Bắt đáy thị trường bất động sản

Giá nhà đất Đà Nẵng biến động mạnh trong mấy năm gần đây

Thị trường bất động sản nhiều nơi đã rơi vào trạng thái trầm lắng, cộng thêm tác động cực mạnh từ cú sốc mang tên Covid-19, đã gây hoang mang cực độ cho phần đông người tham gia trực tiếp và các đối tượng liên quan đến ngành nghề bất động sản.

Không ít nhà đầu tư chuyên nghiệp đã thoái lui lặng lẽ từ những đỉnh sóng cao trào nên đang nắm giữ trong tay lượng tiền mặt khá lớn và đang là người cười thầm, đắc ý. Họ đang mong chờ cơ hội xuống tiền để mua vào những tài sản với giá “cực tốt” và nhắm vào vùng đáy của thị trường ở chu kỳ này.

Câu hỏi mà hầu hết những người tham gia đầu tư, mua bán bất động sản luôn đặt ra vào thời điểm này và mong chờ câu trả lời là giá vùng đáy của chu kỳ được xác định như thế nào?

Kinh nghiệm theo dõi thị trường cho thấy, giá vùng đáy thường được dựa trên mức giá “đỉnh điểm” ngay trước đó. Mức giảm giá phụ thuộc vào từng phân khúc sản phẩm, vào mối quan hệ cung – cầu của từng phân khúc, từng loại hình bất động sản.

Bên cạnh đó, tỷ lệ người mua sử dụng cuối cùng, tỷ lệ lấp đầy nhà ở, lấp đầy cư dân của khu đô thị; mức độ hoàn thiện hạ tầng xây dựng và hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại... cũng tác động mạnh đến mức giảm này. Những khu vực càng có dân cư đông đúc, nhà cửa được lấp đầy nhiều thì mức giảm giá càng thấp.

Tại các chu kỳ trước đây ở Đà Nẵng, giá của phân khúc đất nền trong vùng đáy của chu kỳ thường giảm từ 50% - 60% so với đỉnh điểm tại các khu vực dân cư thưa thớt, hạ tầng xã hội chưa hoàn chỉnh; giảm từ 40% – 50% tại các khu dân cư có tỷ lệ lấp đầy trung bình; nhà đất trung tâm. Trong khi đó, giá nhà đất tại khu vực trung tâm chỉ giảm từ 20% - 30%.

Ở chu kỳ gần đây nhất, thị trường bất động sản Đà Nẵng đạt “đỉnh” cách đây hơn một năm và nhanh chóng rơi vào trạng thái suy giảm và ngưng trệ giao dịch hơn nửa năm nay. Mức giảm giá đất nền tại một số nơi so với đỉnh điểm dao động từ 40% - 50% tùy khu vực.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đào tạo bất động sản

So với lịch sử thị trường trước đây, giá bất động sản hiện đã gần tiệm cận về mức giảm tương đương vùng đáy thị trường ở các chu kỳ trước. Tuy nhiên, tác động kép của dịch Covid 19 lần này lại là ẩn số khó đoán nhất.

Nhiều chuyên gia kinh tế thế giới đã có những dự đoán khác nhau về sự hồi phục của nền kinh tế thế giới theo diễn biến của dịch bệnh như mô hình chữ V, mô hình chữ U, chữ L, chữ W với các mức triển vọng tích cực giảm dần.

Tại Việt Nam, nhiều người tỏ ra lạc quan khi tình hình dịch bệnh được khống chế khá tốt, cộng với niềm tin từ các chính sách hỗ trợ, kích thích kinh tế chưa từng có của Chính phủ sẽ tác động tích cực và thúc đẩy hồi phục nhanh nền kinh tế.

Tuy nhiên, một số nhà đầu tư khác lại tỏ ra bi quan khi chứng kiến khủng hoảng tại các nước phát triển và e ngại sẽ tác động đến Việt Nam.

Một thông tin mà các nhà đầu tư có thể tham khảo là trong thông báo cách đây vài hôm, tổ chức xếp hạng tín dụng Fitch đã đưa ra dự báo tăng trưởng kinh tế của Việt Nam sẽ giảm xuống còn 3,3% trong năm 2020. Tuy vậy, Fitch kỳ vọng tăng trưởng GDP năm 2021 sẽ đạt 7,3% khi nhu cầu bên ngoài và trong nước dần hồi phục, xuất khẩu, du lịch và FDI tăng trở lại.

Những nhận định tốt/xấu đan xen nhưng để tham gia đầu tư mua bán trong giai đoạn này, ngoài đối tượng là những người có nhu cầu cấp thiết về chỗ ở, có sẵn nguồn tiền chủ động sẽ được mua với mức giá hợp lý, thì số còn lại là những nhà đầu tư thực sự chuyên nghiệp. Họ là những người giàu kinh nghiệm, liên tục theo dõi, đu bám thị trường, có hệ thống nhà môi giới “ruột”, có tư duy nhạy bén và chắc chắn đang nắm trong tay nguồn tài chính chủ động với định hướng đầu tư vững chắc, kéo dài trung và dài hạn.

Đây là cơ hội thực sự đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp bởi họ có đầy đủ kiến thức, kinh nghiệm, kỹ năng đàm phán tuyệt vời để hoàn thành những thương vụ giá trị. Với họ, chuyện khai thác và mua vào những tài sản thấp hơn giá thị trường từ 10% - 15% là việc không quá khó nếu như kiên trì tìm kiếm những tài sản của các nhà đầu tư đang gặp khó khăn về tài chính.

Tuy nhiên, những nhà đầu tư không chuyên, tư duy đầu cơ, đầu tư ngắn hạn hoặc người dân có nguồn tài chính thụ động, phải vay mượn nhiều để đầu tư bất động sản lại cần rất cẩn trọng khi tham gia bắt đáy thị trường trong giai đoạn này.

Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đào tạo bất động sản