pháp luật, có phẩm chất đạo đức tốt và có đủ các tiêu chuẩn sau đây thì được xem xét, bổ nhiệm công chứng viên: 1. Có bằng cử nhân luật; 2. Có thời gian công tác pháp luật từ 5 năm trở lên tại các cơ quan, tổ chức sau khi đã có bằng cử nhân luật; 3. Tốt nghiệp khóa đào tạo nghề công chứng … hoặc hoàn thành khóa bồi dưỡng nghề công chứng…; 4. Đạt yêu cầu kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng.

Và theo Điều 9 Luật Công chứng, “thời gian đào tạo nghề công chứng là 12 tháng… Phẩm chất đạo đức phải đáp ứng Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng do Nhà nước quy định” .

Thứba, với bề dày phát triển trên 35 năm, hiện tại Việt Nam đã có trên 3.500 công chứng viên, trên 1.400 tổ chức hành nghề công chứng phân bố trải dài khắp nước kể cả miền múi và hải đảo. Là thành viên của Tổ chức Công chứng Quốc Tế, ngành công chứng Việt Nam được học hỏi kinh nghiệm từ các nước bạn, đúc kết kinh nghiệm thực tiễn của bản thân trong quá trình hoạt động.

Ngày 2.6.2005, Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 49-NQ/TW về chiến lược cải cách hoạt động tư pháp đến năm 2020, đặt ra nhiệm vụ: “Xây dựng mô hình quản lý nhà nước về công chứng theo hướng Nhà nước chỉ tổ chức cơ quan công chứng thích hợp, có bước đi phù hợp để từng bước xã hội hội hóa công việc này”.

Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Công chứng và sửa đổi vào năm 2014. Kể từ đó, tổ chức và hoạt động công chứng như được thổi một luồng sinh khí mới. Các văn phòng công chứng trên cả nước được thành lập, phát triển rộng khắp, đáp ứng nhu cầu công chứng cho xã hội. Hoạt động công chứng đã đi sâu vào đời sống và lao động sản xuất, kinh doanh của nhân dân và các tổ chức kinh tế, các giao lưu dân sự an toàn, ổn định, góp phần bảo đảm trật tự xã hội.

Từ những phân tích trên thấy rằng, giao cho các tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, là hoàn toàn phù hợp.