Bất động sản công nghiệp, niềm vui chưa qua

Nhiều nhà sản xuất lớn trên thế giới đã đặt cơ sở sản xuất tại Việt Nam. Ảnh: Dũng Minh

Cổ phiếu khu công nghiệp duy trì đà tăng

Năm 2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đạt hơn 36,6 tỷ USD, tăng 32,1% so với năm 2022; vốn thực hiện đạt 23,18 tỷ USD, tăng 3,5%.

Trong đó, đáng lưu ý, vốn đầu tư mới và góp vốn mua cổ phần tăng mạnh. Cụ thể, có 3.188 dự án đầu tư mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (tăng 56,6% so với năm 2022), tổng vốn đăng ký đạt gần 20,19 tỷ USD (tăng 62,2%); có 3.451 giao dịch góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài (giảm 3,2%), nhưng tổng giá trị vốn góp đạt hơn 8,5 tỷ USD (tăng 65,7%).

Hưng phấn từ làn sóng đầu tư mạnh mẽ được cho là đến từ việc Việt Nam nâng cấp quan hệ đối tác với một loạt nền kinh tế lớn như Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc… và mới đây là Australia. Khi dòng vốn chảy mạnh vào nền kinh tế, các khu công nghiệp được xem như “thỏi nam châm” hút mạnh dòng tiền.

Dữ liệu thống kê từ báo cáo tài chính quý IV/2023 cho thấy, toàn bộ 27 doanh nghiệp kinh doanh khu công nghiệp trên sàn chứng khoán đều có lãi, trong đó nhiều doanh nghiệp ghi nhận lãi “khủng” như Becamex IDC (mã BCM) lãi ròng đạt 2.051 tỷ đồng, tăng 36,4 lần cùng kỳ năm trước – cũng là mức tăng trưởng lợi nhuận cao nhất kể từ khi niêm yết trên HOSE vào năm 2020. Hay như Công ty cổ phần Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (mã VRG), quý IV/2023 cũng lãi kỷ lục từ khi lên sàn, thu về 198 tỷ đồng, gấp 4,3 lần cùng kỳ…

Nhìn chung, các doanh nghiệp kinh doanh khu công nghiệp đã có một quý kinh doanh khép lại năm 2023 với những kết quả ấn tượng. Điều này phần nào phản ánh sự tích cực của nhóm cổ phiếu khu công nghiệp trên sàn chứng khoán từ đầu năm 2024 tới nay và tiếp tục nối dài những ngày vui, bất chấp khó khăn chung của nền kinh tế.

Cụ thể, kết thúc phiên giao dịch 7/3/2024, cổ phiếu BCM đạt 69.000 đồng/cổ phiếu, tăng từ mức 61.900 đồng/cổ phiếu hồi đầu năm (tương đương tăng 11,5%); cổ phiếu VRG đạt 32.600 đồng/cổ phiếu (tăng 15,2%); cổ phiếu IDC đạt 57.400 đồng/cổ phiếu (tăng 12,1%); cổ phiếu KBC đạt 32.950 đồng/cổ phiếu (tăng 4,4%); cổ phiếu D2D đạt 35.700 đồng/cổ phiếu (tăng 42,2%); cổ phiếu PHR đạt 55.100 đồng/cổ phiếu (tăng 12%)…

Theo nhóm nghiên cứu của Công ty Chứng khoán MB (MBS), triển vọng của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp thời gian tới tiếp tục đến từ điều kiện vĩ mô ổn định, cùng với việc duy trì thu hút tốt vốn FDI của Việt Nam nhờ nâng tầm quan hệ với các cường quốc.

MBS cũng cho rằng, bước sang năm 2024, các khu công nghiệp truyền thống sẽ dần mất đi lợi thế cạnh tranh. Thay vào đó, khu công nghiệp hướng tới

yếu tố xanh, bền vững ngày càng hấp dẫn nhà đầu tư, hướng vào các dự án công nghệ cao sử dụng nguyên liệu sạch, giảm phát thải khí carbon ra môi trường đang là xu thế hiện nay. Ngoài ra, dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang thị trường loại 2 nhờ nguồn cung lớn, giá thuê thấp.

Thị trường khu công nghiệp nhóm 2 có nhiều tiềm năng thu hút đầu tư nước ngoài. Ảnh: Dũng Minh

Triển vọng cho các thị trường mới nổi

Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao Bộ phận Tư vấn công nghiệp, Savills Hà Nội đánh giá, các thị trường khu công nghiệp nhóm 2 đang cho thấy nhiều tiềm năng thu hút đầu tư nước ngoài.

