Bất động sản công nghiệp 2026: Hạ tầng 'mở khóa' cho chu kỳ tăng trưởng mới

Nguồn cung tăng đột biến, giá thuê lập đỉnh mới

Báo cáo Marketbeat Q4 2025 của Cushman & Wakefield về thị trường bất động sản công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận giai đoạn mở rộng mạnh mẽ chưa từng có. Nguồn cung đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho xây sẵn tăng đột biến nhờ đẩy nhanh cấp phép và điều chỉnh địa giới hành chính, trong khi nhu cầu từ các ngành công nghệ cao và sản xuất vẫn duy trì ổn định.

Trong quý IV/2025, diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 63 ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng điều chỉnh về 65,74%, giảm nhẹ so với 67% của quý trước và thấp hơn khoảng 2,26 điểm phần trăm so với cùng kỳ 2024. Theo Cushman & Wakefield, mức giảm này chủ yếu phản ánh áp lực từ nguồn cung mới gia nhập thị trường với tốc độ lớn, chứ không phải dấu hiệu suy yếu của nhu cầu.

Giá thuê tiếp tục xu hướng tăng. Mức giá chào thuê trung bình đất khu công nghiệp toàn vùng đạt 135 USD/m2/thời hạn thuê trong quý IV/2025, tăng 1,5% so với quý trước và cao hơn 3,8% so với cùng kỳ năm trước. Đà tăng cho thấy thị trường vẫn giữ được sức hấp thụ trong bối cảnh mở rộng quy mô nhanh.

Về phân bổ địa phương, Hà Nội duy trì trạng thái lấp đầy 100% do khan hiếm quỹ đất, trong khi Bắc Ninh giữ sức hút với tỷ lệ lấp đầy 74,1%, nhờ dòng vốn đầu tư vào sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch. Các khu vực mới gia nhập sau sáp nhập như Quảng Ninh và Phú Thọ có tỷ lệ lấp đầy lần lượt 49,27% và 52,87%, tạo dư địa lớn cho các doanh nghiệp tìm kiếm diện tích thuê quy mô lớn với chi phí tối ưu.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết: “Chúng tôi đang ghi nhận xu hướng ra quyết định chọn lọc hơn từ phía các doanh nghiệp thuê. Bên cạnh yếu tố giá, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các địa phương có khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng đồng bộ và khung pháp lý rõ ràng. Những tỉnh sở hữu quỹ đất lớn và kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện sẽ có nhiều lợi thế khi các nhà sản xuất không chỉ lên kế hoạch gia nhập thị trường, mà còn hướng tới mở rộng hoạt động trong 5-10 năm tới”.

Theo dự báo, giai đoạn 2026-2029, miền Bắc sẽ bổ sung thêm khoảng 5.050 ha đất công nghiệp từ các dự án đang triển khai. Sự lan tỏa sang các khu vực vệ tinh giúp củng cố vị thế của miền Bắc như trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của cả nước, đặc biệt khi các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay quốc tế Gia Bình và mở rộng cao tốc Bắc - Nam hoàn thiện.

Hạ tầng phía Nam mở ra chu kỳ tăng trưởng mới

Ở phía Nam, Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam cho thấy việc đồng loạt triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn đang mở ra chu kỳ tăng trưởng mới, trong đó vị trí, quy mô và khả năng kết nối trở thành lợi thế quyết định.

Giai đoạn 2025-2026 được xem là bước ngoặt khi nhiều dự án trọng điểm cùng lúc bước vào giai đoạn thi công và hoàn thiện. Nổi bật là sân bay quốc tế Long Thành, dự án hạ tầng mang tính chuyển đổi của toàn vùng. Giai đoạn 1 hướng tới vận hành từ năm 2026 với công suất thiết kế 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, qua đó mở rộng đáng kể năng lực logistics và xuất khẩu cho các trung tâm công nghiệp trọng điểm.

Song song đó, mạng lưới cao tốc và vành đai đang định hình lại bản đồ kết nối. Vành đai 3 kết nối các cực tăng trưởng công nghiệp đã đạt nhiều bước tiến quan trọng trong năm 2025 và dự kiến mở các đoạn chính từ 2026. Vành đai 4 và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu từng bước hình thành trục liên kết trực tiếp giữa khu công nghiệp và cụm cảng nước sâu.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định: “2026 sẽ là năm bản lề của vùng kinh tế phía Nam, khi hạ tầng quy mô lớn chính thức mở khóa về quy mô, khả năng kết nối và năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp trong khu vực”.

Còn bà Chương Quốc Đoan, Quản lý Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Cho thuê Bất động sản Công nghiệp Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, miền Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ ràng sau thời kỳ điều chỉnh. Bà nhận định: “Dù các doanh nghiệp thuê vẫn thận trọng trong ngắn hạn, các yếu tố nền tảng của nguồn cầu đang dần được củng cố, đặc biệt đối với đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn có vị trí thuận lợi và các cơ sở logistics hiện đại giúp rút ngắn thời gian gia nhập thị trường và nâng cao hiệu quả vận hành”.

Bức tranh bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2026 không chỉ dừng lại ở sự gia tăng về diện tích hay giá thuê, mà là sự cộng hưởng mạnh mẽ giữa bứt tốc hạ tầng và chất lượng hệ sinh thái đầu tư. Khi những đại dự án như sân bay quốc tế Long Thành hay các trục vành đai huyết mạch đi vào vận hành, ranh giới về địa lý sẽ được xóa nhòa, nhường chỗ cho hiệu quả vận hành và khả năng kết nối toàn cầu. Trong bối cảnh chuỗi cung ứng thế giới không ngừng dịch chuyển, lợi thế về hạ tầng đồng bộ sẽ là "thẻ thông hành" đưa Việt Nam xác lập vị thế trung tâm sản xuất và logistics bền vững trong nhiều thập kỷ tới.

Ánh Phương/VOV.VN