Bất động sản giằng co giữa giá và dòng tiền

Thị trường bất động sản đối diện nhiều thách thức mới trong năm 2026. Ảnh: Hoàng Anh.

Những áp lực mới bủa vây

Năm 2025 đánh dấu một cột mốc đáng chú ý trên thị trường bất động sản, khi các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, nguồn cung nhà ở ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất trong giai đoạn 2019 - 2025.

Tuy nhiên, tin vui về số lượng nguồn cung lại chưa đi kèm với sự cải thiện về cấu trúc sản phẩm của thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phần lớn nguồn cung trên thị trường vẫn chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp gần như vắng bóng, đặc biệt là tại các đô thị lớn.

Cụ thể, năm 2025, gần 40% nguồn cung nhà ở mới cả nước là sản phẩm thấp tầng giá cao và 42% là căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu đồng/m2. Riêng Hà Nội và TP.HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Nguồn cung tăng, nhưng hầu hết là các sản phẩm giá cao, khiến nhu cầu mua nhà ở giá phù hợp của người dân có mức thu nhập trung bình, thấp chưa được đáp ứng. Trong khi đó, vấn đề thanh khoản trong bối cảnh nguồn cung lớn đổ bộ thị trường lại đang trở thành bài toán nan giải.

Đặc biệt, khi lãi suất đang có xu hướng tăng, ông Đính cho rằng, giá bất động sản sẽ ngày càng khó hạ nhiệt. Theo đó, mặc dù lãi suất tăng là sự điều tiết phù hợp với yêu cầu vận hành của hệ thống ngân hàng và mục tiêu kiểm soát vĩ mô, nhưng lại đang lan tỏa những tác động tiêu cực lên toàn bộ các chủ thể tham gia thị trường.

Các chủ đầu tư vốn đang chịu các chi phí phát triển dự án tăng cao như giá tiền sử dụng đất, nhân công... lại càng gặp khó khi áp lực về chi phí vốn, lãi suất tăng mạnh. Điều này buộc các doanh nghiệp phải cơ cấu lại giá bán, thậm chí đẩy giá lên để bù chi phí tài chính.

Song song với đó, chi phí đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chi phí pháp lý, không có xu hướng giảm, thậm chí còn tiếp tục neo cao, khiến cấu trúc giá thành bất động sản bị “đóng cứng” từ đầu vào, làm cho khả năng điều chỉnh giảm giá trên thị trường gần như không khả thi.

Trong khi đó, ở phía nguồn cầu, nhà đầu tư đối diện với áp lực tài chính tăng mạnh, buộc phải trì hoãn hoặc thu hẹp quy mô đầu tư. Người mua nhà suy giảm sức mua, đặc biệt là nhóm chưa có nhà ở, khi chi phí lãi vay tăng mạnh.

Mặc dù vẫn có một phần nhỏ đến từ cầu đầu cơ ngắn hạn, nhưng phần lớn nhu cầu nhà ở đến từ các động lực nền tảng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và dịch chuyển dân cư.

Đây là lực đỡ cho thị trường, giúp duy trì ổn định thanh khoản và hấp thụ nguồn cung trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, tại một số khu vực đã tăng “nóng” trong thời gian vừa qua do các nhà đầu tư FOMO tại mức giá cao, hiện đã xuất hiện tín hiệu giảm giá do các nhà đầu tư gặp áp lực tài chính buộc phải bán cắt lỗ.

Song song với đó, thanh khoản có xu hướng giảm nhẹ và phân hóa rõ rệt. Dòng tiền không còn phân bổ đồng đều mà tập trung vào các dự án có chất lượng hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và năng lực cạnh tranh cao. Thị trường hình thành hai thái cực rõ nét, dự án tốt vẫn duy trì giao dịch, trong khi các dự án kém chất lượng ghi nhận thanh khoản suy giảm rõ rệt.

Hệ quả của thực trạng này theo ông Đính là thị trường đang hình thành một nghịch lý khó có lời giải. Theo đó, một mặt giá bất động sản khó giảm giá do chi phí đầu vào bị “neo cứng” (đất đai, tài chính, pháp lý, vốn), mặt khác khả năng hấp thụ thị trường lại suy yếu vì sức mua giảm, hiệu quả đầu tư giảm và chi phí vốn tăng cao.

