Bất động sản công nghiệp lạc quan nhìn sang 2026

Năm 2026, thị trường khu công nghiệp có thể duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định

Nền tảng vĩ mô củng cố sức hút khu công nghiệp

Báo cáo của Cục Thống kê, Bộ Tài chính cho biết, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đến hết tháng 10/2025 - bao gồm vốn cấp mới, vốn điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài - đạt 31,52 tỷ USD, tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước.

Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với 7,97 tỷ USD vốn đăng ký mới, chiếm 56,7% tổng vốn cấp mới; kinh doanh bất động sản đạt 2,75 tỷ USD (chiếm 19,5%); các ngành còn lại đạt 3,35 tỷ USD (chiếm 23,8%). Vốn FDI thực hiện 10 tháng năm 2025 ước đạt 21,3 tỷ USD, tăng 8,8% và là mức cao nhất so với cùng kỳ 5 năm qua.

Những số liệu này phản ánh dòng vốn FDI ổn định, đặc biệt trong lĩnh vực chế biến, chế tạo vốn là “nam châm” thu hút FDI bất chấp biến động toàn cầu, đồng thời khẳng định năng lực sản xuất và vị thế hàng hóa Việt Nam, tạo nền tảng vững chắc cho bất động sản công nghiệp.

Theo Export Potential Index của Bloomberg Economics, Việt Nam nổi lên trong nhóm nền kinh tế mới nổi có khả năng thay thế một phần thị trường Trung Quốc.

Việt Nam xếp sau Ấn Độ, nhưng vượt qua Indonesia, Malaysia và Thái Lan về chi phí lao động và môi trường đầu tư. Đáng chú ý, năng lực sản xuất và năng lượng của Việt Nam được đánh giá tương đương Trung Quốc - một lợi thế hiếm có trong khu vực.

Một thế mạnh khác là chính sách hội nhập sâu rộng. Mạng lưới 16 hiệp định thương mại tự do (FTA) mà Việt Nam tham gia đang hiệu lực bao phủ 87% GDP toàn cầu, giúp hàng hóa “Made in Vietnam” tiếp cận mọi lục địa.

Bối cảnh vĩ mô toàn cầu dù biến động nhưng theo giới quan sát, dòng vốn vẫn sẽ tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam, kéo theo nhu cầu gia tăng trên thị trường khu công nghiệp.

Yếu tố nội địa cũng tạo động lực đáng kể. Các chuyên gia cho rằng, tiến độ các dự án hạ tầng và năng lượng sẽ kích hoạt mạnh mẽ tiềm năng bất động sản công nghiệp tại khu vực đó.

Chẳng hạn, sân bay Long Thành và nhà máy LNG Nhơn Trạch 3 & 4 dự kiến vận hành năm 2026 được kỳ vọng tác động tích cực lên Đồng Nai và vùng Đông Nam Bộ. Giá thuê đất công nghiệp tại Đồng Nai đang ở mức 195-200 USD/m2/kỳ hạn và có thể vượt mốc 200 USD/m2/kỳ hạn khi các dự án trên hoàn thành.

Theo Avison Young, các loại hình xây sẵn (ready-built) như nhà xưởng, nhà kho và bất động sản logistics (kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối) tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao. Trong nước, dịch vụ kho bãi logistics ngày càng chuyên nghiệp, cung cấp trọn gói từ xuất - nhập, kiểm tra, dán nhãn, đóng gói đến thủ tục hải quan.

Nhu cầu chi tiết và chuyên môn hóa thúc đẩy nguồn cung bất động sản công nghiệp chuyển từ lượng sang chất. Nhiều chủ đầu tư chú trọng các dịch vụ tư vấn chuyên biệt cho từng khách thuê, đồng thời phát triển mô hình khu công nghiệp xanh, logistics tích hợp, chuẩn ESG thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản.

Về vị trí, quỹ đất tại các khu thương mại tự do (FTZ), gần cảng nước sâu hoặc sân bay trong bán kính 1-2 giờ di chuyển đang là ưu tiên của các nhà sản xuất.

