Bất động sản công nghiệp phục hồi sau khi mở lại đường bay quốc tế

Một khu công nghiệp tại Hải Dương. Ảnh minh họa: APH

Tăng trưởng về giá và lượng khách thuê

Trước thời điểm dịch Covid-19 diễn ra, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được đánh giá là sôi động vì thu hút nhiều khách thuê. Vào thời điểm dịch Covid-19 bùng phát, thị trường rơi vào trầm lắng do nhiều nhà đầu tư bị ảnh hưởng tiêu cực từ dịch bệnh. Một số nhà đầu tư nước ngoài từng có nhu cầu thiết lập nhà máy tại Việt Nam cũng phải trì hoãn kế hoạch vì các quy định hạn chế đi lại của các nước và việc hàng loạt đường bay quốc tế ngừng hoạt động.

Từ đầu năm đến nay, tình hình đã có sự chuyển biến tích cực, các nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu và thuê đất tại các khu công nghiệp dần tăng lên, nhất là sau khi Việt Nam mở lại các đường bay quốc tế.

Tại buổi công bố thông tin về thị trường bất động sản Hà Nội, đại diện công ty bất động sản CBRE cho biết, nửa đầu năm 2022, hàng loạt các khu công nghiệp, kho xưởng và nhà máy được khởi công. Nhu cầu thuê bất động sản dần phục hồi, lượng khách hỏi thuê đất công nghiệp và kho xưởng qua CBRE tăng hàng chục phần trăm.

Công ty nghiên cứu thị trường này cho biết trong 6 tháng đầu năm, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp tại 5 địa phương công nghiệp trọng điểm của miền Bắc (gồm Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 78%; tương tự tại 4 tỉnh và thành phố công nghiệp chính của miền Nam con số là 92%. Xét về quy mô giao dịch, thị trường ghi nhận nhiều giao dịch có quy mô lớn trên 10 héc-ta đến từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực kho vận (logictics), sản xuất nội thất và năng lượng mặt trời.

Nhờ tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê đất trung bình ghi nhận sự tăng trưởng tại các thành phố công nghiệp. Cụ thể tại Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương ghi nhận mức tăng trung bình từ 5-12%/năm. Còn tại TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An, mức tăng là tăng 8-13%.

CBRE cho rằng, trong tương lai với sự hoàn thiện của hệ thống hạ tầng như các tuyến đường vành đai 3 tại TPHCM và vành đai 4 tại Hà Nội, các tuyến cao tốc… thị trường bất động sản khu công nghiệp dự kiến sẽ đón nhận nhu cầu tích cực trong thời gian tới. Trong vòng 3 năm tới, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng thêm 14 ngàn héc-ta. Một số khu công nghiệp chuẩn bị đi vào hoạt động nửa cuối năm 2022 và đầu năm 2023 đã đạt được tỉ lệ cam kết cho thuê sớm khả quan, ở ngưỡng từ 40-100% giai đoạn đầu triển khai. Với nguồn cầu khả quan, giá bất động sản công nghiệp được dự báo có thể tăng từ 5-13% trong 3 năm tới.

Xu hướng đầu tư bất động sản công nghiệp xanh

Xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp xanh đang được hình thành tại Việt Nam trong thời gian gần đây với việc đầu tư phát triển các khu công nghiệp xanh, các nhà máy xanh…

Mới đây, một dự án đầu tư khu công nghiệp xanh là Green Park Nam Bình Xuyên tại tỉnh Vĩnh Phúc đã được triển khai. Khu công nghiệp Nam Bình Xuyên được đầu tư với tổng vốn đầu tư là 2.200 tỉ đồng do Công ty TNHH phát triển Nam Bình Xuyên Green Park (được thành lập bởi hai nhà đầu tư là Công ty TNHH J&D Partners và Công ty TNHH tư vấn đầu tư VK) làm chủ đầu tư. Dự án được đầu tư nhằm thu hút các doanh nghiệp đặt nhà máy sản xuất trong lĩnh vực công nghiệp công nghệ cao.

Chủ đầu tư khu công nghiệp Green Park Nam Bình Xuyên cho biết, sẽ xây dựng dự án theo mô hình khu công nghiệp xanh với hệ thống xử lý nước thải, chất thải tái sử dụng và năng lượng điện mặt trời… Ngoài ra, chủ đầu tư còn dành 10 héc ta để xây dựng công viên xanh, có hồ điều hòa thân thiện với môi trường. Theo đó, dự án sở hữu hệ thống cấp thoát nước khoa học và xử lý nước thải công nghệ cao bao quanh, giúp đảm bảo nguồn nước sạch cho người lao động cũng như nhu cầu tiêu dùng của nhà máy.

Trên thực tế, Việt Nam hiện có một số nhà đầu tư khu công nghiệp sở hữu dự án đạt chứng chỉ công trình xanh như VSIP hoặc DEEP C. Theo thông tin do các nhà đầu tư công bố thì họ đang sử dụng hệ thống năng lượng điện mặt trời áp mái để cung cấp điện cho một phần khu công nghiệp…

Không chỉ các khu công nghiệp, hiện Việt Nam cũng thu hút đầu tư nhà máy sản xuất xanh với vốn đầu tư lớn. Mới tháng 3 năm nay, tập đoàn sản xuất đồ chơi trẻ em Lego của Đan Mạch đã chính thức hiện diện tại Việt Nam với dự án xây dựng nhà máy sản xuất với tổng mức đầu tư 1,06 tỉ đô la Mỹ tại tỉnh Bình Dương. Đây là nhà máy thứ 6 của Lego trên toàn thế giới và là nhà máy thứ 2 tại Ccâu Á.

