Bất động sản công nghiệp phía Nam: Cơ hội và thách thức trong giai đoạn chuyển đổi

Hạ tầng trọng điểm: Động lực tái cấu trúc thị trường

Sân bay Long Thành và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đang trở thành tâm điểm chú ý, hứa hẹn thay đổi cục diện bất động sản công nghiệp phía Nam. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, các dự án này không chỉ cải thiện kết nối mà còn giảm đáng kể chi phí logistics.

"Sân bay Long Thành, dự kiến hoàn thành trong tương lai gần, sẽ nâng cao năng lực vận tải hàng không, phục vụ các ngành sản xuất giá trị cao và thương mại điện tử. Trong khi đó, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu sẽ rút ngắn thời gian vận chuyển từ các khu công nghiệp tại Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu đến cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, một trong những cảng lớn nhất khu vực. Những thay đổi này giúp các khu công nghiệp phía Nam trở nên hấp dẫn hơn với các doanh nghiệp có chuỗi cung ứng phức tạp, yêu cầu tốc độ cao", bà Dung nhấn mạnh.

Hạ tầng cải thiện không chỉ tăng sức cạnh tranh mà còn mở ra cơ hội cho các tỉnh cấp hai như Tây Ninh, Bình Phước. Ông John Campbell - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills nhận định, các khu vực này đang thu hút nhà đầu tư quốc tế nhờ chi phí đất hợp lý và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Ví dụ, VSIP III tại Bình Dương, với sự phối hợp công - tư hiệu quả và định hướng phát triển xanh, đã thu hút các tập đoàn lớn như Pandora và LEGO.

Hạ tầng trọng điểm đang dần thay đổi cục diện bất động sản công nghiệp phía Nam. Ảnh minh họa.

Tuy nhiên, ông Campbell cũng cảnh báo các cụm công nghiệp nhỏ hơn tại Đồng Nai và Long An đang gặp khó khăn do giá đất tăng nhanh sau các phiên đấu giá công, làm giảm sức hấp dẫn so với các khu công nghiệp lớn có thương hiệu. Những dự án hạ tầng này không chỉ cải thiện logistics mà còn tái cấu trúc bản đồ công nghiệp, giảm áp lực lên các khu công nghiệp truyền thống tại TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương hay Đồng Nai, đồng thời thúc đẩy sự phát triển đồng bộ của khu kinh tế trọng điểm phía Nam.

Luật Đất đai 2024, với cơ chế định giá đất theo thị trường và tăng cường minh bạch trong đấu giá đất công cũng được đánh giá là bước ngoặt cho thị trường. Ông Campbell nhấn mạnh, chính sách này, như tại cụm công nghiệp Long Giao (Đồng Nai), giúp loại bỏ định giá không chính thức, củng cố niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là những doanh nghiệp yêu cầu pháp lý rõ ràng.

Tuy nhiên, bà Dương Thùy Dung chỉ ra, trong ngắn hạn (năm 2024 - 2026), luật mới gây ra một số trở ngại. Quy trình đấu giá chặt chẽ hơn khiến việc bổ sung nguồn cung mới bị chậm trễ, đặc biệt tại các địa phương có quỹ đất công lớn hoặc đang chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này, kết hợp với nhu cầu cao từ dòng vốn FDI (đạt gần 14 tỷ USD tính đến tháng 4/2025, tăng 40% so với cùng kỳ), đẩy giá thuê đất công nghiệp tăng mạnh.

Bà Dung cho biết, hiện tại, giá thuê trung bình tại phía Nam đạt 178 USD/m²/kỳ hạn, cao hơn mức 138 USD/m² tại phía Bắc. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh dẫn đầu với giá thuê dao động từ 270-320 USD/m², tiếp theo là Bình Dương (180-210 USD/m²), Đồng Nai và Long An (170-195 USD/m²), và Bà Rịa - Vũng Tàu (100-140 USD/m²).

CBRE đưa ra dự báo giá thuê sẽ tăng ổn định khoảng 3%/năm từ 2025-2027, nhờ nguồn cung mới chất lượng cao như VSIP 3 giai đoạn 2 (Bình Dương), Khu công nghiệp Protrade và Thừa Đức (Long An).

Tuy nhiên, bà Dung cũng cảnh báo chi phí ban đầu tăng do đấu giá cạnh tranh có thể được chủ đầu tư chuyển vào giá thuê, tạo áp lực tài chính cho doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group bổ sung, nhiều khu công nghiệp phía Nam, như Tân Tạo hay Biên Hòa 1 (Đồng Nai), đã hoạt động 20-25 năm và chỉ còn khoảng 20-25 năm trong vòng đời đầu tư. Những khu công nghiệp này cần tái cấu trúc hoặc chuyển đổi để duy trì sức cạnh tranh. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn và kho bãi đạt 89% trong năm 2024, dự kiến tiếp tục tăng vào năm 2025 nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử và logistics.

Doanh nghiệp vừa và nhỏ: Giải pháp linh hoạt trong cạnh tranh

Trong bối cảnh giá thuê tăng và nguồn cung hạn chế, doanh nghiệp vừa và nhỏ đang đối mặt với nhiều thách thức. Theo bà Dương Thùy Dung, giá thuê đất cao và xu hướng thanh toán một lần cho toàn kỳ hạn thuê tạo gánh nặng tài chính lớn, khiến họ khó cạnh tranh với các tập đoàn lớn hoặc nhà đầu tư FDI. Ngoài ra, các chủ đầu tư khu công nghiệp thường ưu tiên cho thuê diện tích lớn, khiến doanh nghiệp nhỏ khó tìm lô đất phù hợp.

Dự báo 2025 - 2026 nhu cầu về các khu công nghiệp xanh, thông minh, tích hợp điện mặt trời và công nghệ tiết kiệm năng lượng sẽ tăng mạnh. Ảnh minh họa.

Bà Dung cho biết, để vượt qua, doanh nghiệp vừa và nhỏ đang tìm đến các giải pháp linh hoạt. Thứ nhất, họ ưu tiên thuê nhà xưởng và kho bãi xây sẵn, với tỷ lệ lấp đầy đạt 92%, nhờ chi phí đầu tư ban đầu thấp và thời gian triển khai nhanh. Thứ hai, các tỉnh cấp hai như Tây Ninh, Bình Phước trở thành lựa chọn hấp dẫn nhờ giá thuê hợp lý và nguồn cung linh hoạt hơn. Thứ ba, một số chủ đầu tư khu công nghiệp đang phát triển các cụm nhà xưởng nhỏ hoặc cung cấp giải pháp thuê linh hoạt để đáp ứng nhu cầu của nhóm doanh nghiệp này.

Trong giai đoạn năm 2025 - 2026, Savills dự báo, nhu cầu về các khu công nghiệp xanh, thông minh, tích hợp điện mặt trời và công nghệ tiết kiệm năng lượng sẽ tăng mạnh. Các ngành như chất bán dẫn, thiết bị điện tử và máy móc sẽ dẫn dắt xu hướng, đặc biệt tại các khu công nghiệp phù hợp với lộ trình phát triển công nghiệp bán dẫn quốc gia. Sự đồng bộ giữa khu công nghiệp và hạ tầng giao thông, trung tâm dữ liệu sẽ là yếu tố quyết định để thu hút FDI từ các thị trường lớn như châu Âu và Nhật Bản.

Lạc Nguyên