Chẳng hạn, tại khu vực phía kinh tế trọng điểm phía Bắc, Bắc Ninh là địa phương nổi bật về thu hút FDI. Theo Cục Thống kê Bắc Ninh, năm 2023, thu hút mới vốn FDI vào các khu công nghiệp tại tỉnh đạt 1,104 tỷ USD (vượt 163,7% so với năm 2022). Bắc Ninh không chỉ thu hút các doanh nghiệp sản xuất và logistics, mà còn từ các chủ đầu tư cho thuê trong nước và nước ngoài. Hoạt động đầu tư bất động sản diễn ra sôi động trên toàn tỉnh, đặc biệt là khu vực huyện Yên Phong.

Ngoài ra, Vĩnh Phúc cũng là một thị trường đáng chú ý. Hiện tại, có nhiều hoạt động đầu tư đang diễn ra âm thầm tại đây và sẽ có thêm nhiều thông tin về các nhà đầu tư nước ngoài khởi công dự án trong năm nay.

Theo ông Thomas Rooney, tỷ lệ sử dụng đất tại các địa phương phía Nam Hà Nội như Hưng Yên, Hà Nam… đang cho thấy tín hiệu tích cực. Giá đất cạnh tranh mở ra “cánh cửa mới” cho các quỹ đầu tư, giúp họ tận dụng sớm những cơ hội sinh lời hấp dẫn. Bên cạnh đó, nguồn lao động dồi dào, vị trí gần thị trường tiêu thụ chính, thuận lợi tiếp cận cảng biển đi kèm cơ sở hạ tầng giao thông hoàn thiện cũng là những yếu tố củng cố sức hút của khu vực này.

Trong thời gian tới, Nam Định hay Thái Bình là những thị trường nhóm 2 tiếp theo dự báo có sự phát triển nổi bật về bất động sản khu công nghiệp. Những địa phương này vốn được biết đến với thế mạnh về dệt may, song thời gian gần đây chứng kiến dòng vốn mới vào các lĩnh vực công nghiệp có giá trị cao hơn.

Đại diện Savills cho rằng, đối với lĩnh vực thu hút được lượng vốn đầu tư lớn tại khu vực phía Bắc, công nghệ cao và điện tử là lĩnh vực được đầu tư liên tục từ các nhà cung ứng sản xuất cho các “ông lớn” công nghệ trên thế giới. Việc ký kết các hiệp định thương mại quốc tế, các chính sách ưu đãi đầu tư của Chính phủ và bức tranh kinh tế tổng thể của Việt Nam là những yếu tố thu hút đầu tư đa dạng các ngành nghề tới Việt Nam. Nhu cầu của các nhà đầu tư khá đơn giản, chẳng hạn các doanh nghiệp chế xuất cần có cơ sở hạ tầng tốt để có thể tiếp cận các cảng biển, biên giới và sân bay lớn, ưu đãi thuế hấp dẫn và vị trí gần các nhà cung cấp đối tác…

Để đầu tư hiệu quả tại Việt Nam, ông Thomas Rooney đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư: Thứ nhất, cần hiểu rõ quy trình cấp phép và thời gian nhận giấy chứng nhận đầu tư (thời gian cấp phép có thể khác nhau tùy theo từng địa phương); thứ hai, nghiên cứu kỹ lưỡng về bối cảnh tuyển dụng, bởi Việt Nam có thế mạnh về nhân công, nhưng cũng còn tồn tại một số vấn đề đối với lao động lành nghề ở một số khu vực nhất định; thứ ba, tránh tự giới hạn bản thân bằng việc bó hẹp việc hợp tác với số ít chủ đầu tư dự án, các nhà đầu tư nên sử dụng dịch vụ của một công ty môi giới công nghiệp có uy tín, kinh nghiệm để có được góc nhìn tổng quan đầy đủ về thị trường, tiếp cận với mọi lựa chọn đầu tư tiềm năng và được hỗ trợ, bảo vệ lợi ích trong đàm phán thương mại.

Quay trở lại với câu chuyện tiềm năng của cổ phiếu khu công nghiệp, theo nhóm nghiên cứu từ Công ty Chứng khoán Thiên Việt (TVS), năm 2024, nguồn cung khu công nghiệp mới sẽ tiếp tục hạn chế do khó khăn trong thủ tục pháp lý triển khai dự án, cho nên lợi thế sẽ thuộc về những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất, có thể kể đến là KBC, IDC, LNG, PHR… Còn MBS cũng khuyến nghị đầu tư với các cổ phiếu IDC, PHR và SZC.

Thành Nguyễn