Phát biểu tại sự kiện đón giấy chứng nhận đầu tư dự án tại Bình Dương, ông Preben Elnef, Phó chủ tịch Tập đoàn Lego, cho biết doanh nghiệp sẽ cố gắng phát triển dự án theo hướng bền vững bằng cách sử dụng năng lượng tái tạo (như năng lượng mặt trời mái nhà và cánh đồng năng lượng mặt trời) để đảm bảo nhà máy này trung hòa về khí thải carbon.

Ông Lê Huy Đông, Quản lý của Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Hà Nội, chia sẻ: “Việt Nam đang ở cửa ngõ của sự phát triển, với nhiều tiềm năng để vươn xa hơn trong bản đồ thế giới. Tuy nhiên, ngành công nghiệp của nước ta cần nhìn vào bài học từ những nước khác trong khu vực và trên thế giới để tránh đi vào vết xe đổ. Việt Nam cần coi yếu tố xanh như là một điều kiện cần thiết trong phát triển công nghiệp”.

Để đạt được kết quả bền vững trong ngành công nghiệp, phần nhiều nỗ lực sẽ đến từ chủ trương và quyết định của Chính phủ. Hiện tại, tất cả các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam đều phải báo cáo về Môi trường, Xã hội và Quản trị (ESG) hàng năm. Yêu cầu này bắt buộc các công ty công bố hiệu quả sử dụng năng lượng cũng như đo lường chính sách lao động và nhân quyền của nguồn nhân lực.

Bên cạnh đó, ngành công nghiệp đang chuyển hướng, ưu tiên vốn đầu tư vào lĩnh vực chế tạo – sản xuất công nghệ cao và sản xuất sạch hơn. Đây là những ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao, có thể kể đến sản xuất, lắp ráp thiết bị, linh kiện điện tử. Đồng thời, cần hạn chế các ngành nghề truyền thống như dệt may nhuộm, gia công giày da, sản xuất pin, ắc quy đang sử dụng công nghệ lạc hậu và lỗi thời. Đây là những lĩnh vực sử dụng nhiều hóa chất và thải ra nhiều độc hại cho công nhân cũng như môi trường xung quanh. Ngoài ra, Chính phủ cũng đưa ra những chính sách khuyến khích việc đầu tư và sử dụng năng lượng tái tạo, năng lượng thay thế, như điện gió, điện mặt trời, nhiệt điện hay thủy điện.

Vị chuyên gia Savills chia sẻ rằng ngày càng nhiều đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp chú trọng vào yếu tố môi trường. Đầu tiên, mô hình xanh sẽ giúp họ kiểm soát và duy trì được hế thống kỹ thuật trong khu công nghiệp. Ví dụ một khu công nghiệp với quy mô khoảng 150–200 héc-ta sẽ có công suất của hệ thống xử lý nước thải vào khoảng 4,000m3/ngày đêm. Hệ thống này phục vụ cho toàn bộ các nhà mày trong khu công nghiệp. Trong khi đó, một nhà máy sản xuất linh kiện ô tô với quy mô khoảng 30.000m2 đã có yêu cầu xử lý từ 300-500 tấn rác thải mỗi ngày. Lượng rác thải này chiếm đến hơn 10% công suất của hệ thống.

Để tránh việc tắc nghẽn hệ thống do quá tải, nhà vận hành tại khu công nghiệp thường yêu cầu các doanh nghiệp chia sẻ về quy trình sản xuất và nguyên vật liệu đầu vào. Từ đó, chủ đầu tư có thể đánh giá mức độ phù hợp của ngành sản xuất đó tại khu công nghiệp của mình. Bên cạnh đó, họ cũng khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào hệ thống xử lý riêng trước khi hòa vào hệ thống chung. Việc quả tải sẽ dẫn đến tình trạng tồn đọng rác thải, gây ô nhiễm nguồn nước, đặc biệt nguồn nước sinh hoạt của các khu vực dân cư lân cận cũng như dẫn đến việc sự đình trệ quá trình sản xuất của toàn khu.

Tiếp theo, một khu công nghiệp sạch và hiện đại là một trong những phương án nhằm thu hút nguồn lao động chất lượng cao. Nhiều doanh nghiệp đang chú ý hơn đến việc phát triển đồng bộ hạ tầng nội khu và cải thiện môi trường làm việc nhằm giữ chân người lao động. Đầu tư vào hệ thống xử lý chất thải, cùng việc xanh hóa cảnh quan khu công nghiệp sẽ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống trong dự án. Đây cũng là yếu tố thuyết phục các chuyên gia nước ngoài đến và làm việc tại Việt Nam.

Theo vị chuyên gia Savills, “Mô hình khu công nghiệp xanh đem lại lợi ích cho nhiều phía. Đứng từ góc độ của khách thuê, nhà máy đạt chứng chỉ “xanh” sẽ giúp họ đạt được những yêu cầu từ Chính phủ và mục tiêu phát triển bền vững của bản thân doanh nghiệp. Bởi vậy, các dự án đáp ứng được tiêu chuẩn môi trường đang được nhiều bên quan tâm và tìm kiếm, không chỉ nhà đầu tư trong nước mà cả ngoài nước. Đây sẽ là lợi thế cạnh tranh dành cho những đơn vị phát triển bất động sản có khả năng đáp ứng được các điều kiện sạch ngặt nghèo này.”

Vân Ly