Điều này đẩy thị trường vào trạng thái “kẹp hai đầu” - giá không giảm được, trong khi thanh khoản không tăng được. Việc nguồn cung tăng, giá không giảm, lãi suất tăng đã khiến hoạt động đầu cơ bị co hẹp mạnh, kéo theo đó là những tác động đến thanh khoản trong ngắn hạn.

Giải pháp phát triển thị trường bất động sản bền vững

Từ những rủi ro và nghịch lý nan giải nêu trên, yêu cầu đặt ra không còn là các biện pháp “xử lý tình huống”, mà là một hệ thống giải pháp mang tính tái cấu trúc thị trường.

Là ngành kinh tế có sức lan tỏa lớn, quan hệ mật thiết và khả năng ảnh hưởng đến hơn 40 ngành kinh tế quan trọng, việc thị trường bất động sản suy giảm sẽ tiềm ẩn nguy cơ gây ảnh hưởng đến động lực tăng trưởng chung của nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh đất nước đang đặt mục tiêu tăng trưởng cao.

Chính vì vậy, ông Đính cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng thiết lập lại nền tảng phát triển ổn định, bền vững cho thị trường bất động sản.

Để làm được điều này, trước hết việc phát triển nhà ở xã hội cần trở thành hoạt động “bình thường” trong phát triển nhà ở, thay vì là một phân khúc mang tính chiến dịch hay hỗ trợ tình thế.

Trong giai đoạn hiện nay, việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ mang ý nghĩa an sinh, mà còn có vai trò nâng cao chất lượng cấu trúc nguồn cung, tạo nền tảng cho tăng trưởng thị trường theo hướng ổn định, cân bằng và bền vững.

Thứ hai, Chính phủ cần có các cơ chế để giảm chi phí đầu vào cho các chủ đầu tư phát triển dự án thông qua các công cụ điều tiết mềm. Đơn cử như việc xem xét điều chỉnh hệ số K nhỏ hơn 1 cho toàn hệ thống theo lộ trình phù hợp, tránh gây “sốc” cho thị trường và dòng vốn phát triển.

Song song với đó là cơ chế ưu tiên lãi suất tín dụng cho các dự án có mức giá không quá cao, phù hợp nhu cầu thực. Đối với người mua nhà ở thực lần đầu, chính sách cần được thiết kế theo hướng không hồi tố đối với các khoản vay đã phát sinh trước đó, nhằm tránh tạo cú sốc tài chính và áp lực xã hội cho những nhóm đã sử dụng tín dụng từ trước.

Thứ ba là đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Trọng tâm không chỉ là mở thêm kênh vốn, mà là nâng cao hiệu suất sử dụng vốn: hệ số quay vòng vốn phải lớn hơn 1.

Thực tế hiện nay, nhiều dự án có hệ số nhỏ hơn 1, gây lãng phí nguồn lực trong bối cảnh nền kinh tế đang rất cần vốn cho phát triển và tăng trưởng.

Thứ tư là hoàn thiện khung chính sách cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đồng thời xây dựng cơ chế phù hợp cho người nước ngoài tham gia mua và sở hữu bất động sản theo lộ trình kiểm soát. Đây là hướng mở quan trọng để thu hút dòng vốn mới, kích hoạt phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng.

Thứ năm là tháo gỡ điểm nghẽn về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Thực tế cho thấy, nhiều địa phương còn lúng túng trong tổ chức thi, cấp chứng chỉ, gây ách tắc cho hoạt động hành nghề chuyên nghiệp.

Do đó, các cơ quan quản lý cần có giải pháp xã hội hóa công tác này, giao cho các tổ chức xã hội nghề nghiệp đủ năng lực tổ chức đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ, qua đó vừa chuẩn hóa đội ngũ môi giới, vừa giúp thị trường vận hành minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả hơn, ông Đính nhận định.

An Chi