'Bắt bệnh' kê khai giá đất thấp

Khoảng 50% số giao dịch ở các Phòng Công chứng số 1, số 2 là mua bán, chuyển nhượng nhà đất

Nhiều lô đất có giá trị hàng tỷ đồng trên thị trường nhưng giá kê khai trong hợp đồng mua bán lại thấp hơn giá thực tế để giảm mức thuế phải nộp. Những trường hợp như vậy là nguyên nhân gây thất thu ngân sách nhà nước.

Căn nguyên

Không khó để tìm kiếm tin rao bán nhà đất trên Google. Một lô đất diện tích 76 m2 ở đường Ngô Bệ, phường Hải Tân (TP Hải Dương) hiện được rao bán với giá 4,5 tỷ đồng. Trong trường hợp lô đất này được chuyển nhượng với mức giá trên và ghi trong hợp đồng mua bán để thực hiện công chứng thì người bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân 90 triệu đồng theo quy định hiện hành. Người mua phải đóng lệ phí trước bạ 22,5 triệu đồng.

Trường hợp thứ hai, nếu áp dụng theo bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 do UBND tỉnh ban hành cùng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022, lô đất này có giá hơn 1,8 tỷ đồng (24,2 triệu đồng/m2). Nếu theo mức giá này, người bán chỉ phải nộp gần 37 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân, người mua phải đóng lệ phí trước bạ hơn 9 triệu đồng.

Như vậy, giữa giá mua bán thực tế và giá áp dụng theo bảng giá Nhà nước, số tiền thuế phải nộp chênh nhau tới hơn 2 lần. Đây là nguyên nhân chính khiến bên mua và bên bán thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá trị thực tế.

Toàn tỉnh hiện có 23 tổ chức hành nghề công chứng, gồm Phòng Công chứng số 1 ở TP Hải Dương, số 2 ở TP Chí Linh và 21 văn phòng công chứng tư nhân khác. Tính riêng 2 phòng công chứng, mỗi năm mỗi đơn vị xử lý từ 4.000-6.000 hợp đồng giao dịch bất động sản (BĐS). Trung bình 50% số giao dịch đó là mua bán, chuyển nhượng nhà đất, tương đương 2.000-3.000 hợp đồng giao dịch.

Pháp luật không quy định người mua, người bán phải bám sát giá thị trường hay bảng giá nào vì hoàn toàn tôn trọng sự thỏa thuận các bên. Thậm chí, hai bên có thể ký hợp đồng tặng cho bất kỳ lô đất hợp pháp nào. Vấn đề đặt ra là giá mua bán một đằng nhưng kê khai một nẻo để giảm thuế phải nộp.

Chi cục Thuế TP Chí Linh đã từng trả hồ sơ chuyển nhượng BĐS do người nộp thuế kê khai không sát giá thị trường. Bà Nguyễn Thị Thu Thủy, Phó Đội trưởng Đội Nghiệp vụ quản lý thuế (Chi cục Thuế TP Chí Linh) thông tin: “Bộ hồ sơ chuyển nhượng BĐS nào có mức giá quá thấp so với giá thị trường sẽ bị trả về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để yêu cầu người nộp thuế điều chỉnh hoặc giải trình. Đã có bộ hồ sơ ghi mức giá chuyển nhượng 490 triệu đồng, sau khi điều chỉnh mức giá kê khai lại là gần 1,3 tỷ đồng”.

Nhiều lô đất gắn với tài sản trên đất có giá hàng tỷ đồng trên thị trường nhưng trong hợp đồng giao dịch mua bán lại thấp hơn rất nhiều

Giải pháp

Ông Nguyễn Thành Trung, Phó Trưởng Phòng Quản lý hộ kinh doanh cá nhân và thu khác (Cục Thuế tỉnh) cho biết: “Chúng tôi đã tham mưu lãnh đạo Cục Thuế tỉnh để trước mắt đẩy mạnh tuyên truyền; phối hợp các tổ chức hành nghề công chứng nhằm thông tin, hướng dẫn người dân kê khai giá chuyển nhượng BĐS sát giá thực tế khi đến ký hợp đồng công chứng”.

Sự tự giác của các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng BĐS là "liều thuốc" thứ hai. Chị Nguyễn Minh Th. ở phường Sao Đỏ (Chí Linh) thường giao dịch từ 15-20 hợp đồng chuyển nhượng BĐS mỗi năm tại Phòng Công chứng số 2. “Chưa khi nào tôi kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế bởi hồ sơ khi chuyển đến cơ quan thuế nhiều khả năng sẽ bị trả lại, ảnh hưởng đến công việc cũng như khách hàng. Bên cạnh đó, khi xảy ra tranh chấp sẽ khó xử lý vì không đủ căn cứ”, chị Th. cho biết.

Tuy nhiên, việc xác định mức giá thực tế trong hoạt động chuyển nhượng BĐS không đơn giản. Ông Hoàng Nam Phong, Phó Trưởng phòng phụ trách Phòng Công chứng số 1 cho rằng hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng dân sự nên khó có thể xây dựng công thức chung để xác định đâu là giá thực tế. “Có nhiều lô đất giá thị trường cả tỷ đồng nhưng người mua và người bán thỏa thuận mức giá thấp hơn rất nhiều. Thực tế để xác định trường hợp nào kê khai đúng sự thật, trường hợp nào kê khai gian dối nhằm né thuế là việc rất khó”, ông Phong nói.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, hằng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Bảng giá này thường thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế. Khi trả lại hồ sơ chuyển nhượng đất, cơ quan thuế yêu cầu người dân kê khai lại sát giá thị trường. “Tuy nhiên, cơ sở nào để xác định giá thị trường hoàn toàn không có. Trong nhiều trường hợp, không thể căn cứ vào lô đất liền kề hoặc vị trí tương tự để định giá lô đất chuyển nhượng. Điều này giống như một vòng luẩn quẩn”, nhân viên một phòng giao dịch BĐS ở TP Hải Dương cho biết.

Để chữa hoàn toàn “căn bệnh” khai không đúng khi chuyển nhượng BĐS, các cơ quan quản lý nhà nước cần có giải pháp tổng thể. Cần xác định rõ nguyên tắc xác định giá đất sát giá thị trường để áp dụng thống nhất. Đưa bảng giá đất tiệm cận mức giá giao dịch phổ biến trên thị trường, có sự điều chỉnh linh hoạt theo thị trường được cho là giải pháp có tính khả thi. Xây dựng cơ sở pháp lý về giá tính thuế chuyển nhượng BĐS để áp dụng rõ ràng, minh bạch, tránh phát sinh tiêu cực trong quá trình thực hiện.

HÀ KIÊN