FDI đa dạng hóa, dòng vốn mới xuất hiện

Ông Lê Công Long, Giám đốc Kinh doanh Bất động sản khu công nghiệp ROX iPark cho biết, dù các yếu tố như thuế đối ứng, thương chiến hay yêu cầu truy xuất nguồn gốc hàng hóa tạo ra thách thức, chúng cũng thúc đẩy các tập đoàn quốc tế đánh giá lại chuỗi cung ứng và tìm kiếm điểm đến an toàn, ổn định.

“Chúng tôi nhận thấy, ngoài các nhà đầu tư đến từ các quốc gia, vùng lãnh thổ quen thuộc mở rộng dự án, đã xuất hiện dòng vốn mới từ những quốc gia trước đây ít đầu tư vào Việt Nam. Đây là tín hiệu tích cực, thể hiện sức hấp dẫn của thị trường nhờ môi trường đầu tư minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và chính sách hỗ trợ FDI”, ông Long nói.

Ông Long cho biết thêm, ROX iPark luôn chủ động chuẩn bị quỹ đất, hạ tầng đồng bộ và giải pháp khu công nghiệp thông minh, đồng hành cùng nhà đầu tư nhằm giảm rủi ro và tối ưu hiệu quả kinh doanh.

Ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital cũng nhận định, bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục thu hút mạnh dòng vốn FDI. Việt Nam được ưu tiên nhờ vị trí chiến lược - vừa là cầu nối Á - Âu, vừa nằm trên tuyến hàng hải quốc tế sầm uất.

Xu hướng China+1 thúc đẩy nhiều tập đoàn chuyển dịch sang Việt Nam để đa dạng chuỗi cung ứng. Minh chứng là Core5 Quảng Ninh nhanh chóng lấp đầy 100%; Core5 Hải Phòng thu hút các nhà sản xuất lớn như LG, Pegatron nhờ kết nối cảng và sân bay; việc Hulic (Nhật Bản) mở rộng mô hình Core5 cho thấy niềm tin vào khả năng sinh lời và tính ổn định của thị trường.

Tuy nhiên, giới quan sát cho rằng, để bất động sản công nghiệp duy trì sự ổn định và tăng trưởng, tư duy cạnh tranh cần thay đổi khi chi phí không còn là lợi thế chủ đạo. Bảng giá đất mới 2026 và việc kết thúc ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho khách thuê trong khu công nghiệp sẽ thay đổi “luật chơi”.

Thay vào đó, cần xây dựng niềm tin và củng cố năng lực hợp tác quốc tế thông qua chất lượng nguồn cung, dịch vụ giá trị gia tăng, tính chuyên nghiệp và minh bạch. Lạc quan nhưng hành động có chiến lược là chìa khóa giúp các dự án bất động sản công nghiệp phát triển bền vững.

Về dài hạn, các chuyên gia cho rằng, để tiến xa trong chuỗi giá trị toàn cầu, Việt Nam cần cải thiện 4 yếu tố: nâng cao chất lượng nhân lực; đẩy mạnh đầu tư hạ tầng liên vùng (từ vốn công và PPP); tăng tự chủ nguyên liệu đầu vào; đảm bảo an ninh năng lượng, đặc biệt là tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án LNG để đẩy nhanh tiến độ và hiệu quả.

Về giải pháp nâng cao hiệu quả của các khu công nghiệp, ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp Avison Young nhận định, áp lực tài chính và mục tiêu bền vững sẽ khiến nhà sản xuất ưu tiên hiệu suất, tính linh hoạt và tốc độ nhằm giảm rủi ro chi phí và tối ưu vận hành.

Ngoài các yêu cầu cơ bản như vị trí, giá thuê, diện tích và ưu đãi, nhà đầu tư ngày càng quan tâm các dịch vụ pháp lý, thủ tục hải quan, chứng nhận xuất xứ - nhằm nhanh chóng đưa dự án vào vận hành và củng cố năng lực sản xuất để đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu đa thị trường.

Thành Nguyễn