Bất động sản KCN phân hóa: Viglacera dự báo lãi tăng 29%, Becamex và Kinh Bắc hụt hơi

SSI Research dự báo lợi nhuận ròng của nhóm doanh nghiệp bất động sản KCN và doanh nghiệp cao su có hoạt động chuyển đổi đất tăng 12,4% trong năm 2027. Tuy nhiên, chi phí đầu tư gia tăng có thể thu hẹp biên lợi nhuận tại các KCN mới.

Nhu cầu thuê đất công nghiệp phục hồi

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản KCN, Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư Chứng khoán SSI (SSI Research) cho biết, vốn FDI đăng ký trong 9 tháng đầu năm 2026 đạt 50,4 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ. Vốn FDI giải ngân đạt 21,1 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm.

Ngành sản xuất chiếm 45,8% tổng vốn FDI đăng ký mới. Singapore và Hàn Quốc tiếp tục là hai nhà đầu tư lớn nhất, lần lượt chiếm 31,7% và 19,5%.

Theo SSI Research, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và dịch chuyển sản xuất tiếp tục hỗ trợ nhu cầu thuê đất công nghiệp. Trong quý II/2026, diện tích hấp thụ ròng tại miền Bắc đạt khoảng 217ha, cao nhất theo quý kể từ quý I/2024. Tại miền Nam, con số này đạt 67ha, tăng so với 57ha trong quý trước và 10ha cùng kỳ năm ngoái.

Giá cho thuê đất và lượng hấp thụ ròng đất KCN (Ảnh: SSI Research).

Theo số liệu CBRE được SSI Research dẫn lại, giá chào thuê đất công nghiệp trung bình trong quý II/2026 đạt 143 USD/m2/chu kỳ thuê tại miền Bắc và 185 USD/m2/chu kỳ thuê tại miền Nam, tăng lần lượt 2,9% và 3,7% so với cùng kỳ.

CBRE dự báo khoảng 1.347ha đất công nghiệp mới sẽ được bổ sung trong quý IV/2026 và năm 2027, gồm 664ha tại miền Bắc và 683ha tại miền Nam.

Trên cơ sở đó, SSI Research dự báo diện tích hợp đồng thuê mới và biên bản ghi nhớ (MOU) của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu đạt khoảng 1.000ha năm 2027, tăng 18,6%. Khách thuê chủ yếu đến từ các KCN cấp 2, được hỗ trợ bởi hoạt động dịch chuyển và mở rộng sản xuất của các khách thuê FDI.

Tuy nhiên, khách thuê vẫn thận trọng trước chính sách thuế của Mỹ, có xu hướng ưu tiên nhà xưởng xây sẵn hoặc các dự án quy mô nhỏ. Điều này có thể ảnh hưởng đến tiến độ ký hợp đồng và thời điểm ghi nhận doanh thu của các chủ đầu tư.

Lợi nhuận dự kiến tăng, chi phí đầu tư gây áp lực

Trong nửa đầu năm 2026, doanh thu thuần toàn ngành bất động sản KCN giảm 20,2% so với cùng kỳ, xuống 38.000 tỷ đồng; lợi nhuận ròng giảm 40%, còn khoảng 4.000 tỷ đồng.

Theo SSI Research, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex, HOSE: BCM), Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC) và Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE: D2D) ghi nhận lợi nhuận giảm mạnh do không phát sinh các giao dịch bán đất quy mô lớn như trước và chi phí lãi vay tăng.

Tổng Công ty Sonadezi (HOSE: SNZ) và Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (HOSE: SZC) chịu ảnh hưởng từ việc chuyển sang phương pháp ghi nhận doanh thu phân bổ đều. Ngược lại, Tổng Công ty Viglacera (HOSE: VGC) và Tổng Công ty IDICO (HNX: IDC) ghi nhận lợi nhuận tăng nhờ lượng hấp thụ đất tăng mạnh và nhu cầu vật liệu xây dựng phục hồi

SSI Research dự báo giá thuê đất công nghiệp cơ bản đi ngang trong năm 2027 (Ảnh: Becamex).

Sang năm 2027, SSI Research dự báo tổng lợi nhuận ròng của nhóm doanh nghiệp KCN và doanh nghiệp cao su có hoạt động chuyển đổi đất trong phạm vi nghiên cứu đạt 22.300 tỷ đồng, tăng 12,4%.

Viglacera được dự báo tăng trưởng lợi nhuận ròng 29%, nhờ đóng góp từ các KCN mới như Sông Công II, Trấn Yên và hoạt động cho thuê tại các dự án hiện hữu.

Trong nhóm cao su, Công ty Cổ phần Cao su Phước Hòa (HOSE: PHR) và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (HOSE: GVR) được dự báo lợi nhuận ròng lần lượt tăng 12,4% và 10%, nhờ thu nhập đền bù từ chuyển đổi đất cao su.

Dù vậy, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và vật liệu xây dựng tiếp tục là yếu tố gây áp lực. 

SSI Research cho biết giá cát, đá, xi măng và vật liệu san lấp tăng bình quân khoảng 20% so với cùng kỳ, khiến biên lợi nhuận của các KCN mới có thể giảm còn 30-35%, so với mức trên 50% tại các KCN hiện hữu.

SSI Research dự báo giá thuê đất công nghiệp cơ bản đi ngang trong năm 2027 khi các KCN mới áp dụng chính sách giá cạnh tranh để thu hút khách thuê.

Về dài hạn, triển vọng ngành được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông cải thiện và chính sách thu hút FDI như giảm chi phí logistics nhờ các tuyến cao tốc/vành đai (Bắc - Nam, Biên Hòa - Vũng Tàu, Vành đai 3 & 4) và chính sách mới gồm Nghị quyết số 10-NQ/TW (08/06/2026) cùng Luật Đầu tư sửa đổi. 

Tuy nhiên, các biện pháp thương mại bổ sung của Mỹ có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng của doanh nghiệp trong những ngành thâm dụng lao động, qua đó tác động đến nhu cầu thuê đất.

Về lựa chọn cổ phiếu, SSI Research đánh giá tích cực Viglacera và IDICO nhờ định giá và dòng tiền kinh doanh.

Đơn vị phân tích cũng duy trì quan điểm tích cực với Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam, Cao su Phước Hòa và Công ty Cổ phần Cao su Đồng Phú (DPR), trong đó PHR và DPR có tỷ suất cổ tức tiền mặt dự kiến ở mức 8-11%.