Bảo Lộc sau sốt đất 'điên cuồng' giờ ra sao?

Kể từ năm 2020 đến đầu năm 2022, giá bất động sản ở Bảo Lộc (Lâm Đồng) lập hết kỷ lục này đến kỷ lục khác. Có những tuần anh Minh - môi giới nhà đất, chốt 7 hợp đồng, hoa hồng hơn 2 tỷ đồng, điện thoại liên tục trong tình trạng “cháy máy”.

"Người đi, trà nguội"

Được mệnh danh là “thổ địa” ở Bảo Lộc, anh Minh lý giải nguyên nhân dẫn đến sốt đất tại đây là bởi những thông tin rất tích cực về hạ tầng. Nổi bật nhất là tuyến cao tốc Tân Phú (Đồng Nai) - TP.Bảo Lộc.

Sức hút về hạ tầng kết nối đã giúp Bảo Lộc lọt tầm ngắm của hàng loạt doanh nghiệp, điển hình như Hưng Thịnh Group, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Khải Hưng, Sacom-Tuyền Lâm (thành viên thuộc SAM Holdings), CTCP Đầu tư Lightland…

Cùng với sóng hạ tầng, theo anh Minh, giá đất đa dạng, tùy địa hình và khu vực mà có giá từ vài triệu đến vài chục triệu/m2, đã thuyết phục nhà đầu tư (chủ yếu ở Hà Nội và TP.HCM) xuống tiền, từ đó thổi bùng lên sốt đất.

Hiện, giá đất nền ven trung tâm thành phố dao động từ 7-15 triệu đồng/m2. Các khu vực xa trung tâm rẻ hơn, dao động ở mức vài trăm nghìn đến vài triệu đồng/m2, tùy vị trí. Chỉ cần chi khoảng 3 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể sở hữu lô đất đẹp, đường ô tô chạy, view trực tiếp ra hồ.

Nhà đầu tư cần cẩn trọng hơn khi đầu tư vào nhà đất ở Bảo Lộc bởi mặt bằng giá đã bị đẩy lên cao.

“Mức giá hiện tại đã giảm 10 – 20% so với giai đoạn đỉnh sốt, nhưng vẫn cao gấp 2 – 3 lần so với thời điểm trước năm 2019. Giá bị đẩy lên quá cao đang khiến không ít nhà đầu tư rơi vào cảnh sống dở, chết dở. Đất mua tưởng rẻ nhưng “treo”, không xây nhà cũng không bán được”, anh Minh tiết lộ.

Một trong những chiêu thức nổi bật gây nên những cơn sốt đất ở Bảo Lộc là các “tay to” đầu cơ móc nối với người dân địa phương (có nhiều đất) hiến đất làm đường, lập ra những “dự án view triệu USD” rồi quảng cáo rầm rộ để hút khách.

Theo thống kê, trong hai năm 2020 và 2021, tại Bảo Lộc có hàng trăm trường hợp (riêng năm 2020 là 40 trường hợp) làm đơn xin hiến đất làm đường để tách thửa.

Cùng với sốt phân lô là hàng loạt “dự án” được lập ra như Làng sinh thái nghỉ dưỡng La Melodie, Phố Hoa Hillside, Bảo Lộc Green Wich, Sunrice Village, The Gems Paradise II, Green Garden Hill, Sun Home Lộc Quảng, Green Life, Mimosa Garden, Làng sinh thái An Khuê 2, Tea Village, Hưng Long Centuary...

Có cơ trong nguy?

Dưới bàn tay thao túng của giới đầu cơ, nhà đất Bảo Lộc từng có giai đoạn tăng từng ngày, từng tuần, nhà đầu tư chỉ chậm vài ngày là mất cả tỷ đồng. Nhưng nay mọi thứ rơi vào trầm lắng, giao dịch ảm đạm, nhiều thông tin rao “cắt lỗ” nổ ra.

Tại Công văn số 2911/UBND-QLĐT gửi Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng mới đây về việc thực hiện công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố quý IV/2022, UBND TP.Bảo Lộc cho biết giá nhà đất trên địa bàn thành phố đang quay đầu giảm.

UBND TP. Bảo Lộc cũng thông tin, sau khi phương án đầu tư cao tốc đoạn Tân Phú (tỉnh Đồng Nai) - TP. Bảo Lộc được tỉnh thông qua, cũng như đồ án quy hoạch chung TP. Bảo Lộc và vùng phụ cận đến năm 2040 đang được Sở Xây dựng hoàn thiện trình UBND tỉnh phê duyệt thì tình hình thị trường bất động sản có chiều hướng diễn biến tích cực.

Tuy nhiên số lượng giao dịch bất động sản trên địa bàn từ đầu năm 2022 đến nay có chiều hướng giảm so với cùng kỳ. Trong quý IV/2022, trên địa bàn thành phố có 1.641 hồ sơ giao dịch, chuyển nhượng bất động sản.

Thị trường nhà đất Bảo Lộc rõ ràng đang hạ nhiệt sau cơn sốt. Nhiều nhà đầu tư đang "mắc cạn" với những khối tài sản bạc tỷ, thậm chí không ít người đang đứng trước nguy cơ “gãy đòn bẩy” phải bán tháo, cắt lỗ.

Tuy nhiên, trong nguy có cơ, vẫn có những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm và tiềm lực đang chờ cơ hội để “bắt đáy” những lô đất đẹp, giá tốt ở Bảo Lộc. Như trường hợp của anh Hoàng Hiệp (Hà Nội) vừa mua vào 1 lô đất 300m2 ở xã Đam B'ri.

Theo anh Hiệp, lô đất này nằm trong "dự án" phân lô có hàng trăm nền đất khác. Chủ đất mua vào đúng vào lúc đỉnh sốt với giá 1,2 tỷ đồng. Nay mất thanh khoản, áp lực lãi vay nên buộc phải bán lại với giá 700 triệu đồng.

“Nhà đất thì chắc chắn không có chuyện mất giá, chuyện tăng chỉ là sớm muộn. Tất nhiên mua vào thời điểm này thì tôi cũng cân nhắc hạ mức kỳ vọng, xác định “chôn” vốn từ 3 - 5 năm ”, anh Hiệp chia sẻ.

Dù đang đẩy mạnh săn “hàng ngộp”, tuy nhiên anh Hiệp lưu ý tình trạng “cắt lỗ ảo”. Nhiều người đang cố tình theo “trend” cắt lỗ để bán hàng, rao bán chịu lỗ 10 - 20% nhưng thực chất giá vẫn trên trời so với mặt bằng thị trường. Nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền mua.

Cơ hội rõ ràng đang mở ra khi thị trường có nhiều biến động, nhưng cơ hội nhiều thì cũng kéo theo rủi ro lớn. Vì vậy, theo chuyên gia, các nhà đầu tư nên cẩn trọng và quan sát kỹ các diễn biến của thị trường.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhận định, cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm 2023 khi áp lực gia tăng, cuộc đua xả hàng mạnh dần, mức giảm có thể đạt đến 50% đối với những chủ tài sản tháo hàng do khó khăn tài chính.

Trong thời điểm hiện tại, nếu xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu.

Hưng Nguyên