Bất động sản bán lẻ Hà Nội tái định vị

Trải nghiệm mua sắm "lên ngôi", thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội tái định vị mạnh mẽ

Không gian bán lẻ tái định hình theo nhu cầu thế hệ tiêu dùng mới

Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ khi các mô hình trung tâm thương mại truyền thống dần nhường chỗ cho xu hướng “bán lẻ trải nghiệm”. Trong bối cảnh thương mại điện tử phát triển nhanh, người tiêu dùng không còn chỉ tìm kiếm nơi mua sắm đơn thuần mà đòi hỏi những không gian tích hợp trải nghiệm, giải trí và kết nối cộng đồng.

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội MarketBeat quý 1/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy tổng nguồn cung bán lẻ của Hà Nội đã đạt khoảng 1,43 triệu m² sau khi có thêm hơn 51.000 m² nguồn cung mới gia nhập thị trường trong quý I/2026.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ việc khai trương một trung tâm thương mại tại khu vực rìa trung tâm cùng các khối đế bán lẻ phía Tây Hà Nội. Trong đó, trung tâm thương mại tiếp tục chiếm ưu thế, đóng góp khoảng 85% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh - Tổng Giám đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam, nguồn cung mới đang góp phần gia tăng chiều sâu cho thị trường bán lẻ Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm và phía Tây, nơi các nhà phát triển đang thích ứng với thay đổi hành vi tiêu dùng bằng các mô hình bán lẻ giàu tính trải nghiệm và hướng đến cộng đồng.

Tuy nhiên, bà Minh cũng cho rằng khi nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng, mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ ngày càng gay gắt hơn. Những dự án sở hữu tệp dân cư ổn định, định vị rõ ràng, cơ cấu khách thuê hiệu quả và chiến lược quản lý tài sản chủ động sẽ có lợi thế trong việc duy trì tỷ lệ lấp đầy cũng như khả năng chống chịu áp lực giá thuê.

Xu hướng này cũng được bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội nhận định là một cuộc “di cư” về cấu trúc không gian bán lẻ. Theo bà Hằng, điều đáng chú ý của thị trường hiện nay không nằm ở quy mô diện tích mà ở chiến lược tái định vị mô hình trung tâm thương mại.

Các dự án mới tại khu vực phía Tây hay Tây Hồ Tây đang thiết lập tiêu chuẩn mới với mô hình “Experiential Retail” - bán lẻ định hướng trải nghiệm. Thay vì tối ưu hóa diện tích gian hàng để gia tăng doanh thu thuê, nhiều chủ đầu tư hiện dành tới 30-40% diện tích cho các không gian phi thương mại như tiểu cảnh xanh, khu vực nghệ thuật và không gian cộng đồng.

“Trong kỷ nguyên thương mại điện tử bùng nổ, mặt bằng vật lý phải mang lại điều mà màn hình smartphone không có, đó là cảm xúc và sự kết nối trực tiếp”, bà Hằng nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, sự thay đổi này phản ánh rõ nét nhu cầu mới của người dân Thủ đô, khi tiêu chí tiêu dùng đã chuyển từ “ăn ngon, mặc đẹp” sang “hưởng thụ không gian”. Điều này khiến những mô hình bán lẻ truyền thống, thiếu trải nghiệm và tính kết nối đứng trước nguy cơ mất khách thuê trong vài năm tới.

“Hybrid Retail” lên ngôi

Không chỉ thay đổi về không gian, thị trường bán lẻ Hà Nội còn bước sang giai đoạn “Hybrid Retail” - mô hình bán lẻ lai kết hợp giữa trải nghiệm trực tiếp và nền tảng số.

Theo nhiều chuyên gia, yếu tố trải nghiệm hiện không còn là phần bổ trợ mà đã trở thành trụ cột tạo doanh thu cho các trung tâm thương mại. Xu hướng tích hợp giữa cửa hàng vật lý với công nghệ số đang được cá nhân hóa mạnh mẽ nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nhóm khách hàng trẻ.

Các nhà quản lý trung tâm thương mại hiện không chỉ đóng vai trò vận hành mặt bằng mà còn phải trở thành những “đạo diễn trải nghiệm”. Tại Hà Nội, các sự kiện tổ chức trong trung tâm thương mại ngày càng đa dạng, từ lễ hội âm nhạc, trình diễn ánh sáng cho tới các hoạt động nghệ thuật cộng đồng nhằm kéo dài thời gian lưu trú của khách hàng.

Sự phát triển của các khu đô thị mới quanh Hà Nội cũng tạo ra nhóm khách hàng gia đình có thu nhập cao, đặt ra yêu cầu lớn hơn về chất lượng không gian sống và trải nghiệm mua sắm.

Theo bà Đinh Thị Mỹ Loan - Chủ tịch danh dự Hiệp hội Các nhà bán lẻ Việt Nam, thị trường bán lẻ Hà Nội cuối năm 2025 và đầu năm 2026 phản ánh rõ chân dung thế hệ tiêu dùng mới, đặc biệt là Gen Z và Alpha - nhóm khách hàng coi trọng trải nghiệm hơn quyền sở hữu.

“Đối với họ, trung tâm thương mại không chỉ là nơi mua sắm mà phải trở thành điểm đến văn hóa, không gian check-in và thể hiện phong cách sống”, bà Loan nhận định.

Theo bà Loan, nhiều trung tâm thương mại tại Hà Nội đã bắt đầu kể “câu chuyện văn hóa” thông qua thiết kế không gian, kết hợp giữa nét truyền thống của Thủ đô với kiến trúc hiện đại. Bên cạnh đó, mô hình “pop-up store” thay đổi chủ đề liên tục cũng giúp tăng sự mới mẻ và giữ chân khách hàng lâu hơn.

Các nghiên cứu thị trường cho thấy cứ mỗi 10 phút khách hàng ở lại trung tâm thương mại lâu hơn nhờ các hoạt động trải nghiệm, khả năng chi tiêu có thể tăng thêm 15-20%. Điều này cho thấy đầu tư vào trải nghiệm không đơn thuần là làm đẹp mặt bằng mà là chiến lược kinh doanh mang lại hiệu quả kinh tế rõ rệt.

Giới chuyên gia đánh giá, trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục gia tăng mạnh tại khu vực phía Tây và vùng ven Hà Nội, cuộc cạnh tranh sắp tới sẽ không còn xoay quanh giá thuê mà tập trung vào năng lực tạo trải nghiệm, xây dựng cộng đồng khách hàng và khả năng vận hành hệ sinh thái bán lẻ đa chức năng.

Cùng với đó, việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng theo Nghị quyết 29/2026 được kỳ vọng sẽ bổ sung thêm nhiều không gian bán lẻ mới cho thị trường Hà Nội, đồng thời thúc đẩy quá trình chuyển đổi sang các mô hình bán lẻ hiện đại, bền vững và giàu tính trải nghiệm hơn trong giai đoạn tới.