Bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản

Tọa đàm là diễn đàn để các nhà lập pháp, cơ quan quản lý, tổ chức nghề nghiệp, chuyên gia và các tổ chức xã hội cùng đối thoại, chia sẻ thực tiễn và đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách, góp phần xây dựng môi trường giao dịch bất động sản minh bạch, an toàn và lấy người dân làm trung tâm.

Phát biểu đề dẫn tọa đàm, ông Nguyễn Văn Hải, Phó chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam cho biết, thời gian qua, các đạo luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và công chứng đã có hiệu lực thi hành, kiến tạo nên một hành lang pháp lý chặt chẽ, tạo bước ngoặt lớn về thủ tục và điều kiện trong các giao dịch tài sản giá trị lớn. Sự giao thoa của các đạo luật mới không chỉ mở ra không gian phát triển minh bạch cho thị trường, mà còn đặt lên vai hoạt động công chứng những trọng trách mang tính thời đại.

Toàn cảnh tọa đàm. Ảnh: Hồng Nhung

Bất động sản đối với mỗi người dân Việt Nam không đơn thuần là một loại hàng hóa thương mại mà thường là khối tài sản tích lũy cả đời, là giá trị bảo đảm cho sự ổn định cuộc sống của mỗi gia đình. Tuy nhiên, sự phát triển sôi động và phức tạp của thị trường này lại đang tỷ lệ thuận với những rủi ro pháp lý tinh vi, đặc biệt là khi chúng ta bước vào kỷ nguyên số hóa mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, tiến trình chuyển đổi số quốc gia đang diễn ra nhanh chóng đặt ra yêu cầu tất yếu cho ngành công chứng phải triển khai toàn diện hạ tầng số, xây dựng mô hình công chứng điện tử, kết nối liên thông dữ liệu. Cùng với đó, sự gia tăng chóng mặt của các hành vi lừa đảo công nghệ cao, hiện tượng giả mạo giấy tờ số hóa, giả danh chủ sở hữu bằng công nghệ Deepfake AI để tái tạo khuôn mặt và giọng nói, hay việc làm giả chữ ký điện tử tinh vi… đã và đang trực tiếp đe dọa đến tính an toàn của các giao dịch dân sự.

Theo ông Hải, người yếu thế thường là những đối tượng chịu nhiều thiệt thòi về mặt xã hội như phụ nữ, người cao tuổi, người khuyết tật và người bị hạn chế khả năng nhận thức hoặc năng lực hành vi dân sự.

Ông Nguyễn Văn Hải, Phó chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam phát biểu đề dẫn tọa đàm. Ảnh: Hồng Nhung

Trong kỷ nguyên dữ liệu số, khái niệm “người yếu thế” đang được mở rộng như: yếu thế do bất đối xứng thông tin và hạn chế kỹ năng số, yếu thế trước tội phạm công nghệ cao, rào cản tiếp cận bảo vệ pháp lý.

"Khi một giao dịch bất động sản đổ vỡ hoặc bị lừa đảo, người yếu thế không chỉ đối mặt với nguy cơ trắng tay, mất đi tư liệu sản xuất và nơi trú ngụ duy nhất, mà còn bị kéo vào những vòng xoáy khiếu kiện kéo dài, gây bất ổn sâu sắc cho trật tự, an toàn xã hội", ông Hải nhấn mạnh.

Cũng theo ông Hải, trước thực trạng này, hoạt động công chứng cần phải được nhìn nhận đúng đắn với tư cách là thiết chế phòng ngừa rủi ro chuyên nghiệp, khách quan và độc lập. Công chứng không phải là một thủ tục hành chính thuần túy làm tăng chi phí của xã hội, mà là "bộ lọc" pháp lý đầu tiên và quan trọng nhất để ngăn chặn gian lận, bảo đảm tính xác thực và hợp pháp tối cao cho các giao dịch của công dân.

Tại tọa đàm, các chuyên gia, nhà quản lý cũng đã trao đổi, thảo luận, tập trung làm rõ vai trò của công chứng trong phòng ngừa rủi ro, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân; đồng thời trao đổi về việc triển khai công chứng điện tử, giới hạn của dữ liệu số và những yêu cầu đặt ra trong bối cảnh ứng dụng AI, dữ liệu lớn vào xác thực giao dịch.

Nhận diện các rủi ro pháp lý đối với bên yếu thế trong giao dịch bất động sản hiện nay, Luật sư Nguyễn Xuân Anh, Chánh văn phòng Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Giám đốc Công ty Luật TNHH ABA Việt Nam nhấn mạnh: Pháp luật thực định Việt Nam chưa có định nghĩa chính thức về "bên yếu thế" trong lĩnh vực dân sự và bất động sản. Dưới góc độ khoa học pháp lý, bên yếu thế được xác định là chủ thể gặp bất lợi so với đối tác trong cùng một hoàn cảnh giao dịch.

Luật sư Nguyễn Xuân Anh, Chánh văn phòng Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Giám đốc Công ty Luật TNHH ABA Việt Nam chia sẻ tại chương trình. Ảnh: Hồng Nhung

Một số rủi ro điển hình đối với bên yếu thế trong giao dịch bất động sản bao gồm: Hợp đồng mẫu soạn sẵn, do đó bên yếu thế gần như không có quyền thương thảo hay thay đổi điều khoản, dễ gặp phải các điều khoản phạt vi phạm bất đối xứng, sự mập mờ về diện tích và tiêu chuẩn bàn giao, hoặc việc chủ đầu tư đơn phương thay đổi quy hoạch/tiện ích. Rủi ro về tính pháp lý của dự án, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán hoặc đang bị thế chấp ngân hàng.

Các rủi ro khác còn có bảo lãnh ngân hàng mang tính "hình thức"; các giao dịch dân sự qua "cò đất" và văn bản viết tay; rủi ro khi xử lý tranh chấp; và bẫy tín dụng liên kết với "lãi suất thả nổi"...

Để giảm thiểu rủi ro cho bên yếu thế, Luật sư Nguyễn Xuân Anh khuyến nghị một nguyên tắc vàng trong pháp lý bất động sản: "Chữ viết văn bản có giá trị hơn mọi lời hứa bằng lời nói". Tất cả các cam kết về quà tặng, tiến độ ra sổ, lãi suất, hay tiện ích đi kèm của nhân viên tư vấn hoặc chủ đầu tư bắt buộc phải được thể hiện bằng văn bản có đóng dấu pháp nhân (được kiểm chứng pháp lý) thì mới có giá trị bảo vệ bên yếu thế trước pháp luật.

Trình bày tham luận tại tọa đàm với chủ đề: "Dữ liệu số không thể thay thế vai trò của công chứng trong bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch", bà Nguyễn Thị Lan Hương, Phó Ban chuyên môn Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, Giảng viên Học viện Tư pháp cho rằng đối với những người yếu thế như phụ nữ vùng sâu vùng xa hay người bị hạn chế khả năng đi lại, công chứng điện tử sẽ là công cụ hỗ trợ đắc lực giúp họ dễ dàng tiếp cận dịch vụ pháp lý an toàn.

Để đạt được mục tiêu đó, bà Hương kiến nghị các cơ quan chức năng cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan, đồng thời chú trọng đào tạo, nâng cao năng lực ứng dụng công nghệ thông tin và chuyển đổi số cho đội ngũ công chứng viên trên cả nước.