Bảo vệ quyền của bên thứ ba ngay tình

*Bạn đọc hỏi: ông Nguyễn Quang Bắc, ở Q.Hải Châu (TP Đà Nẵng), hỏi: Hiện tôi đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) của 1 lô đất được nhận chuyển nhượng từ ông Dương Đình Mạnh. Trước đây, ông Mạnh nhận chuyển nhượng lô đất này từ ông Nguyễn Văn Cam. Toàn bộ giao dịch là hợp pháp và tôi cũng đã hoàn thành các nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. Do cần vốn về kinh doanh, tôi đã thế chấp quyền sử dụng lô đất tại ngân hàng và giao dịch thế chấp cũng đã được đăng ký. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục xóa thế chấp tại Phòng đăng ký đất đai (PĐKĐĐ), tôi đã bị PĐKĐĐ từ chối với lý do: "Việc cấp GCNQSDĐ cho ông Cam là trái pháp luật nên tạm dừng mọi giao dịch liên quan đến lô đất đó". Cho tôi hỏi, cách xử lý của PĐKĐĐ như vậy là có đúng hay không và tôi cần phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

*Th.s-LS Lê Ngô Hoài Phong - Trưởng Chi nhánh Công ty Luật TNHH Phạm và Liên danh tại Đà Nẵng, trả lời: Thứ nhất, xét về nguyên tắc bảo vệ bên thứ ba ngay tình (BTBNT). Tại thời điểm nhận chuyển nhượng lô đất, ông Bắc không có thể biết và pháp luật cũng không bắt buộc ông Bắc phải biết về việc cấp GCNQSDĐ cho ông Cam là trái pháp luật hay không. Thậm chí, cả cơ quan công chứng và cơ quan cấp GCNQSDĐ cũng không thể biết. Do vậy, việc pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Bắc (quyền và lợi ích của BTBNT) cũng chính là bảo vệ niềm tin của nhân dân trước các giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phát hành. Cụ thể về nội dung này, Điều 133 Bộ luật Dân sự có quy định: Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho BTBNT và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu. Hiểu một cách đơn giản là việc cấp GCNQSDĐ cho ông Cam đúng hay sai không làm ảnh hưởng đến giao dịch giữa ông Mạnh và ông Bắc. Và pháp luật buộc phải bảo vệ quyền lợi cho ông Bắc, không được cản trở ông sử dụng quyền của mình đối với lô đất, trong đó có quyền được xóa thế chấp. Thứ hai, xét về thủ tục hành chính. Theo Khoản 1 Điều 8 Thông tư số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT thì khi người sử dụng đất có nhu cầu xóa đăng ký thế chấp thì PĐKĐĐ không được từ chối thực hiện mà phải xử lý trong thời gian tối đa là 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Như vậy, hành vi không thực hiện đăng ký xóa thế chấp của PĐKĐĐ là trái pháp luật, xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Bắc. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, ông Bắc có thể khiếu nại hành vi, quyết định hành chính của PĐKĐĐ và ông cũng có thể khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết nếu việc khiếu nại không đạt được kết quả.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Chi nhánh Công ty Luật TNHH Phạm và Liên Danh tại Đà Nẵng. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3572456; 0905102425