Bất động sản công nghiệp đón cơ hội mới

Bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ có nhiều cơ hội lớn trong thời gian tới.

Tiềm năng thu hút làn sóng công nghệ cao

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2024 và dự báo năm 2025 do Công ty Avison Young Việt Nam vừa công bố làm dấy lên những kỳ vọng mới cho thị trường bất động sản (BĐS). Cụ thể, báo cáo cho biết: Trong quý IV/2024, giá thuê đất công nghiệp và tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội và TPHCM không đổi so với quý trước và cũng không biến động nhiều so với cùng kỳ năm 2023. Ở phía Nam, Bình Dương và Long An dẫn đầu về số lượng giao dịch bất động sản công nghiệp trong năm 2024. Hai địa phương này chiếm gần 40% khu công nghiệp đang hoạt động ở vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Tại khu vực phía Bắc, Bắc Ninh và Quảng Ninh là hai điểm sáng, với các giao dịch đáng chú ý, bao gồm thương vụ của Weifang Goer Group mua lại dự án Goertek tại Bắc Ninh và Tập đoàn Coremax mua lô đất tại Khu công nghiệp DeepC ở Quảng Ninh.

Phân tích sâu vào hai thị trường chính là TPHCM và Hà Nội, báo cáo nêu rõ, TPHCM hiện có gần 5.000ha đất công nghiệp với tỉ lệ lấp đầy đạt 90% và giá thuê đất trung bình đạt 240 USD/m2/kỳ hạn. Tuy đối mặt với thách thức về quỹ đất và tiêu chuẩn phát triển cao, song, TPHCM vẫn thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt các nhà đầu tư đến từ Hoa Kỳ. Các tập đoàn như Smart Tech Group, AMD và Marvell đang đề xuất các dự án lớn về công nghệ cao, từ sản xuất pin lưu trữ, trung tâm dữ liệu, đến nghiên cứu AI và thiết kế chip... Đó là những dữ liệu khẳng định TPHCM đang trở thành trung tâm thu hút làn sóng đầu tư công nghệ cao.

Tuy nhiên, các chuyên gia của Avison Young Việt Nam cũng khuyến cáo, so với các tỉnh lân cận, TPHCM có tiêu chuẩn phát triển cao hơn, yêu cầu khắt khe về môi trường, công nghệ hiện đại và phát triển bền vững, làm tăng độ phức tạp và chi phí triển khai. Chính bởi vậy, trong bối cảnh không còn lợi thế cạnh tranh về quỹ đất, thành phố cần tập trung phát triển các khu công nghiệp quy mô nhỏ, hướng đến thu hút ngành công nghệ cao như điện tử, cơ khí chính xác, viễn thông, đồng thời ưu tiên các mô hình phát triển xanh...

Tương tự, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tại Hà Nội cũng đang duy trì ở mức cao, được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng mạnh mẽ của các ngành công nghiệp và sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Hà Nội với vị trí chiến lược, cơ sở hạ tầng phát triển và các chính sách hỗ trợ đầu tư hấp dẫn đã trở thành điểm đến ưu tiên của nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Đặc biệt, các ngành công nghiệp công nghệ cao, điện tử, và logistics chiếm tỷ trọng lớn trong nhu cầu thuê đất. Bên cạnh đó, sự phát triển của các khu công nghiệp hiện đại với hạ tầng đồng bộ, hệ thống tiện ích đa dạng và khả năng tiếp cận các nguồn lao động kỹ thuật cao, đang góp phần đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Nhiều cơ hội trong dài hạn

Việt Nam đang dẫn đầu xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu (các công ty chuyển hoạt động sản xuất, dịch vụ và hậu cần từ một quốc gia xa sang các quốc gia lân cận) với hơn 35% doanh nghiệp ghi nhận nhu cầu từ các nhà sản xuất đa quốc gia gia tăng trong năm qua. Các tập đoàn lớn như Samsung, Nike, Adidas và Intel đã đầu tư mạnh vào Việt Nam nhờ vị trí địa lý thuận lợi, chi phí lao động cạnh tranh, lực lượng lao động tay nghề cao cùng môi trường đầu tư ổn định...

Theo Avison Young Việt Nam, Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn của vốn FDI trong lĩnh vực bán dẫn và công nghệ cao, với xu hướng đầu tư tập trung vào công nghệ xanh, sạch và sản xuất chip, chất bán dẫn. Ngày 5/12/2024 đánh dấu bước ngoặt lớn khi NVIDIA ký thỏa thuận hợp tác với Chính phủ Việt Nam, cam kết thành lập Trung tâm Nghiên cứu và Phát triển Trí tuệ nhân tạo (VRDC) và Trung tâm Dữ liệu AI tại Việt Nam.

Trao đổi với báo chí, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội nhận định, trong thời gian gần đây, nhiều dự án kho xưởng cao tầng bắt đầu được triển khai và lên kế hoạch tại khu vực phía Bắc, tại các vị trí kết nối thuận tiện với Hà Nội và giá thuê đất công nghiệp cao – xu hướng đã xuất hiện trong một vài năm trước tại thị trường miền Nam. Đây là giải pháp giúp chủ đầu tư tối ưu hóa hệ số sử dụng đất, tăng nguồn cung ở các khu vực kết nối thuận tiện tới Hà Nội và giúp thị trường có thêm nhiều sản phẩm đa dạng.

Tại khu vực miền Nam đang có sự đầu tư mạnh mẽ hơn trong phát triển hạ tầng giao thông, thị trường BĐS khu công nghiệp đang lan ra những khu vực mới như các thị trường cấp 2 và đồng bằng sông Cửu Long, mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư.

“Thị trường BĐS khu công nghiệp từng là thị trường truyền thống, chủ yếu được phát triển bởi các chủ đầu tư trong nước. Tuy nhiên trong những năm gần đây đã có sự quan tâm và đầu tư mạnh mẽ hơn từ các chủ đầu tư nước ngoài, đến từ Singapore, Hàn Quốc và Thái Lan. Đây chính là cơ hội cho BĐS công nghiệp phát triển thời gian tới” - chuyên gia CBRE nhấn mạnh.

Như vậy, có thể thấy năm 2025 và những năm tiếp sau, có nhiều cơ hội và dư địa cho BĐS công nghiệp. Tuy nhiên, giới chuyên gia trong ngành vẫn lưu ý, những thách thức mà ngành BĐS công nghiệp phải đối mặt không hề nhỏ. Việc triển khai các bảng giá đất mới đã làm tăng đáng kể chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, khiến biên lợi nhuận các dự án mới giảm xuống mức 30-35%, thấp hơn nhiều so với các dự án hiện hữu. Ngoài ra, sự cạnh tranh khu vực cũng ngày càng gia tăng, khi các nước láng giềng như Indonesia và Thái Lan đưa ra các chính sách ưu đãi thuế và cải thiện hạ tầng để thu hút FDI.

Bất chấp những khó khăn, nhà quản lý đang có nhiều biện pháp hỗ trợ để tháo gỡ các nút thắt trong ngành. Các sửa đổi trong luật đầu tư, ưu đãi cho ngành công nghệ cao, và cải thiện cơ sở hạ tầng là những bước đi tích cực nhằm nâng cao sức cạnh tranh của Việt Nam trong khu vực. Với nền tảng này, ngành bất động sản khu công nghiệp vẫn giữ vững vị thế là một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế, mở ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn trong dài hạn.

Thanh Xuân